乍暖还寒这个词语用在眼下的北京房地产市场再恰当不过。买房人需求强劲、交易量大幅回升，这让3月的北京楼市陡然升温。然而，4月份成交“井喷”的热情终于显现出颓势，根据北京市房地产交易管理网最新统计数据显示，4月第二周市场成交量回落明显，商品住宅期房签约环比上一统计周期下降6．6％，现房签约下滑6．29％。业内专家指出，虽然北京楼市局部区域出现热销，但这并不能代表市场整体，也不能断言市场彻底回暖。

    二环内楼盘供应趋紧，受购房人关注

受二环新增房地产开发住宅用地限批，二环内住宅供应已渐显稀缺。记者了解到，尽管目前二环在售住宅项目近十余个，但部分项目已处于清盘状态，如崇文区富贵园仅余一套一居在售，同区域老盘国瑞城也只剩余极少部分大户型，未来虽然也有包括前门前、四合上院等新增项目放量，但总体来说供应量偏少。

    二环住宅供求关系趋紧，使其受到了高端置业人群的广泛关注，凯德·华玺、中信城、冠城名敦道等均取得不俗业绩。其中地处东二环朝内核心区域的凯德·华玺户型供应较为齐备，全部为精装交房，户型涵盖了一居到四居，面积从75－450平方米不等，可满足不同客户的购房需求。Naga上院是目前东二环在售住宅项目中价格最高的，均价达到45000元／平方米，相比而言，冠城·名敦道的价格优势最为明显，不过其地理位置优势偏弱。“总体而言，二环各个楼盘的存量都不大，所以二环住宅供应已呈几近告急状态，这让在城市中心区有置业需求的消费者急于出手，造成这些楼盘的热销。”中原地产华北区总经理李文杰表示。

    高端楼盘热销，名校成关键因素

    从最近一段时间的市场表现来看，拥有稀缺名校资源的高端住宅销售情况良好。比如，东四环的北京华侨城，因为先后引进知名教育机构湖北黄冈中学、伊顿国际幼儿园，受到购房人追捧，其四季组团新楼座开盘当天就售罄。凯德·华玺所处的东城区是北京市名校资源较为集中的传统区域，史家胡同小学、芳草地小学、景山学校、府学小学等均为北京知名教育机构，其中史家胡同小学是联合国教科文组织成员，景山学校则是北京唯一12年制的示范学校，其稀缺的教育资源对购房者的诱惑极大。而位于中关村核心区的龙湖·唐宁onE承诺业主子女可以就近入读中关村二小，无户籍限制，从去年12月底开盘以来，其签约金额已突破12亿元，更是在3月份创下了日销售金额突破7000万元，周销售业绩突破1．2亿元，单月销售过3亿元的成绩。

    从实际情况来看，名校附近住房的出租率一直居高不下，而知名学校、完善配套等均是其房价飚升的推动力，投资者的回报也颇丰。链家地产的评估专家对记者指出，名校旁的物业通常比普通物业更具升值潜力，尤其一些高品质的楼盘已经成为良好的投资典型。据链家地产中关村店相关负责人介绍，北京中关村一小、二小等知名学区附近二手房的供需比已经达到1∶6．7，房子基本上挂牌没几天就会成交。

    一位购买了凯德·华玺的企业高管向记者表示，孩子的教育问题是每一个有子女家庭的首要大事，望子成龙是家长的心愿，所以教育资源理所当然成为购房的首要因素。“购房就是为了女儿能够方便在景山学校就读，另外还看好学区高端住宅持久的增值能力。”他对记者表示。

    局部热销不能代表楼市整体表现

“值得关注的是，热销与火爆仅仅局限在部分区域的部分楼盘，甚至是部分楼盘的部分户型上，局部热销并不代表市场整体表现，也不能轻言楼市全面回暖。近期，也有楼盘推出了大幅降价的举措，打出了每平方米直降6000元的广告，这说明市场对其还是不够认可。”李文杰认为。

    龙湖北京公司营销总监邹墨远认为，当前房地产的回暖缺少整个经济基本面的支持，无法预知影响全球的金融海啸会何时见底，也无法判断眼下的楼市热销将持续多久。

    “目前的统计数据显示，北京楼市有逐渐向好的趋势。不久前有媒体称‘房托’再次露头，这给市场带来了非常不好的影响，尤其在当下，房地产企业更应该注重诚信。”北京市房地产业协会副秘书长陈志在楼市传媒主办的“新经济形势下地产企业诚信价值”主题论坛上特别强调了诚信的重要性。

    陈志表示，近期北京市建委将进行房地产市场秩序专项检查，市房协也将在近期建立企业信用风险等级评价体系，把企业在市场上的行为、做法，统统纳入到评价体系的框架内，对企业经营能力、产品质量、品牌建设、内部管理，对消费者的服务和企业社会责任等进行全面评价，以便能真实描述企业的抗风险能力，真实表述企业在市场中的竞争能力。(■本报记者 孙 蔚)