1年多前，何先生花了47万余元买了套期房。今年5月30日，何先生正式拿到房子钥匙。拿房后，何先生算了一笔账：47万余元购房款给了开发商1年多，光银行利息就是29428元。想想这些本该属于自己的利息，白白被开发商无偿占用，何先生怎么也不甘心。为了讨回29428元利息，近日，何先生状告江苏某房地产投资有限公司及其无锡分公司，要求返还47万余元购房款同期银行存款利息。

　　业主

　　购房款产生了29428元利息

　　带着自己的账本，何先生找到江苏维世德律师事务所的薛莺律师，表示自己拿到房子钥匙后仔细算了算账，结果“吓了一跳”。何先生说，2年前，他准备买套小房子投资。经多方比较，他相中了江苏某房地产投资公司在无锡开发的一楼盘。2007年10月17日，他与江苏某房地产投资公司签订了47万余元商品房买卖合同。买房当日，他交纳了首付款99147元。此后，何先生又于2007年10月30日到银行办理了37.5万元的贷款按揭。

　　按照合同约定，2009年5月30日，开发商向何先生交付房屋。拿到房屋钥匙，何先生发现开发商在交钥匙的同时并没有向业主提交完整的房屋验收交付文件。从法律上来说，这样的交付并没有实际意义。于是，何先生找到开发商，要求其承担逾期交房违约金1896.6元。在与开发商交涉中，何先生发现了一个秘密：很多业主的购房款银行利息被开发商悄悄吞了。

　　回家后，何先生上网查了一下2007年10月后银行的同期存款利率，仔细算了算账。计算后，何先生发现自己从交房款到拿到房子钥匙，其间1年多时间，产生银行利息29428元。谈到自己的计算方法，何先生说：“从我交付首期房款至最后交房，时间在一年以上，两年以下。为了好算，我计算存款利息时均按同期中国人民银行一年期存款利率进行计算。”

　　找律师打官司讨利息

　　算完账后，何先生带着账本找到开发商讨说法。开发商却对何先生的计算不以为然：“全中国的房地产商都是这样卖房子的，又不是我们一家。”无奈之下，何先生决定打官司讨回利息。近日，何先生特意从无锡来到南京，找到江苏维世德律师事务所的薛莺律师。

　　“打了这么多年房地产官司，我还第一次遇到这样的官司。”薛莺律师表示。在薛莺律师的帮助下，何先生日前向无锡市高新技术产业开发区人民法院递交了诉状。要求开发商江苏某房地产投资有限公司及其无锡分公司返还他47万余元预付款同期银行存款利息29428元，并承担案件的诉讼费用。

　　开发商全国的期房都这么卖

　　近日，此案在无锡开庭。开发商江苏某房地产投资有限公司在法庭上表示，他们出售给何先生等业主的房屋是预售价，包含一定的优惠条件。虽然开发商占用了预售款的利息，但买房人通过提前付款，规避了房屋价格上涨带来的风险。这对买房人和开发商而言，是双赢，而不是开发商单方得利息那么简单。

　　“全中国的房地产开发商都这样卖期房，没有人说错。难道我们按‘惯例’这样卖房，就错了吗？”法庭上，江苏某房地产投资有限公司的代理律师向法官提交了江苏省物价局“苏价服[2007]158号”《省物价局关于进一步加强和完善商品住房价格管理的意见》。江苏某房地产投资有限公司方面表示，他们卖给何先生房屋是严格按照该《意见》中“商品住房价格‘一价清’”和“明码标价制度”，并没有向购房者乱收费。

　　江苏某房地产投资有限公司认为，他们与何先生等业主之间的房产销售行为是市场经济条件下的一笔公平交易，并不存在谁占用买房人利息的问题。因为在中国目前的房地产“普涨”形势下，开发商卖出期房后，也承担着房屋价格上涨带来的经济损失。

　　律师

　　开发商拿购房人的钱盖房子

　　“这样的买房交易公平吗？让我们来算一算这里面的内幕账吧。”法庭上，何先生的代理律师、江苏维世德律师事务所薛莺表示，“买房者将预付款在实际得到房屋前一年甚至两年的时间，即交付给开发商。开发商实际上是拿到这笔钱在开发建设。直至一年或两年后，开发商才交付购房者房屋。这实际上就是开发商在拿购房者的钱盖房子，然后再卖给购房者。”

　　“实际情况也正是如此，我们购房人自己跑到银行，支付着高额的贷款利息，把贷来的钱却无偿提供给开发商建设开发，让开发商规避了其筹借资金的巨大风险，这对购房者显然是巨大的不公平，而不是所谓的‘双赢’。”薛律师称。

　　薛律师表示，近几年，江苏省相继制定出台了《江苏省商品房价格管理规定》等政策，规范商品房买卖行为。按此《规定》，买房人购买的是期房，没拿到房子前支付的款项，都属于预付款。业主这笔提前支付的款项帮助开发商提前实现了房屋的价值，开发商在房子盖好交到买房人手上之前，就已经因此而受益。

　　“开发商提前一至两年，甚至更长时间内占有购房人的钱款而获得的收益，原本就应该是属于购房人的。所以，开发商应该把预付款利息返还给买房人，否则显失公平。特别在绝大部分买房人买房需贷款的情况下，开发商更应该将期房预付款的利息支付给买房人。”薛律师说。

　　预付款并没有帮购房人规避风险

　　对于开发商“买房人通过提前付款规避了房屋价格上涨带来的风险”的说法，薛律师认为，这种说法是“滑稽可笑”的。“因为商品房作为一种商品，其存在涨跌的两种可能性，这也是被国内外的房地产市场的发展所证明了的。在一个成熟的市场经济社会，涨和跌均是正常的，开发商和购房人均应承担涨和跌的风险，因为谁都不敢预测一两年后的房地产价格。”薛律师称，何先生等作为期房购买人在买房中同样承担着巨大风险。因为按照当时核定的商品房定价，开发商都已经把利润算进去了，不管将来房子涨了还是跌了，对开发商而言都已是稳赚不赔的。而对于购房者来说，如果房屋价格下跌，那风险又由谁来规避呢？

　　薛律师认为，期房预付款只是帮助开发商规避风险，并没有帮助购房人规避风险。故从法律公平的角度出发，这部分收益也应该退还给购房人。