昨天下午，为期四天的2010南京秋季房地产交易会落下帷幕，尽管本次房展会与号称“史上最严”的楼市新一轮调控政策不期而遇，但是近7万的人流量依然显示出普通市民的买房热情。业内人士表示，从今年的秋交会上不难看出，首次置业的刚需客完全占据主流，而“限购令”的打压政策已经将炒房客逐出了住宅市场。

　　另外昨天记者从有关方面了解到，南京“限购令”的细则最快这两天就将公布。

　　南京版的新政细则中，“限购令”被不少人称为“史上最严”的限购政策，与北京、上海、广州、杭州、宁波、福州、厦门等地“限新购一套住房”的规定相比，南京“限购令”对所有拥有两套住房的家庭叫停购房，然而这一政策的具体执行时间、认定方法等疑问，至今仍没有说法。记者昨天了解到，关于“限购令”的解释最快这两天就将公布。

　　上周五，南京市物价部门出台的《规范商品住房明码标价》的政策明确了执行时间，从10月21日起，开发商申报的房价3个月内不得调高。尽管这一规定与“限购令”没有多少关联，不过据一位知情人表示，“限购令”很可能采取同样的时间节点。

　　记者获悉，在本次秋季房展会上，便有楼盘销售人员对买房人表示，要买三套房“必须在20日前办妥合同鉴证，否则房管局不办房产证”。尽管对于消息来源，销售人员未作过多说明，不过知情人告诉记者，这很有可能是从房管局内部传出来的。“契税优惠与购房补贴到20日就截止，‘限涨令’也是从21日执行，难免让人联想到，限购令的执行日期也会选在20日这一天。”

　　如果猜测属实，今明两天就会有关于“限购令”的官方说法，届时这一“谜团”终将揭开神秘的面纱。　　马祚波

　　盘点房产秋交会

　　展会认购257套房创下新低

　　9月29日，国家出台“二次调控”，10月12日，南京版的楼市细则也新鲜“出炉”，种种打压之下，今年南京秋交会呈现出“看多买少”的格局。

　　据组委会介绍，截止到昨天下午4点，共有6.98万人次参观了本次秋交会，当场认购房源257套，组委会人士表示，“观展人气依旧旺盛，刚需购房者的买房热情也很高涨”。从数字上看，近7万人的观展人数并非史上最低，然而257套的低迷认购量却成为南京楼市当下的“缩影”。

　　“2006年，春季房展上认购了547套房源，成为历史顶峰，随后的几届展会，认购量基本都在三四百套左右。”一家地产研究机构的资深人士介绍，7万人只买走257套住宅，不仅创下新低，同时也确实反映出目前买房人的观望心态，尤其是在新政相关细则仍未明朗的背景下，谨慎出手已成为多数购房者的共识。

　　首次置业成为市场主流

　　买房人纷纷捂紧口袋，那这200多套房源究竟是什么人在买呢？记者在现场对参展楼盘进行的一项调查发现，不少楼盘登记的意向客户中刚需占了绝大多数，60平方米到100平方米之间的中小户型是市场“抢手货”。

　　江宁楼盘世纪东山所推房源的面积在90平方米左右，均价9400元，据现场销售人员介绍，前来咨询的基本都是年轻人，买房也是首套自住。宁南板桥的金地自在城则主打“80后”概念，不仅请来了大学生发放宣传资料，现场还拉了近700位客户前往售楼处看房，年轻人占大多数。南京房地产促进会秘书长张辉表示，从新政后的各方反应看，刚需客充当了市场主力，其中大部分为首次置业的“刚需”，期待能在秋交会上有所收获。

　　据悉，组委会向观展的市民发放了1000份调查问卷，结果显示，有62.2%的购房者是首次置业的刚性需求，31.1%的购房者为二次及二次以上置业，只有6.7%的观展市民为投资需求。在二次以上置业的买房者中，以炒房为目的的也并不多见，调查显示，有71.7%的人购房用途为自住，计划购房面积在91平方米到100平方米之间的占29.1%，有78.2%的人选择银行按揭。据了解，打算二次置业的主要原因是基于交通、配套以及环境的改善。

　　炒房客基本退出住宅市场 

　　南京版的“限购令”使得不少炒房客退出了住宅市场，不过他们转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店式公寓，这种趋势在本次房展会上也可以看出端倪。

　　高科置业的东城汇预计将于12月份上市，这处商业项目的户型面积在40平方米到100平方米之间，每套售价大约在150万元到300万元左右，部分小户型的商铺总价甚至不到100万元。在展会现场，向置业顾问打探楼盘详情的客户不在少数。一位投资者告诉记者，目前政策下再买住宅不太可能，商铺或将成为替代品。“两者的区别嘛，商铺的投资回报时间比住宅要长一些，不过回报率不见得低”，这位投资客表示。

　　南京东凯置地总经理包天雷表示，近期出台的系列新政对商铺、商业性质的挑高公寓等产品没有太大影响，很多外地客和不能买第三套住房的投资客会选择合适的项目入手，此类房源的价格会否被推高，有待观察。马祚波

 

　　故事

　　看房4年屡失良机 买房无奈逼向郊区

　　在中央及南京接连出台楼市调控政策后，很多刚需购房人都把本次秋交会当做一次刺探市场的好机会。网友小王已经工作四年了，现在跟已经领证一年的妻子蜗居在南京城中租来的房子里。借着周末休息的时间，两人结伴来到了秋交会现场。

　　小王夫妇告诉记者，2007年的时候，他们就已经打算出手买房了，但周围有人劝他们说楼市太疯狂，可以等等再出手。他们也没有想到，这房价从那时起就再也没有真正的降下来过。这一等就是四年多，周围的朋友很多都已经买房了。四年来，房价一直蹭蹭蹭往上涨，工资却一直没有增加。小王夫妇看房的目标也从四年前的城中转移到了江宁。

　　今年4月份，中央出台了楼市调控新政，小王夫妇以为买房的最佳时间已经到了，一边到处看房，一边等待房价能有所下降伺机出手。没想到，等了几个月等来的不是降价，而是9月份的楼市回暖。今年9月份国家又开始“二次调控”，但小王夫妇已经没有了热情。“觉得这个政策只是4月份的调控政策的翻版，没有太多实质性的东西，还是安抚性的东西比较多。”

　　4年来看房买房的经历让他们身心俱疲，但这段经历也让他们学会了理性购房。小王夫妇说，如果两人的收入不足以承受目前的房价，他们还是会选择租房，不会买房。

　　记者了解到，小王夫妇都是外地人，工作后户籍关系一直挂靠在人才市场，两人都是集体户口，以后一旦有了小孩如何落户又成了大问题。不过面对这一切，小王夫妇还是比较乐观。“相信随着时间的推移，总会有解决问题的方法，毕竟像我们这样的人还有不少。”小王说。　 据365地产家居网

　　房产税也快有说法了

　　三大部门会签房产税 

　　住宅有望分类征税

　　千呼万唤不出来的房产税，终于彻底成为房地产调控的最重要手段。

　　在9月29日国务院所属八部委下发新一轮调控政策后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，“十一”长假后，上述三部门已经联合启动了对房地产税会签的相关程序，截至记者发稿时，这项工作已经接近尾声。

　　此前，上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示，待中央政策明确后，上海将加速房地产税改革的试点推进工作。三部门于“十一”长假之后的会签，意味着上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局。

　　会签程序启动

　　“十一”长假后的第一天，财政部、国税总局、住房和城乡建设部启动了对房地产税相关行政规章和文件的会签工作。

　　9月29日，国务院所属八部委出台新一轮楼市调控措施，巩固遏制房价过快上涨所取得的成果。在系列措施中，明确提出加快推进房地产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。较之于4月14日国务院常务办公会纪要中提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”中“加快研究”已经被“加快推进”取代。

　　10月13日晚，记者向住房和城乡建设部一位官员求证此事，这位不愿具名的官员并未否认，只是表示，具体时间将依照国务院的统一工作安排。另据记者了解，目前上海和重庆的房地产税改革试点方案，均已报备至此次参与会签的财政部、国税总局以及住房和城乡建设部。

　　消息人士称，目前三部门会签的房地产税政策，包括了对上海、重庆两份试点方案修改的内容。与此同时，记者获悉，除去上海、重庆两份试点方案，国税总局在此之前，也已拿出了一套房地产税改革的试点方案。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生亦证实，房地产税试点改革工作，在数个月内就将展开。

　　记者获悉，十一长假期间，上海出台了落实新一轮调控政策的地方12条执行细则，上海市房管局局长刘海生在解读这些政策中关于“积极准备房地产税改革试点”的表述时表示，待中央政策明确之后，上海将加快推进房地产税改革的试点工作。而三部门会签工作接近尾声，则意味着上海房地产税的改革试点或将不日起航。

　　有望分类征税

　　记者了解到，在三部门对房地产税相关政策进行会签的过程中，针对住宅类型的划分，也进行了修改，别墅、大户型等住宅品类的范畴划分，或将出现在中央层面的与房地产税相关的文件表述中，而这些分类标准，将成为日后对住宅征收房地产税涉及税率等一系列问题时的基本框架。

　　上海和重庆上报到三部门的试点方案中，基本都涉及了大户型、别墅等住宅类别的划分。

　　“为了达到保护自住需求的目的，试点当地的地方政府，可以根据当地的人均居住面积情况，划定一个免征面积，或免征的套数，但是采用免征面积这种方式的可能性较大。”前述消息人士告诉记者。

　　中央财经大学财政税收学院一位不愿具名的权威专家在接受记者采访时表示，遵循对资源占用缴纳税负的原则，根据房屋品类占用土地资源的程度不同，课以不同税率的税负，有可能也是公平的，但须周密计算人均自住面积并汇总家庭成员的组成情况。

　　截至目前，记者掌握的情况表明，中央政府不会在试点尚未开展的情况下，“一刀切”地制定税率，而是将视试点城市的情况而定，目前，业界预估，上海试点方案的税率应在千分之八左右。　　　 据中国经营报

　　名词解释：会签

　　所谓会签是指一份行政文件的草案，在出台之前，由涉及管辖权的相关主管部门，提出各自意见，并在协调之后进行修改，一般进入会签阶段后，就意味着该份文件即将正式下发。