作者:薛庆元 扬 帆

    近日，江苏省南京市龙门居小区业主黄先生向本报记者反映，该小区开发商在售楼时提供的房价批文明示小区车库已计入房价中，业主入住后，开发商又对车库进行销售，并到有关部门办理了销售许可证。记者调查发现，类似情况在当地并不罕见。一些开发商在物价部门办理房价申报手续时，将小区车库计入房价成本，以此促销并提高房价，交房后再到房产管理部门办理车库销售许可证，对外销售车位。法律界人士表示，监管漏洞和职能部门之间信息不畅是车库“卖了又卖”的症结所在。
反映 开发商出售已计入房价成本的车库

     黄先生告诉记者，当初开发商售楼时，在网上公示了南京市物价局对该小区房价作出的批复文件，其中明确表示“地下车库等附属设施价格计入总房价中”，他和不少业主是看到这一优惠条件后决定购买该小区的房子的。“没想到，我们入住后，开发商又贴出了公开出售机动车车库的通知。”“在我们的商品房买卖合同中清楚地写着，车库等配套设施的价格包含在房价中。既然我们在购房的同时已经为车库付了钱，那其所有权就应归属于全体业主，而不是开发商。”黄先生告诉记者，2006年8月，该小区的53户业主委托小区业主委员会，向南京市鼓楼区人民法院递交了诉状，要求开发商归还业主们的车库。鼓楼区法院于2006年11月22日作出一审判决，要求开发商南京金厦实业有限公司归还业主们的车库。开发商不服提起上诉，今年3月，南京市中级法院作出了维持原判的终审判决。“在我们拿到法院终审判决书一个多月后，车库还是被开发商给卖了。”黄先生说，今年5月，小区业主委员会调查后了解到，开发商在今年4月24日从南京市房产局补办了销售许可证，正式出售车库，目前已售出一个车位。“法院都作出终审判决了，为什么房产局还给开发商补办销售许可证呢？”不少小区业主提出了这样的疑问。

房产局 办理销售许可证不需提供房价批文

     “从程序上来说，房产局没有违法。”南京市房产局商品房市场管理科负责人方某在接受本报记者采访时说，根据建设部《城市商品房预售管理办法》的有关规定，开发商到房产管理部门申请办理销售许可证只需提供包括销售申请表、企业营业执照、建筑施工许可证、建筑资金证明、预售方案及平面图等在内的申报资料，其中不包括物价局的房价批文，材料审批通过后即可取得销售许可证。

     方某表示，房产管理部门的职能是对开发商是否具有销售资质进行审批，至于开发商如何跟小区业主进行约定，以及物价部门的相关批文，房产局不作审查。该负责人坦言，“这其中确实存在漏洞，容易让开发商钻空子。”

调查 车库“卖了又卖”现象较普遍

     “这样的事情并不少见，我手上正代理着几件类似的案子呢。”江苏圣典律师事务所律师许利在接受记者采访时说。他告诉记者，南京市鸿意新城小区的业主近日获悉，开发商在10月份交房时将公开出售此前称成本已计入房价的小区地下车库。业主们对照南京市物价局当初对该楼盘销售价格的批复文件发现，文件中明确规定，小区5170．88平方米的地下室作为附属公共配套建设，其费用已分摊进入商品房成本。“房价批文成了开发商蒙骗消费者的道具。”许利说，一些开发商在向物价部门办理价格申报手续时，主动将车库成本分摊进房价，一是为了促销，二是为了抬高房价；等业主入住后，开发商又到房产管理部门办理车库销售许可证，获取暴利。

     南京市物价局房产价格处负责人告诉记者，每一个开发商在楼盘销售时都必须取得物价部门对其房屋销售价格的审查批复文件，该文件是具有法律效力的。该负责人坦言，“但在楼盘实际销售过程中，房价批文对开发商销售行为的约束力较小。”

建议 相关部门应完善监管信息沟通机制

     “职能部门监管存在漏洞才使类似事件得以发生。”江苏圣典律师事务所律师仇海军分析说，房产局是唯一发放销售许可证、发放产权证的部门，物价局是对房产价格予以审核的部门，从目前情况看，两职能部门之间尚未建立起对相关信息进行沟通、共享的机制，使得开发商上述销售车库的行为无法受到有效监管。他建议相关部门完善监管信息沟通机制。

     南京大学法学院王轶教授认为，相关合同文本的不完善也是此类事情发生的因素之一。他分析说，目前开发商使用的《商品房买卖合同》是建设部2000年9月份制定的推荐文本，随着时间的推移，合同已暴露出一些滞后性问题。如，《商品房买卖合同》指向的内涵过窄，仅指商品房，而在法律上，商品房概念不能包容业主共有的财产性（如车库）及非财产性权利（如绿化、采光）等；其次，该合同的条文过少，只有24条，已经滞后于购房人的权利要求，对公共配套设施的规定不明晰。“有关部门应该尽快对《商品房买卖合同》文本进行相应修改，增加归业主共有的财产性权利及非财产性权利条款，这样对产权的归属将更加明细，也利于维护业主、开发商双方的合法权益。”王轶如是说。

    截至发稿时记者了解到，龙门居小区的业主已经向南京市房产局提供了物价部门的房价批文及法院的终审判决书，要求撤销该小区开发商已获得的地下车库销售许可证。