在江西省南昌市，俗称“业主公约”的《业主管理规约》大多由开发商预先制定，其约束力先天不足，由此引发不少纠纷

■付 强 本报记者 朱 海

    不得封闭阳台，不得安装太阳能热水器……在江西省南昌市，不少小区的《业主管理规约》中有这样的规定。记者采访发现，俗称“业主公约”的《业主管理规约》大多由开发商预先制定，缺乏业主参与程序，其约束力存在着先天不足，并由此引发不少纠纷。

    今年年初，南昌市民陈女士在该市香溢花城小区购买了一套房屋。入住后不久，陈女士发现新房阳台的设计存在安全隐患，于是找了一家装修公司，准备封闭阳台。小区物业管理中心对陈女士的装修行为进行了阻止，其理由是，当初交房时，业主均在《业主管理规约》上签了字，认可了不能封闭阳台的规定。陈女士则认为，房子和阳台现在都是自己的私有财产，在不侵犯他人物权的前提下，自己有权对其进行装修处理。

    尽管有物业管理中心阻拦，陈女士最终还是在自家阳台上安装了铝合金窗户，形成了封闭阳台的既成事实。然而，前不久，小区物业管理中心工作人员趁陈女士不在家时，将其安装在阳台的铝合金窗户拆了。陈女士一气之下，将其诉至法院，目前此案仍在审理中。“不让业主封闭阳台，是为了维护小区楼宇外立面的统一，维护小区的整体形象。”11月11日上午，在接受记者采访时，香溢花城小区物业管理中心一位郭姓工作人员表示，拆除陈女士的窗户是有依据的，因为该小区的《业主管理规约》中规定，业主不得自行封闭阳台。

    记者在采访中发现，类似的纠纷并不少见。据南昌市房地产管理局信访办公室统计，因小区业主违反《业主管理规约》引发的投诉占该市房产投诉总量的50％，这一方面暴露出《业主管理规约》执行力的脆弱，另一方面则反映出业主对于《业主管理规约》是否代表公共意志的质疑。

    记者了解到，南昌市万科四季花城小区的《业主管理规约》中规定，“不允许业主在屋顶上安装太阳能热水器”，但记者在该小区看到，几乎每栋楼房的屋顶上都安装了数台太阳能热水器。该小区物业公司的工作人员告诉记者，《业主管理规约》是由开发商制定的，之所以规定不得安装太阳能热水器，一是考虑太阳能热水器的管道影响小区美观，二是因为安装管道时，容易造成墙面开裂、屋顶漏水，最终危及楼房的安全。尽管如此，还是有不少业主陆陆续续地安装了太阳能热水器。对此，物业公司除了沟通之外，别无他法。

    “我们不是执法部门，不可能强行拆除业主安装的太阳能热水器或封闭阳台的铝合金窗户。”在采访中，不少物业公司的负责人均向记者表示，《业主管理规约》在一定程度上其实是一纸空文。

●专家建议
通过召开业主大会制定《业主管理规约》

　　“目前，《业主管理规约》在执行中遭遇尴尬，其根源在于没有一个强制性措施。”南昌市房管局物业管理处处长邓长水表示，业主违反规约是一种民事行为，所产生的法律后果应是民事责任，但在操作过程中，由于没有强制措施及实施细则，导致业主违反规约难以被追究责任。

    南昌市房地产行业资深律师张庚茂分析说，《业主管理规约》之所以沦为一纸空文，主要原因在于，目前南昌市的《业主管理规约》大多是由开发商代为制定的，不能完全体现全体业主的意志。由开发商制定的《业主管理规约》，往往从其自身角度考虑较多，业主的义务多、权利少，部分开发商甚至趁机加入不合理条款，不但侵犯了业主的权利，还使得《业主管理规约》的约束力存在先天不足。

    江西郎秋律师事务所律师张邵兵认为，鉴于目前《业主管理规约》执行效力不足的情况，有关部门应引导小区业主尽快成立业主委员会，通过召开业主大会的方式来重新制定《业主管理公约》，完善《业主管理规约》的强制性措施，将其法律效力真正建立在公共意志的基础上，最终为广大业主所遵守。
（付 强 朱 海）