作者:张学勇

    房产证上的标注的面积比实际面积，少则多出逾２平方米，多则超过１１平方米，这样的面积缩水情况存在于整个小区。发生在四川省成都市三和花园小区的这起少见的房屋面积缩水事件备受关注。不久前，成都市金牛区人民法院一审判决认为，该小区开发商未如实申报面积，房屋管理部门未按实测面积办理房产证的行政行为违法。记者了解到，目前，该小区部分业主正在通过诉讼或申请仲裁的途径维护自己的合法权益。

●开发商未按实测面积售房

     据了解，三和花园小区位于成都市金牛区同和路，由四川澳深房地产开发有限公司（以下简称澳深公司）和成都华明实业开发有限责任公司（以下简称华明公司）联合开发，共有住户４８０余户。

     三和花园小区业主委员会一成员向记者介绍说，２００２年业主陆续入住后，不少人对房屋面积提出质疑。去年７月，大多数业主委托律师前往成都市房管局调取相关证据，结果发现，尽管房产证上的标注的面积与购房合同上的约定面积一致，但比成都市房管局产权监理处于２０００年１１月至２００１年７月期间所作的《面积测量报告》中的实测面积数字要大。

      按照有关法律程序，房屋的销售面积及办理房产证的房屋面积应该以房屋管理部门作出的《面积实测报告》中的面积为准。记者在调查中发现，不少业主是在成都市房管局出具《面积测量报告》后与两公司签订购房合同的，开发商在房屋销售合同中填写的房屋面积并非《面积测量报告》中的实测面积。以业主刘先生为例，其购房合同签订时间为２００１年１２月１０日，购房合同约定的面积为１４３．８４平方米，并非实测面积１３７．４３９平方米。

     今年９月下旬，记者从成都市金牛区人民法院获悉，２００６年，该院先后受理三和花园小区房屋缩水民事索赔案件２０余起，部分业主要求开发商归还多收的购房款，有部分业主要求开发商加倍返还。这些起诉的业主，其房产证上标注的面积比实测面积少则多出２．６平方米，多则多出１１．６４９平方米。

●开发商“申报不实” 房管局“具有过错”

　 是什么原因导致三和花园小区房屋大面积缩水呢？成都市房管局拒绝接受记者采访，澳深公司总经理黄忠华称，这是因国家对房地产业相关政策进行调整造成的，该公司无过错。

      今年５月３０日，澳深公司和华明公司一起将成都市房管局告上法庭，称他们在协助业主办理房产证时向该局提交了《房屋所有权转移登记申请表》，表上所载面积与合同约定面积一致，该局在明知实测面积小于表上登记面积情况下，依然按申请表上面积为业主办证，因此应对面积缩水事件承担审查不严之责。为此，两公司要求法院撤销该局为业主颁发的房产证。

     １０月１７日，金牛区人民法院公开审理此案。成都市房管局在庭上表示，两公司在为业主代办房产证中不如实申报面积是导致纠纷的重要原因。以两公司为业主刘先生等人代办房产证为例，该局出具《面积测量报告》在前，双方签订购房合同在后，两公司在明知实测面积与合同面积不符情况下，仍按合同面积为他们代办房产证。

　１０月２６日，金牛区法院做出一审判决，确认成都市房管局不按实测面积办证的行政行为违法。该院认定，开发商在为业主代办房产证中存在“申报不实”的情况，成都市房管局在办证中存在“履行形式要件审查义务失当、具有自身技术型过错”情况。据悉，成都市房管局对一审判决不服，已提起上诉。

●业主要求加倍返还多收房款

     面积缩水给业主带来了哪些损害？不少业主表示，除居住舒适度受到影响外，他们还被多收了房款、物业管理费等，当务之急是要求开发商退还房款。“由于开发商就房管局的行政执法行为向法院提起了行政诉讼，目前业主向开发商及房管局提起的民事诉讼处于中止阶段。开发商不如实申报房屋面积、房管局违反程序办证，这两种行为共同造成了业主们的财产权利受到侵害，因此均应承担相应民事责任。”三和花园小区一业主代理律师、四川名川律师事务所主任张锋对记者说。

     记者了解到，除成都市金牛区法院外，２００６年７月以来，成都市仲裁委员会先后接到了三和花园小区９０余名业主的仲裁申请。业主在仲裁申请中提出，基于开发商在售房时明知实测面积却不按此售房，以及办理房产证期间明知实测面积小于合同约定的面积，却既不如实告知也不按合同约定退还多收房款，其行为已构成欺诈，应按《消费者权益保护法》有关规定加倍返还多收的部分房款。

      据了解，截至目前，除少数业主已于２００５年前通过与开发商协商获退多收房款外，该小区大部分业主仍未获得退款或赔偿。