本报讯（记者游 婕）近日，北京市顺义区人民法院调研发现，在二手房交易中，房产中介机构提供的格式合同中普遍存在三大问题。

　　近几年，二手房市场日益火爆，买卖、租赁交易均比较活跃。二手房交易过程中，一般是由房产中介机构提供格式合同，由于部分合同内容约定不明确甚至出现歧义，避重就轻，作出有利于自己一方的约定，导致出现大量纠纷案件。北京市顺义区人民法院调研发现，在二手房交易中，房产中介机构提供的格式合同中存在三大问题。

　　一是约定不明、补充约定不规范与约定冲突情况突出。其中，钱款、房屋具体交付时间、交付方式等在一些合同中约定不明。有些合同中，定金条款的约定不规范，名称各异，50%左右的合同存在同时约定定金和违约金的冲突情况。上述约定不明和约定冲突容易引发买卖双方的矛盾和纠纷，增加法院认定案件事实的难度。

　　二是缺乏制裁主观恶意违约的相关条款。近年来房价大幅度上涨，部分二手房房主在办理过户手续前主观违约，导致买房人不得不到法院起诉维权。个别房主甚至在合同约定期内故意拒收房款，然后反诉买方违约，要求解除合同。而房产中介机构提供的格式合同，从维护中介机构利益出发，基本上只约定了合同解除或主动违约后买卖双方对房产中介机构所负的责任，大都缺乏买卖双方之间相关主观违约和解除合同的条款，导致法院在审理案件过程中认定责任困难。

　　三是出于避税而产生“阴阳合同”、“黑白合同”现象。按照二手房交易管理规则，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介机构在签订合同的过程中，采用拆分购房款的方法，帮助双方另行签订一份成交价款较低的合同，帮助买受人逃避纳税。在案件审理当中常出现房主以存在“阴阳合同”掩盖非法目的为由，要求认定合同无效的情况，进一步造成案件审理困难。

　　针对这些问题，顺义区法院建议，买卖双方在签订合同时应充分审查房产中介机构提供的合同是否完整和明确，尤其应充分考虑房价上涨带来的隐患，买方可以要求在格式合同中增加高金额的主观恶意违约金，并对办理过户手续的期限作出约定。房地产行政管理部门应加强对二手房交易的监管，制定更加严格的房产中介管理规范并严格执行。对于二手房买卖合同签订中房产中介机构的不诚信和违规操作行为，监管部门应对其严格查处。