保障商品房买卖双方合法权益 

    为防止签订购房合同时在空格部分、自行约定部分、补充协议部分出现不平等格式条款，日前，徐州工商部门制定出台了《商品房买卖合同签订导则（试行）》，这也是全国首个专门针对商品房买卖合同格式条款予以规范的行政性文件。

     《商品房买卖合同》格式条款是《江苏省合同监督管理办法》规定的必须备案的合同格式条款，备案重点是合同的空格部分、自行约定部分、补充协议部分。“在以往的商品房交易活动中，由于商品房出卖方出于自身利益最大化和规避有关责任义务的目的，往往对一些相关条款设置了不平等、不合理的附加条件，一旦出现合同纠纷，购房人的合法权益很难得到保障。”徐州工商局合同处相关负责人表示，同时，由于相关法律法规的界定与日常交易习惯不完全相符，商品房交易双方对有关条款在认知理解上有偏差，也极易产生合同纠纷。

    据介绍，新制定的《导则》对现行《商品房买卖合同》中记款方式与价款、面积确认与面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任、交接、保修责任等25项空格部分、自行约定部分、补充协议部分，按照法律法规的相关规定，进行了科学、详实的解释说明。

    如《商品房买卖合同》第十条是商品房发生规划、设计变更时如何处理的约定。《示范文本》列出了商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化需及时通知买受人。《导则》指出，在此基础上为减少纠纷，还应在自行约定部分尽可能地将影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情形约定明确。规划、设计变更致使买受人退房的，出卖人应遵循客观等值原则，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率给付利息。如果开发商擅自变更规划、设计，应属违约行为，在自行约定部分应约定依法承担违约责任，并赔偿经济损失。

    《商品房买卖合同》第十六条是商品房各部位保修期限的约定。《导则》明确指出，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”商品房为住宅的，出卖人在《住宅质量保证书》中应按照上述规定作出更为具体的承诺。在此基础上，还可以在自行约定部分对未作规定的部位、部件自行约定。

    “为切实保障商品房买卖双方的合法权益，避免由于对于合同条款理解不同而造成的纠纷作出了有益探索。”徐州工商局有关负责人表示，为了保障商品房交易合同愈发规范，目前已要求全市各级工商机关切实按照《商品房买卖合同签订导则（试行）》中的有关要求，认真、准确地对《商品房买卖合同》格式条款进行审查备案，并要求各商品房出卖人在签订《商品房买卖合同》前，主动向买受人出示《商品房买卖合同签订导则（试行）》。（苗青 新科 学军）