■本报记者 郑梦超

　　针对近年来房屋居间纠纷案件出现的难点问题，北京市朝阳区人民法院专门进行调研，并于5月13日组织北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会、北京市律师协会、中国人民大学的有关专家，召开了房屋居间纠纷案件相关法律问题研讨会。

　　建立中介行业保证金及责任保险制度

　　朝阳区法院发布的调研报告显示，近年来，北京市70%以上的存量房买卖、80%以上的房屋出租交易均是通过房地产中介提供居间服务完成的。另一方面，有关房屋类居间合同纠纷激增，大量诉讼涌入法院。2008年、2009年、2010年，朝阳区法院受理房屋类居间合同纠纷案件数量分别为193件、219件和296件，各约占当年该院民事案件总数的0.5%。房地产中介机构是否有权收取相关费用、是否尽到了法定或约定的义务成为此类案件争议焦点。

　　朝阳区法院认为，为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，有关部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，以保障整个房地产中介行业的良性发展。保证金系房地产中介机构缴纳，用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。设置房地产中介行业责任险，使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿，这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。

　　北京市律师协会房地产法律专业委员会副主任王宇认为，对比朝阳区法院提出的建立保证金制度和责任保险制度，后者更有必要。“保证金制度较难确保收取数量的多少，以及能否最终弥补因过错造成的损失。相对来说通过责任保险制度，赔偿和救济的力量更大一些。”王宇说。

　　中国人民大学法学院副教授朱岩对建立中介行业责任保险制度持同意观点。朱岩认为，建立责任保险制度所担保的不应是房地产中介机构的服务行为，而应是中介机构提供房源的产权真实度，“房地产中介机构除了提供居间服务，还进一步提供有偿服务，如产权办理。中介机构应有对房屋的产权调查核准的义务。居间服务是提供缔约机会，而合同缔结有太多或然性，保险公司没有对此作出精准概率计算的能力。”朱岩说。

　　认定中介责任需细化合同条款
 
    《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在房地产市场上，房地产中介机构为交易主体提供包括评估、交易、代理、经纪、咨询等各项服务。据朝阳区法院介绍，目前有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元的态势，上述法律条款虽明确了中介机构承担赔偿责任系以主观故意为前提，但未就居间人如实报告义务作出具体解释。居间人是仅就自己知道的情况如实报告即可，还是应当积极主动调查相对人的有关信息来保障居间的目标合同顺利完成？一旦因此发生纠纷，房地产中介机构赔偿责任的构成要件及赔偿范围该如何认定？

　　朱岩认为，要认定房地产中介机构赔偿责任的构成要件和赔偿范围，首先要明确房地产中介机构提供什么服务，与消费者形成何种法律关系。“如果中介机构不单只提供居间合同，而是提供其他行纪合同，就需要监管部门或者行业协会出台一些特别细化的合同条款，看其提供的服务究竟属于哪种合同类型，这样才能明确权利义务。”王宇认为，法院在对中介机构的赔偿责任和范围认定时，应考虑消费者的预期损失。

　　北京房地产中介行业协会会长陈同顺表示，自20世纪90年代末期国内开始房地产上市买卖以来，中介机构的服务经历了撮合买卖双方签合同收佣金，到如今代办产权、贷款、过户、延伸服务等收费项目，发展十分迅速。在此期间，房地产中介行业曾出台了《房屋租赁合同示范文本》及《房地产买卖中介合同示范文本》，但因其无强制性，导致上述两份合同示范文本在市场上执行得并不好。

　　北京房地产业协会副秘书长陈志表示，当前房产中介行业内的制度设计与现在社会经济的发展要求不相适应，必须加以调整，“我们应建立一种包括房地产从业人员、律师和专家组成的立法团体，并加强社会立法和决策当中的公民参与，使立法质量有很大提升”。

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　　房地产中介机构10种不规范行为

　　朝阳区法院调研发现，当前房地产中介机构存在10种不规范行为：

　　■对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售。

　　■疏于核查客户提供的有关关键信息的真伪及重要材料是否齐备，从而为买卖双方之后的合同履行留下难以消除的隐患。

　　■欺瞒客户，故意隐瞒影响交易成功的重要信息，或对有特定需求的买受人风险提示不够。

　　■为交易双方规避法律出谋划策。近几年基本是国家每出台一项新规，中介机构都能提出应对之策。

　　■违规获取额外利益。

　　■乱收费、高收费，且其收费与所提供的服务水平不相符。

　　■垄断房源，编造信息，实行不正当竞争。

　　■合同条款欠严谨。

　　■合同履行不规范。

　　■管理混乱，违规租借经纪人从业证书，而实际经办人却无相应资质，容易引发委托人的不信任和疑虑，继而拒绝继续交易。
（郑梦超/整理）