作者:张学勇

题记

　　应归全体业主共有的地面花园，被开发商以收取“房屋居住品质提升费”的名义，明码标价卖给了一楼的业主。该业主收房时发现，地面花园面积缩水。连日来，记者就这起发生在四川省成都市的购房纠纷进行了深入调查，发现该项目开发商还涉嫌存在违规收取天然气入户费、光纤费等行为。有关律师认为，开发商收取“房屋居住品质提升费”等行为涉嫌违规，建议相关部门介入调查。

　　投诉
　　所购地面花园面积缩水了

　　潮蓉碧水青城项目是由成都潮蓉实业有限公司(以下简称潮蓉公司)开发的一个商住项目。2007年9月，成都市消费者曾女士与该公司签订购房合同及补充协议。其中，补充协议第一条约定，曾女士所购房屋附带可独立使用的地面花园，房屋前后地面花园面积共约40平方米。补充协议第10条约定，“开发商按照上述花园面积350元/平方米计价收取房屋居住品质提升费用，共计1.4万元”。

　　近期，曾女士前往收房并准备装修入住，让她无法接受的是，她所购房屋前后地面花园的总面积实际仅约20平方米。地面花园面积缩水，曾女士就此多次与开发商协商均无果。今年4月19日，曾女士向中国消费网四川频道反映了此事。

　　曾女士告诉记者，既然开发商按40平方米的面积收了钱，就应本着诚信原则将花园恢复到40平方米;如确实不能恢复，开发商应按房屋现价退房并赔偿其相应损失。记者注意到，双方所签购房合同及补充协议中，均未就如何解决地面花园面积差异问题作出约定。

　　与此同时，另有业主反映称，潮蓉公司向他们收取了每户3500元的天然气入户费、520元的光纤费，不知这些费用是否该收。

　　回应
　　收费原因是提升了居住品质

　　潮蓉公司就地面花园收取一楼业主“房屋居住品质提升费”有无依据?4月23日，该公司副总经理王先生在接受记者采访时谈到，潮蓉碧水青城项目采取的是房屋、地面花园分别计价的销售方式，购买地面花园的一楼业主不论花园面积大或小，都要交付“房屋居住品质提升费”，原因是有了花园，在客观上提高了业主所购房屋的使用价值和居住品质。

　　王先生同时表示，地面花园确实应当归全体业主共有，但根据补充协议第10条的约定，潮蓉公司实际上已对地面花园的权属问题进行了明示，其中包括地面花园的专有使用权归指定的毗连房屋买受人等等，因此，潮蓉公司单独销售地面花园并未侵犯其他业主的权益。同时，王先生告诉记者，出售地面花园没有获得相关行政部门的批准。

　　曾女士所购房屋的地面花园到底缩水多少?记者在潮蓉公司提供给业主的一张小区总平图中查到，其中标注的曾女士所购房屋前后地面花园的总面积约35平方米。潮蓉公司向记者出示的一张实测面积登记表上则显示，其所购房屋前后地面花园的总面积为26.5平方米。

　　4月28日，王先生告诉记者，潮蓉公司是向部分业主收取了天然气入户费、光纤费，是代天然气公司、光纤网络运营商收取的。

　　观点
　　开发商涉嫌违规及重复收费

　　潮蓉公司的上述行为是否妥当?中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师分析认为，该公司的行为涉嫌违规。根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第8条规定，开发商圈定地面花园并进行销售，其必备前提有两个，一是经城市规划部门批准，二是征得其他所有人书面同意。因此，即便潮蓉公司通过合同约定的形式已征得其他业主同意，但如提供不出规划部门的审批意见，其行为涉嫌违规。

　　何佳林律师同时谈到，潮蓉公司还有重复收费之嫌，建议物价部门介入调查。一则，地面花园实为全体业主公摊面积的组成部分之一，在全体业主已为公摊面积买单的情况下，该公司向一楼业主收取“房屋居住品质提升费”，这构成了重复收费;二则，1999年6月1日起实施的《四川省商品住宅价格管理办法》规定，商品房住宅成本构成中已包括水、电、气等基础设施的建设费用，因此天然气入户费等已被计入房价，该公司代收之说不能成立且已涉嫌重复收费。

　　曾女士应当如何维护自身合法权益?何佳林律师认为，基于潮蓉公司单独销售的地面花园并未经规划部门批准，因此双方就地面花园的相关约定实为无效条款，根据《合同法》第58条的规定，曾女士有权要求潮蓉公司返还所收取的1.4万元“房屋居住品质提升费”并承担相应损失的赔偿责任。

　　截至发稿时，双方尚未就如何解决纷争达成一致意见。

　　链接

　　《城市异产毗连房屋管理规定》第8条：一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

　　补充协议约定对地面花园收取“房屋居住品质提升费”