国务院早在2004年10月就下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确指出停止别墅类房地产用地的审批。2006年5月30日，国土资源部再次重申，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，各地区对别墅进行全面清理。位于南京市江宁区的中国药科大学就是在这样的历史背景下，竟然在政府核准和规划的二类居住用地上盖起了别墅群。据了解，别墅群主要提供给校领导和部分教授，而原本建造多层公寓的计划严重缩水。

　　二类用地竖起联排别墅

　　7月21日，记者在南京市江宁区龙眠大道药科大学起名为“方山雅苑”的工地上看到，成片矗立的别墅蔚为壮观。据现场工人介绍，“方山雅苑”分南北两片区域，南区建的是联排别墅。联排共有34栋，全部为上下两层，配有地下室和阁楼。北区全部是小高层，共计15栋。整个小区建造基本全部封顶。

　　记者在南京市土地矿产市场管理办公室公示的地块信息上看到，“方山雅苑”的土地性质为二类居住用地。所谓二类居住用地，按照国家建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，就是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。

　　造价提高增加教职工负担

　　据中国药科大学一些教师透露，“方山雅苑”的住房供给有一定标准。职级是厅级、职称是正高的校领导，就可购买面积达225平米左右的联排别墅。级别和职称达不到标准的，只能购买小高层。

　　更为严重的是，学校因为盖别墅占用了大量地皮，不得不减少多层住宅楼的占地面积。把原来规划中供给一般教职工的多层住宅楼统统改成了小高层，同时住宅造价也大幅提高，大大增加了教职工经济负担。很多青年教师说，原本希望学校建住宅能解决收入较低的青年教师住房问题，但盖高档别墅占用了有限的土地，造成满足普通教师居住的公寓房居住条件大幅缩水，房价却一涨再涨。

　　学校为何改变土地使用性质，涉嫌违规建造联排别墅？记者多次与中国药科大学联系，结果均被该校以“不知情”或“领导不在，学校放假”为由婉言拒绝。

　　概念不清开发商频打擦边球

　　据了解，中国药科大学2005年12月18日和2007年2月8日在南京市土地矿产市场拍得NO.2005G107（104.34亩）和NO.2006G90(89.44亩)地块，两块地合计193.78亩，用于为教职工建设住宅。为此，学校成立了中国药科大学房地产开发有限公司专门负责项目开发。药科大学“方山雅苑”项目于2008年底动工，其中34栋（179套）联排别墅占地约83.04亩，总建筑面积为47848.56平米，15栋小高层（1012套）占地约84.85亩，总建筑面积为139479.16平米。

　　有业内人士指出，我国在土地规划上虽然没有“别墅用地”概念，但对别墅用地的通常理解是指容积率比较低的土地，一般属于一类居住用地的范畴。在国家促进节约集约用地，“土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率等规划条件，规划条件一经确定，不得擅自调整”的精神下，一些拿不到一类居住用地的开发商，在容积率不是很低的大块二类居住用地上，分一块地盖别墅，成了他们打擦边球的惯用伎俩。

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　　类别墅其实就是以TOWNHOUSE、联排、叠拼等形式出现的低密度住宅，是目前大户型的典型产品，起名类别墅也是为了跟别墅攀上亲戚。在别墅用地已不再被批准的当下，类别墅逐渐成为别墅的替代品，以其高利润而受到开发商青睐。

　　据悉，由于目前国内对别墅项目尚无明确界定，国土资源部正与建设部共同研究对策，从容积率和密度等方面对别墅项目进行界定。对于这类打“擦边球”的住宅，将制定相关政策，进行严格的限制。