27日一则“房贷再曝潜规则，银行给购房人埋雷”的新闻引起了众多购房人的关注。据报道，购房者办理房贷后，银行往往出于自身利益迟迟不办房产抵押登记，而一旦购房者遭遇纠纷房产被查封，失去抵押物的银行就会起诉购房者，要求一次性还清巨额的贷款本息，这无疑会使得购房者顿时陷入经济上的“灭顶之灾”。该报道称，现实中，贷款买房后抵押登记拖延未办的现象大量存在，普通购房者根本不知情。记者从南京多家银行了解到，尚未发现有拖延办理抵押登记的情况。但业内人士也表示，及时办理抵押登记确实有必要，因为一旦遇到此类纠纷个人的压力要小得多。
　　
　　 焦点
　　
　　 1、当涉案房屋不能办理抵押登记，担保方式不可能实现，银行有权宣布贷款本息提前到期并解除合同
　　
　　 市民因纠纷被查封财产
　　
　　遭银行起诉要求全额还款
　　
　　北京市民张先生在某股份制银行办理个人房屋按揭贷款，在他与一家公司发生经济纠纷时，法院查封了自己名下的房屋，此外，张先生还收到了法院的另一张传票：银行要求张先生立即还清贷款本息。
　　
　　据了解，张先生在一年前买房时向银行贷款500万元，当他与一家公司发生经济纠纷打官司时，“杯具”就发生了。
　　
　　银行认为，房屋被法院查封，无法再办理抵押登记手续，这意味着法律意义上的房产抵押已经无法成立，在没有抵押物的情况下放贷，风险太大，因此要求解除贷款合同，所以要求张先生一次性还清剩余贷款本息509万元。此外张先生另一套贷款买的房产，放贷的银行也一直没办房产抵押登记。这家银行以同样的理由起诉到法院，要求解除贷款合同，由张先生一次性偿还贷款134万余元。
　　
　　最后，两家银行均胜诉。法院认为，涉案房屋已不能办理抵押登记，担保方式不可能实现，银行有权宣布贷款本息提前到期并解除合同。本来就有经济纠纷，现在银行又来要求一次性偿还贷款本息，对张先生来说无疑是雪上加霜。
　　
　　 2、多数购房者根本不知道“房产抵押登记”这个概念，更谈不上找银行催办
　　
　　 银行延办抵押登记很普遍
　　
　　购房人有“倾家荡产”风险
　　
　　按我国相关规定，每一笔房贷的发放，银行都需要以购房者的房产作为抵押。而根据法律规定，只有到建委办理了抵押登记手续，房产抵押才在法律意义上生效。专家表示，银行怠于办理抵押登记，会给购房者带来巨大风险，这种“潜规则”一旦被人恶意利用，故意制造恶意诉讼后申请法院查封房产，紧跟着银行就会把购房人弄得“倾家荡产”。
　　
　　据调查，目前房屋贷款合同签订后，抵押登记手续被长期拖延办理甚至不办的现象大量存在。而多数购房者根本不知道“房产抵押登记”这个概念，更谈不上找银行催办。
　　
　　审理过大量房地产纠纷案的资深法官表示，对于正准备贷款的购房者而言，可以在签订合同时与银行协商，要求签订补充协议，确认抵押登记的办理期限，并约定抵押登记因银行原因逾期未办的违约责任。
　　
　　 连线
　　
　　是否真的“有雷”？
　　
　　南京多家银行表示不存在
　　
　　那么，银行会不会像上述案例一样，怠于办理抵押登记，给购房者“埋雷”呢？记者昨日调查了南京多家银行，他们表示，在南京尚未发现有房产证已经办理、但银行拖延办理抵押登记的情况。
　　
　　南京一家银行房贷部负责人表示，办理房贷抵押登记的具体流程是这样的，当客户购买一手房的期房之后，先是拿着购房合同到房产局办理预抵押登记，等到房产交付后，客户拿到房产证的同时，银行也拿到了他项权证，即正式抵押权。“南京这里期房的预抵押和现房的正式抵押，其实是二合一的。”这位银行人士称，外地规定不一样，从预抵押到正式抵押，银行还要去房产局办理一个手续，但是南京都是房产证一出来，预抵押同时就转成了正式抵押，都不需要银行再跑去办理。“所以南京根本不会出现银行会拖延办理抵押登记的可能。”
　　
　　一银行房贷部负责人称，虽然在预抵押期间，由开发商为借款人提供阶段性担保，但是对银行来说，肯定直接拿到房产抵押权更安全。“如果这期间出现风险，银行就可以直接处理抵押物即房产。而如果是房产商提供阶段性担保，而开发商由于工程原因可能出现资金风险。”所以他认为，网上所传的银行拖延办理抵押权证是为了延长开发商的担保期限，也是站不住脚的。
　　
　　银行人士建议市民应及时办理两证。个人在拿到房产证的同时，证书中就会有一栏标注，产权抵押在某某银行。
　　
　　 关注
　　
　　办不办抵押登记有何区别？
　　
　　遇到诉讼后个人压力小得多
　　
　　银行没有办理正式抵押登记手续，是不是导致个人“灭顶之灾”的罪魁祸首呢？如果银行已经为购房客户办理了抵押登记，那么这时候，客户与别人发生经济纠纷，房产还会不会被查封？个人还会不会受到银行的催债呢？
　　
　　一位法院工作人员告诉记者，即使贷款购买的房产办理了抵押登记，如果客户因为经济纠纷被诉讼，那么法院还是可以查封这套房产，“一般来说，抵押权优先于债权。”
　　
　　一位银行房贷部负责人告诉记者，如果贷款买房的客户在此期间产生了诉讼房产被查封，一般这种情况都比较复杂，会有不同的法院先后来查封，债权人也比较复杂。“法院查封后，一般是第一查封人发起拍卖，如果第一查封人不发起，作为我们银行，如果已经办理了抵押登记，我们就是第一抵押人，我们银行也会发起拍卖。房产拍卖后得到的钱款，会按照法律规定，先偿还抵押人的钱款。”
　　
　　不过，对于个人来说，银行有无办理抵押对自己的压力大不一样。一位业内人士表示，“如果银行没办抵押，银行肯定会赶紧诉讼，因为房子已经被查封，但银行又没有获得正式的房产抵押权，所以银行会尽快提出诉讼要求个人一次还清所有贷款本息，如张先生的案例就是如此，不仅房子被查封，银行又来催债，对于个人来说是灭顶之灾。但是银行如果办理了抵押产权，因为产权在银行手中，银行的压力就会小得多，可以要求拍卖房产，处理贷款。此时对于个人来说，来自银行的压力也会小得多。”
　　
　　 预抵押是否等同正式抵押？目前业内说法不一
　　
　　记者27日从南京多家银行获悉，凡是客户购买的期房，那么在办理正式抵押前，都要经历一个预抵押的过程。那么这个所谓的“预抵押”和正式抵押在法律效力上是否相同？
　　
　　 “银行发放贷款前，必须要到房产部门凭合同办理预抵押登记。”一位银行房贷部负责人称，他们去办预抵押登记前提就是要开发商或者担保公司担保。
　　
　　一位银行人士认为，南京预抵押和正式抵押是合二为一的，只要产权证一出，银行的他项权证即抵押权立即自动办好，所以他认为预抵押和正式抵押具有等同法律效力。一位法院相关工作人员也表示，预抵押和抵押的法律效力应该是具备同样的法律效力，即如果预抵押期间客户因为被诉讼房产被查封，那么办理了预抵押的银行同样享受抵押权。但是27日记者采访的另外两位律师均不认同这一看法。
　　
　　江苏圣典律师事务所合伙人严国亚律师称，在目前有关担保条款的法律中，只明确了抵押、质押、留置等四种方式，并没有对预抵押进行明确，他认为预抵押不具备正式抵押的法律效力。江苏意科律师事务所合伙人董永斌律师认为，预抵押期间，房屋产权并不在银行，所以在预抵押期间，才需要开发商或者担保公司做阶段性担保，这期间银行是存在风险的，因此预抵押严格从法律角度来说，并不具备正式抵押的法律效力。（王海燕 毕霄杰）