今年5月31日，北京市建委下发了《关于房地产市场秩序专项整治工作的通知》，开展为期一年的房地产市场秩序专项整治工作，通知中强调，要严查房地产开发企业无证预订预售等违法违规行为。如今整治工作已经进行了一个月，记者随机走访了京城一些楼盘，看一看都产生了什么样的效果。

    通过走访记者发现了一种非常有趣的现象：在北京市建委发文严查房地产开发企业无证预订预售的情况下，许多楼盘既想躲避风险，又不愿舍弃预售款这块“肥肉”，于是纷纷采用了不收“定金”，只招“vip会员”这种“换汤不换药”的方法。

    记者走访的第一站是 “珠江• 奥古斯塔城邦”，该项目位于亦庄新城，是由珠江房地产公司开发的。这个公司在北京同时开发了珠江帝景、珠江骏景等一系列楼盘，在业内有较好的口碑。在这里记者受到了售楼小姐的热情接待。据售楼小姐介绍，本期有六栋楼开盘，开盘时摇号选房，如果现在先行缴付2万元注册成为珠江高尔夫会员，将享受优先选房权及截至开盘前每天100元的优惠待遇。

    记者询问这个会员是不是只有在高尔夫球场有优惠，在得到否定的回答后，记者又追问成为业主之后还会不会享有这项优惠，售楼小姐没有正面回答，却满脸神秘地反复强调这个珠江高尔夫会员的优惠只能享受到年末，拥有优先选房权。记者顿时恍然大悟，原来注册为会员的目的是为了选房，而不是为了高尔夫。售楼小姐对此并不隐瞒，她坦率的告诉记者之所以要这么做就是为了有个收定金的名目，被问起也好有个说法。记者随后又追问摇号后没选到合适的房子会员费会不会退。售楼小姐指着申请单说，上面写着：“如需退会需书面申请，并提交会员卡和会员卡押金票据原件，壹个月内不计息退还会员卡押金”。但据售楼小姐介绍，押金因为走财务账的关系，不能当时返还。     

    记者随后来到首邑上城，该项目处于大兴区，开发商是北京春光房地产公司。进入售楼处，里面人山人海，热闹非凡。记者坐在一旁等了一会儿才有一位好不容易抽开身的售楼小姐过来接待。据售楼小姐介绍，首邑上城这期将要开盘的是三栋“商住楼”，产权只有50年。见记者稍有踌蹰，售楼小姐忙介绍起房子的优势：离地铁四号线非常近，升值潜力很大。在谈到购房排号的问题时，售楼小姐介绍说，“我们楼盘地理位置好，周边商场、公园配套齐全，现在排号的人已经快超过将开盘预售的楼盘了，先排号者先选房，不排号没有选房的权利，再不交“排号费”就选不到房了。现在只要用500元加入''''vip会员’，就可以参加排号选房。”记者向售楼员小姐要了一张《上城会vip会员申请单》，看到上面简单的列着一些条款，并承诺持卡会员可以享受相关购房优惠，同时享受动山岚健身7天免费体验及办卡优惠及百安居相关优惠活动。

    记者最后问要是选不中房怎么办，售楼小姐答复如果没有选中合适的房可以马上退还费用，不用任何手续。但记者看到申请单上并没有注明可以申请退会的条款及退款时间。

    在到达顺驰置地开发的顺驰•领海售楼处之前，记者先打电话询问了一下，在电话中售楼人员直截了当地说明现在只有二百多套房子，可以到施工现场看实房。看中后要交2万元的“排号费”。

    到了顺驰领海售楼处，记者发现负责接待的售楼员与从前走访楼盘的售楼员态度截然不同，双方一直进行着“问答”式互动，有问有答，不问不答，在记者的不懈追问下，终于了解到楼盘一些情况。据售楼员介绍，他们将要开盘预售的51号、54号和55号三栋楼即将封顶，共有二百多套房子。现在已经缴纳了排号费已经超过开盘量了，现在排号很可能都选不到房。这些人交费之后都加入ｖｉｐ，可以享受开盘前每平米200元的优惠，开盘后选中合意的户型则2万元会员费充抵房款。记者询问能否到施工现场看实房，但被售楼员以“现场的门封上了，现在不能看，过两天再说”为由拒绝。

    在观看沙盘时记者发现，购房者选择意向比较多的，面积在90－100平米左右的两栋楼，并不在楼书上宣传的“70-100平米海景宅”的“爱琴海”海景范围内。只有面积为130多平米的51号楼才能够看到“海”。据记者了解，这块“海”是一个占地38000平米的人工湖，因其地中海式的设计而得名。

    大兴区建委 法律尚无相关规定 

    记者随即以购房者的身份联系了大兴建委的工作人员，在听记者介绍了上述情况后，该工作人员告诉记者，由于法律上并无相关规定，因此他们也不能就此认定开发商违规售楼，即便真的是违规售楼，那也需要调查核实。当记者追问他们会不会就此事做一个调查的时候，他明确告诉记者，因为现行法律无相关规定，所以不会做调查。

    通过走访这几个楼盘，记者感受到开发商的这种做法虽然名义上没有触犯相关规定，但是本质上还是和法律相悖逆的。开发商打的是擦边球，因为我国法律实行的是“法无明文规定不为罪”，因此即便大家都知道事情是怎样的，相关职能部门却无能为力。

    深层探究  开发商这样做有什么好处？

    开发商到底出于什么样的心理，一定要违反国家的规定收取定金呢？记者找到一位熟识的售楼员朋友才明白了开发商的如意算盘。

    其实收取预付定金在房地产行业是很正常的一件事，开发商在期房正式预售前都要做一个大概的统计，究竟有多少人有意向购买他们的房子。但只凭一般的登记认购，由于客户有很大的流动性，因此无法作为统计的参考。于是他们就采取预付定金的形式，因为只有真正有意购买的消费者才会支付定金，这样出来的数据基本不会有太大变化。统计数据确定以后，他们先根据这些数据进行摸底调查，统计出房屋到底受不受欢迎，哪个户型的意向需求大。因为开发商最初向外公布的只是房屋均价，并没有具体到户，这样统计数据出来后他们完全可以在开盘前最后时刻调高原定房价。

    另外也可以根据意向客户的名额有限制性地审请本期开几栋楼盘，尽量压缩开盘数量，延长销售时间，这样下次再开盘的房价就可以根据市场行情上调一百元至几百元不等。不同的开发商有不同的做法，不一而足。

    商品房预售制度一直以来就是社会各界广泛争论的话题，在全国房价“发烧”的今天，购房者往往因为现房和期房之间几百元的价格差距，对期房趋之若鹜，仅凭几张户型图、一堆沙盘，就将自己一生积累的心血倾囊交到开发商手里，买到的是还在头脑想象中的“空中楼房”，换来的却一不定是开发商在一、两年后的按期交房，可能面临着几年甚至十几年从兴奋期待到满怀盼望直到反复失望的等待。

    看房小建议

    购房者在看房过程中一定要保持冷静，不要被售楼处制造的火热场面一时间冲昏了头脑。看到自己中意的楼盘，要先仔细了解清楚该楼盘是否符合销售条件，开发商的营业执照、国有土地使用证、建设规划许可证、建设开工许可证、预售许可证这五种证件是否齐全，是否存在弄虚作假等相关情况后再下定。对预售楼盘未公示预售证的，可到北京市房地产交易管理网（http://www.bjfdc.gov.cn/public/index.asp）进行查询、举报。