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江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执复164号
复议申请人(被执行人)徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山路康怡家园72号楼。
法定代表人赵伟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人葛献立，江苏它石律师事务所律师。
异议人(申请执行人)实事集团建设工程有限公司，住所地浙江省温岭市城东街道总商会大厦22F。
法定代表人陈友德，该公司董事长。
复议申请人徐州日成房地产开发有限公司(以下简称日成公司)不服江苏省徐州市中级人民法院(以下简称徐州中院)(2016)苏03执异68号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院查明，徐州中院于2013年8月29日作出(2013)徐民诉保字第0068号民事裁定书，冻结日成公司的银行存款1000万元，如银行存款不足，则查封其它相应价值的财产。徐州中院于2013年9月1日查封了日成公司所有的位于铜山路××山康××期，日成奥运城三期证号为徐土国用(2004)字第16400号的土地使用权。2013年10月8日，实事集团建设工程有限公司(以下简称实事公司)向徐州中院起诉日成公司，要求日成公司支付工程款、利息、违约金等。徐州中院于2014年6月30日作出(2013)徐民初字第0180号民事调解书：一、日成奥运城B5、B6、B7、B8、B9、A18楼土建安装及附属工程，日成公司应支付实事公司：1、工程进度款逾期付款违约金4252351.34元;2、工程款8549289元;3、以上述两笔款项为本金自2012年12月6日起以月息二分计算逾期付款利息到实际支付为止。二、日成奥运城B16楼日成公司应支付实事公司工程进度款(截止到2012年7月23日止的全款)3308184.07元，以上述款项为本金自2012年7月23日起以月息二分计算逾期付款利息到实际支付为止。三、日成公司应当返还实事公司履约保证金593165.97元，以上述款项为本金自2012年12月6日起以月息二分计算逾期付款利息到实际支付为止。四、日成公司应当在2014年7月15日前履行完毕上述三项款项的支付义务。五、减半后的案件受理费68827.5元，财产保全费5000元，由日成公司承担，随案款一并支付。
该案进入执行程序后，徐州中院于2015年5月29日委托江苏同方土地房地产评估有限公司(以下简称同方评估公司)对上述土地及在建工程进行价值评估，同方评估公司在综合涉案土地的用途、使用年限、开发程度(即宗地外达通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”和宗地内达到场地平整“一平”的开发水平)、市场价值等因素，于2015年8月4日作出苏同方[2015](徐地)(法)(估)字第0005号土地估价报告，该估价报告载明，土地登记面积69790平方米，根据委托方提供的《关于日成奥运城遗留问题处置地块规划意见的报告》，可拍卖宗地面积36045平方米，本次评估土地面积为36045平方米。估价报告确定总地价为19118.27万元，待估宗地上在建工程建筑物测算为1034.1万元，待估宗地与地上在建工程建筑物总价值为20152.37万元。
2016年7月1日，徐州中院作出(2015)徐复执字第00028-1号执行裁定，拍卖日成公司所有的位于铜山路××山康××期的土地使用权[土地证号：徐土国用(2004)字第16400号]及在建工程C1#楼、C2#楼、C6#楼。拍卖公告载明，不到保留价不成交。竞买起拍价为326954150元，竞买起拍价的具体构成：1、履行对拆迁户的拆迁、安置义务;竞买人需对305户拆迁户经司法确认的拆迁安置面积(34240.74平方米)进行拆迁安置;有11户需经司法程序确认后进行安置;日成公司强制拆迁23户，需经司法程序确认后进行安置;未完成拆迁的27户由竞买人进行安置。鉴于拆迁户安置工作需在房屋建成后符合安置条件才能实施，竞买人应将拟拆迁安置房产面积暂按40395.96平方米计算，并按每平方7000元计算，折合价款28277.172万元作为担保金交至法院帐户。2、承担未来建设期间的过渡费(暂按3年计算，预计26186720元);3、交付竞买款17995710元(不论生效法律文书确定的优先权数额多少，竞买人按17995710元交付竞买款，大连筑成建设集团有限公司对拟拍卖标的主张建设工程优先受偿权17995710元，实际数额以生效判决为准)。涉案拍卖于2016年7月3日上午10时至2016年7月4日上午10时在淘宝网司法拍卖平台进行。徐州市云龙房地产开发公司以竞买底价326954150元竞得该土地使用权及在建工程。2016年7月19日，徐州中院作出(2015)徐复执字第00028-2号执行裁定，涉案土地及在建工程归竞买人徐州市云龙房地产开发公司所有。
实事公司向徐州中院提出执行异议称，实事公司在诉讼前即申请法院财产保全，查封了日成公司所有的位于徐州市××路铁××山××家园××、日成奥运城三期商住用地国有土地使用权[土地证号：徐土国用(2004)字第16400号]，并于2015年8月31续封。执行程序中，实事公司作为首封人申请法院启动评估拍卖程序并预交了相关评估拍卖费用，经拍卖该地块以32695.415万元成交。截至目前，日成公司应付实事公司约2700万元(含利息)，而实事公司并未得到上述款项。徐州中院组织拍卖中，设置了竞买条件，将土地、在建房屋、拆迁安置、土地开发、过渡补偿及工程款优先受偿权等众多方面的因素，甚至包括案外人的未经司法程序确认的不确定因素都考虑了，唯独没有考虑本案申请执行人实事公司的合法权益。整个执行过程是借用实事公司申请执行进行司法拍卖，对整个涉案工程进行处置，法院越权涉足应由行政机关处理的事项。请求按照生效法律文书的内容执行，维护申请执行人合法权益。
日成公司异议称，1、本案以拍卖涉案土地使用权的名义，而实际处分的是整个房地产开发项目，损害了异议人的合法权益。根据拍卖公告，拍卖的标的是“位于徐州市××路铁××山××家园××一宗商住用地国有出让土地使用权涉案土地”，但该拍卖设定的竞买起拍价构成是：履行对拆迁户的拆迁、安置义务，承担未来建设期间的过渡费，工程款优先权数额。竞买起拍价的具体构成超出拍卖标的的范畴，处分了异议人在该土地上享有的其他权益。2、执行裁定书实质上处分了涉案土地上的房地产开发项目，裁定将房地产开发权利义务和拆迁安置权利义务概括转移，越权处理了应由行政机关审批的事项，超越了司法权限。而且对涉案房地产项目的开发权益和前期开发的成本费用未在拍卖款中予以体现，拍卖价款严重低于实际拍卖的价值。3、司法拍卖关于优先受偿权的设定没有依据。首先，如拍卖公告所载事实对撤诉的、被裁定驳回起诉的、未经司法确认的、未签订拆迁协议的等拆迁户的优先权尚无司法定论，拆迁户也未主张优先权，司法拍卖直接认定拆迁户的优先债权没有依据。其次，将未来建设期间的过渡费认定为优先权没有依据，过渡费的计算没有经过评估，也无其他依据。过渡费不足或有剩余的情况下对于后续的权利和义务由谁享有或承受也未予确定。再次，大连筑成建设集团有限公司的优先权和优先权数额至今无生效判决认定。4、本案拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的情况下，未经申请执行人实事公司的同意继续拍卖，违反法定的强制性司法拍卖程序，拍卖应属无效。请求撤销(2015)徐复执字第000028-2号执行裁定书;撤销对徐州市铜山路铁刹山康怡家园三期的土地使用权[土地证号：徐土国用(2004)字第16400号]及在建工程C1#楼、C2#楼、C6#楼的司法拍卖。
徐州中院认为，实事公司与日成公司建设工程施工合同纠纷一案，该院作出的(2013)徐民初字第0180号民事调解书已生效，因日成公司没有履行调解书确认的义务，实事公司申请执行。执行过程中，该院对查封的日成公司的在建项目位于铜山路××山康××期进行处置。先对该项目进行了评估，评估机构对该土地评估总价为20152.37万元。评估中综合了涉案土地的用途、使用年限、开发程度(即宗地外达通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”和宗地内达到场地平整“一平”的开发水平)、市场价值等，考虑了日成公司的前期开发费用。拍卖时，兼顾该项目所负的拆迁义务、建设工程优先权等诸多因素，确定拍卖起价为326954150元，高于评估价1.2亿元。评估及拍卖中没有违反法律规定及程序，实事公司与日成公司提出的执行异议无事实和法律依据，该院不予采纳。于2017年5月23日作出(2016)苏03执异68号执行裁定，驳回异议人实事公司、日成公司的异议请求。
日成公司不服(2016)苏03执异68号执行裁定，向本院申请复议称：一、涉案拍卖程序违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条规定，保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。本次拍卖起拍价的构成，仅包括优先债权，没有强制执行费用，更没有部分申请执行人的受偿费用。二、涉案拍卖以拍卖土地的名义而处分房地产开发项目，超越了司法权限，将行政权力范围内的事项擅自处分，强制转移复议申请人与利害关系人的房屋买卖合同、拆迁协议没有法律依据。主观设定竞买价格，损害了复议申请人的合法权益。复议申请人经过严格的行政审批程序，由行政部门颁发了房屋拆迁许可证。拆迁人资格的获得需要一系列行政许可事项。涉案拍卖将原拆迁安置协议中约定的每平方4000元拆迁安置价格提高到每平方7000元没有依据。三、涉案拍卖对被拆迁人优先受偿权及数额的认定违背事实和法律规定。涉案拍卖“履行对拆迁户的拆迁、安置义务”不属于优先受偿权的范围。部分被拆迁人优先受偿权尚未经生效法律文书确认。请求撤销徐州中院(2016)苏03执异68号执行裁定、撤销(2015)徐复执字第000028-2号执行裁定及涉案司法拍卖。
本院另查明，徐州市云龙区人民政府于2015年2月16日向徐州中院发函，反映日成公司于2007年承接涉案奥运城开发项目，日成公司以妥善安置被拆迁户为前提，零地价取得土地使用权。该项目自2013年8月陷入停顿状态。日成公司连续8年未向拆迁户发放过渡费用，367户被拆迁户无家可归，多次赴省、进京上访。
本院认为，一、日成公司承建的涉案拆迁项目工程，因日成公司经营不善，长期未完工，并引发社会矛盾。在此情况下，执行法院从有利生产、解决民生、化解矛盾、实事求是解决问题角度出发，对涉案工程进行拍卖并无不当。因日成公司承建工程未完工，如仅拍卖涉案土地，并不能解决涉案工程所面临的现实问题，故执行法院对涉案工程进行整体拍卖并无不当。二、涉案拍卖从实际解决问题角度，针对本案具体情况，将需解决的拆迁户的相关安置费用计入竞拍底价，拍卖保留价高于涉案土地评估价不违反法律规定。因涉案被拆迁户长期未得到安置以及价格上涨因素，涉案拍卖将拆迁安置房按每平方米7000元计算补偿并无不当，也不因此损害复议申请人的权益。拍卖公告载明“涉案工程的优先权受偿数额以生效判决为准”亦无不当。综上，复议申请人的复议申请不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：
驳回徐州日成房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省徐州市中级人民法院(2016)苏03执异68号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 苏 峰
审判员 李 晶
审判员 赵建华
二〇一七年十一月十五日
书记员 杨 浩
