农历新年过后，房地产市场貌似艰难的起色，几乎被完全淹没在整体经济困境的阴影中，出乎意料的是，这一态势一直持续了下来，并演变成4月份的热销局面。

　　4月份北京、上海的房屋销售量，都在刷新记录；不被看好的深圳，4月份的成交量，也仅仅略低于此前大卖的3月。

　　房地产市场到底在发生什么变化？

　　意外成交量

　　2009年4月，除保障性住房外，北京住宅期房成交1.33万套，超过楼市最火的2007年的单月最高成交套数。

　　4月，上海住宅新房成交面积189万平方米，较16个月以来最高成交水平的3月份，大幅增加了25%，超过2007年平均水平。

　　3月，深圳新房成交8500多套、81万平方米，成交面积超过2007年单月最高水平，4月的成交量较3月略低，降幅不到10%，整体销售格局并没有改变。

　　成交量上涨，直接影响着地产商的账单，这一数据依然有些出乎意料。据了解，重庆金科地产集团4月份的房屋认购、签约、汇款量三项，都创下该公司成立11年以来的单月最高额。

　　“大量成交不仅仅出现在北京，很多地方都出现了，包括重庆、无锡等城市。”金科集团副总裁李战洪说。

　　反弹推动力

　　刚性需求的集中释放，被认为是这一轮成交上涨的主要原因。

　　“从2007年11月开始，一年多来，购房需求都在压抑、徘徊中。”国际地产咨询机构衡信柏迪综合服务部董事岳锋钢表示，这些需求集中释放必然导致成交量上涨。而事实也证明，这一轮大量成交背后，是中小户型、低总价房屋的巨大功劳。

　　“需求的释放，离不开开发商的割肉。”岳锋钢说。降价是最有效的促销手段，而降价方式在2009年以后，和之前已经悄然不同。2008年下半年，北京楼市留给人们的深刻印象之一，恐怕要数众多楼盘遮遮掩掩的降价方式，以及由此引发的早期业主维权大潮。例如沿海地产、远洋地产(6.78,0.35,5.44%)采用过的买房送宝马、抽签决定折扣价格等方式；更多楼盘推出极少量的特价房，幻想以最小的成本来拉动人气。事实证明，这些方法都失败了，而最终有效的，是明确的降价。

　　在北京一家地产公司工作的小魏，4月初的购房，对她来说有些无奈。从去年10月就开始看房的她，看重的是地理位置，但四环左右的房价，并没有给她惊喜。“房展会的时候，本来期待会有便宜房子卖，结果这样的房子基本上都在偏远的昌平、顺义等区域。”对市中心房屋降价，小魏不再抱有期待了，她早先看中东四环一个项目，3月的均价为1.7万元/平方米，4月初这里推出了1.4万元/平方米的特价房，她毅然出手了。

　　无锡的小王，也在最近购房。她购房的这一项目，去年11月开盘，均价7000多元/平方米，今年这里推出整整两栋楼的特价房，价格约5000元/平方米。“只要超过6000元/平方米我都不考虑。”大幅降价的特价房，基本上已达到小王的心理预期，成交顺理成章。

　　降价，成为上述两位购房者出手的直接原因。

　　2009年3月，位于东四环的沿海地产项目美利山，将“9500元起价”的广告挂满大街小巷，这个项目在2008年的价格曾经是1.4万元/平方米，如此明目张胆的降价，在2008年不可想象。

　　这并不是特例。开发商已经不在“降还是不降”这个问题上纠缠不清，新开盘项目调低定价、老盘新产品低价入市已是普遍现象。

　　“去年降价和促销刚开始的时候，是局部的，促销的房子也是一小部分，大家觉得会有更大的降幅。而现在的降价力度大、全面。”北京伟业顾问副总经理常自力表示。他认为，目前的大量成交，主要是全面降价造成的。

　　成交量的持续爆发，对房地产市场意味着什么？

　　“看起来是一个月的成交量，实际上是一年半的需求。”金科集团副总裁李战洪认为，如果将这个量与整个2008年下降的成交量结合起来看，这并不是一个多么大的数字，4月的成交量，只能说是一个非常态的情况。

　　非常态背后

　　伴随着成交量放大，对开发商“假按揭”制造楼市虚假成交的怀疑涌现，包括北京、深圳等地。假按揭的存在与否、数量多少难以考证。不过，个例可以说明一定问题。

　　3月份，深圳楼市成交量大涨，对“假按揭”的猜测，因为地产评论人士牛刀的一篇博客文章而变得沸沸扬扬。但随后，深圳国土局予以澄清，其网站呈现一个人购买几十套房子的信息，是由于登记方式的问题而导致，并不属实。以此判断假按揭存在，证据并不存在。

　　此外，被媒体引证最近出现假按揭的案例——近期一审判决的北京豪森公寓假按揭骗贷案，实际发生于2000年至2002年，2005年这一案件就已暴露。

　　“假按揭不能说没有，一般而言比例会非常低。”虎杰投资顾问首席分析师张寅认为，假按揭导致成交量上涨的可能性并不存在。他表示，假按揭主要出现的时间是2000年至2002年，当时个人住房贷款出现不久，房子不好卖、银行放贷压力大、监管不严等原因，导致了这一情况的出现。

　　“假按揭违规成本非常高。”张寅说，一旦在此出问题，银行授信就没了，对于大开发商而言，他们手上还有别的房子、土地，造假风险太大，即使存在假按揭，中小开发商的可能性更大。而一线城市的房地产市场，基本由大开发商、上市公司占据。

　　不过，现在的成交情况正在发生一些新变化。

　　在北京楼市2008年最低迷的时候，无论是新房还是二手房市场，小户型、低总价的产品，成为成交量的救命稻草。不过，4月份以来，它们的地位开始有细微的变化。

　　“在重庆、无锡，三居室的成交量在上升；以前卖不出去的200平方米的房子，现在也可以卖了。”李战洪说。以金科地产为例，之前小户型占其总成交量的75%，现在这个比例下降到50%左右。

　　“以上海的情况来看，4月份可能有些过热了。”张寅说，依以往的经验，目前上海可能有部分投资客进场，这是一个新的动向。

　　北京的工地上也在发生变化。北京一位施工单位的负责人表示，5月底至6月初，他们在北京的三个住宅项目将要开工，其中包括太阳星城在内，根据搜房网发布的统计信息，这个项目3月份的成交套数为全市第一。这位负责人表示，按原计划，这三个工地本来春节前就应该开工的。“现在收工程款也好收一些了。”他说。

　　3月、4月成交量醒目，对于其可持续性的质疑，目前依然普遍存在。

　　伟业顾问表示，随着成交上涨，价格会企稳，这种大量成交的情况不会持续到下半年。

　　张寅认为，这是此轮房地产调整周期的第一波反弹，主要特征为，由库存的中小户型销售，来支撑绝大部分的销售量。“这个过程，不可能一两个月就结束，可能会持续2至3个季度。”张寅表示，楼市有没有走向上升通道，成交量、销售价格、投资客数量是几个衡量的标准，而现在只是其中一个指标发生明显变化，房地产市场的调整远没有结束。（胡芳洁）