以“盘活烂尾楼”为名的欺骗。

　　

 

　　晴宇榕和小区

　　写在前面

　　自海南省全域限购后，西双版纳楼市行情一路走高，再加上得天独厚的生态、气候和地理资源优势，吸引着越来越多外地消费者到西双版纳度假、买房、投资、养老。然而，随着大量热钱的涌入，“一房多卖”“欺骗误导”等房地产违规销售乱象丛生，数百名购房者面临着“钱房两空”的境地。

　　丨中房报记者 高中华 王迎超 西双版纳报道

　　2019年2月份，董先生被拉进了一个由吉林省长春市购房业主建的微信群，在这个群里有300多位来自全国各地的购房者，包括黑龙江、吉林、辽宁、北京、天津、内蒙古、甘肃、新疆、台湾等，涉及十余个省份三十几个城市。

　　他们的遭遇与董先生的大体相同，他们在西双版纳购买的项目晴宇榕和涉及“一房二卖”，有可能收不到房子。

　　“我家买的两套房子中的一套就抵押给了银行，还有一套房子已经网签备案在了另一个人的名下;我舅舅家买的房子情况也差不多。”董先生无奈地说。

　　通过多方了解，董先生了解到晴宇榕和小区原来是一个烂尾项目，之前的开发商向红塔银行贷款1亿元，还从民间借贷了1亿多元，把很多房子抵押在银行和小额贷款公司手中，后来由项目建筑商接手，采用与银行协商贷款(玉溪红塔银行)、回购被抵押房源方式，继续项目后续建设，现在晴宇榕和很多房子早已经备案登记在了小额贷款公司的负责人名下，有的房子抵押给了银行;还有部分在建工程抵押房和法院查封房。不少房子涉及“一房两卖”。

　　面对“无法到手”的房屋，董先生及晴宇榕和的100多位业主从2019年年初开始不断上访维权。政府也多次出面协调解决，但因涉及多个方面、问题复杂，进展缓慢。

　　中国房地产报记者拿到的一份晴宇榕和项目解决工作进展汇报显示，截至5月4日，安华公司已办理了53套上访业主的网签手续，28套退房退款手续，第三方解备17套。但仍有业主的诉求没有得到解决。

　　“对于晴宇榕和项目西双版纳州各级政府部门都很关注，之前也通过西双版纳旅游度假区管理委员会汇报了解了一些项目的情况，各级政府初衷都是希望问题能够通过协调来得到解决。对于项目目前涉嫌‘一房两卖’、违规销售等情况向上级领导汇报，下一步或将会同其他部门共同来解决处理此事。”西双版纳州住房和城乡建设局副书记徐振科和房地产业科科长陈饶接受中国房地产报记者采访时表示。

　　晴宇榕和项目购房者们的遭遇并非个案，这几年在云南楼市不断上演着类似桥段，不断积聚与引发多方矛盾，也不利于市场健康有序发展。不过，随着政府市场监管的加强，类似事件或将有效减少。

　　房子早已被抵押

　　

 

　　晴宇榕和小区接待中心

　　2018年2月13日，哈尔滨市民董先生带着父母和舅舅两家人一起到西双版纳傣族自治州景洪市旅游，偶然的机会，他们在入住的酒店对面看到了一个楼盘广告，这个名为“晴宇榕和”的楼盘宣传已与希尔顿花园酒店签约，距离当地著名地标泼水广场也非常近，两家人便去了楼盘销售中心看了房。

　　“当时看了房以后，我们都挺满意，售楼处里‘五证’齐全，且该项目与希尔顿花园酒店签约书也悬挂在销售中心内，感觉比较可靠后当天就交了40万元定金，买了4套房。”董先生告诉中国房地产报记者，其中2套是他家购买的，一套90平方米左右的房子打算自住，另外一套55平方米左右的房子作为投资。另外2套是他舅舅家购买的。

　　售楼置业顾问对他们表示，购房可交全款，也可以办理分期付款，办理分期可以减轻资金压力，还可享受团购优惠，交5万元可抵10万元优惠，交7万元可抵14万元优惠。于是，董先生和家人选择了分期付款购房。

　　同年3月22日，董先生来到西双版纳傣族自治州景洪市，交了四套房子总房价的30%作为首付款，其他分3期(每3个月一期)交钱，至2018年11月15日前，4套房的房款全部交齐，一共223万元。

　　“当时置业顾问承诺，项目2018年12月末交房，房子精装修，拎包即可入住。”董先生告诉中国房地产报记者，然而，到了12月末，我们却没有接到交房通知。

　　2019年1月2日，董先生再次来到西双版纳。这时，晴宇榕和项目销售经理称，项目改到2019年春节前交房。随后，交房日期不断延期。

　　到了2019年2月份，董先生接到了一位同是黑龙江籍购房者的电话，对方告诉他，西双版纳的房子出问题了。随后，董先生被拉进了一个由吉林省长春市购房业主建的微信群，在这个群里有300多位来自全国各地的购房者，包括黑龙江、吉林、辽宁、北京、天津、内蒙古、甘肃、新疆、台湾等十余个省份三十几个城市。

　　董先生陆续了解到，晴宇榕和小区原来是一个烂尾项目，之前的开发商向红塔银行贷款1亿元，还从民间借贷了1亿多元，把很多房子抵押在银行和小额贷款公司手中，后来由项目建筑商接手，采用与银行协商贷款(玉溪红塔银行)、回购被抵押房源方式，继续项目后续建设，现在晴宇榕和很多房子早已经备案登记在了小额贷款公司名下，涉及“一房两卖”，还有很多房子早已经抵押给了银行，还有部分是在建工程抵押房和法院查封房。也就是说，后接手的开发商是在用后来购房者的钱给之前的抵押房源“解套”。

　　“我家买的两套房子中的一套就抵押给了银行，还有一套房子已经网签备案在了另一个人的名下;我舅舅家买的房子情况也差不多。”董先生无奈地说。

　　

 

　　购房们提供的部分购房协议和收据

　　和董先生有着同样遭遇的，还有来自台湾的林先生。2017年12月20日，他交了100万元现金，全款在晴宇榕和小区买了2套房子，“当时就是冲着希尔顿花园酒店来的，想着价格也不贵，托管给酒店运营，每个月都还有一笔收入当做养老金，结果没想到这两套房子早已经抵押给了银行，至今还没有解套。我想知道，政府作为监管部门是如何行使责任的”?这次买房的离奇遭遇让在大陆经商多年的林先生连呼“不可思议”。

　　2月25日，董先生和100多名来自全国各地的购房者集体到西双版纳州政府维权。来自黑龙江省鸡西市的李女士的爱人和铁力市的梁女士也参与了这次集体维权。

　　李女士在鸡西市开了一家美容院，她是在朋友介绍下来西双版纳购房的。2017年春节期间，她们一家三口来西双版纳旅游，顺便看了晴宇榕和的房子。“当时看这边气候也好，风景也好，就想着买一套公寓自己住也行，或者将来升值卖了也不错。”李女士告诉中国房地产报记者，她当时不想压太多钱，就咨询置业顾问能否办贷款，置业顾问称可以办理贷款，但因为是春节期间，银行不营业，需要等一段时间，就让我先签了认购书和一个分期付款购房协议，等办理贷款时再替换回来。“当时因为孩子着急回去上学，我就交了30%的首付款后回了鸡西。”

　　2018年4月份，接到可以办理贷款通知后，李女士再次来到西双版纳，在红塔银行工作人员见证下，李女士签了贷款合同，又做了公证，之后李女士又回到鸡西等待银行放款。然而7月份，李女士接到了晴宇榕和项目工作人员的电话，通知她目前无法办理贷款。无奈之下，李女士再次来到西双版纳，面对李女士提出为何当初承诺能办贷款，如今却办不了的质疑，对方表示因为与红塔银行解除了合作，建议李女士办理分期，“原来是分四期还款，可以给我改成六期、八期、十二期都可以。”无奈之下，李女士重新签了分期付款购房协议，分六期还款。

　　2019年2月份，接到了哈尔滨一位同样在晴宇榕和项目购房业主的电话后，李女士发现房子出了问题，网签备案已经在另一个人名下，于是她让老公来到西双版纳参加了集体维权。

　　截至目前，李女士已交了41万元，还了全部房款的80%，但剩下的钱她不敢再还了。

　　与李女士有着相同遭遇的梁女士是黑龙江省铁力市人，2018年5月份，出于投资目的，梁女士在晴宇榕和小区购买了一套122平方米房子。当时与开发商签了6期还款购房协议，截至目前已经还了2期，加上首付款一共交了65万元。当发现自己购买的房子已经网签备案在另一人名下后，她也拒绝继续还款。“再交钱不就是继续打水漂吗?”

　　政府协调解决未果

　　

 

　　2月26日，购房者们来到西双版纳州人民政府上访维权，最终，在西双版纳旅游度假区管理委员会副主任陈刚和管委会建设局局长唐莉的协调下，开发商与购房者代表共同达成了一份处理方案，陈刚和唐莉及开发商都在该方案上签了字。

　　具体方案如下：1.对符合网签备案条件的业主，于处理方案签订之日起3日内给予办理网签备案;2.对于暂时不能办理网签备案的业主分4种情况处理：属于第三方抵押未出示回购协议的业主，于该方案签订之日起2日内给予办理退款;属于第三方抵押出示回购协议的已付款业主(含全款付清和部分付款业主)，于该处理方案签订之日起15天内给予办理网签备案;属于在建工程抵押的，于该处理方案签订之日起60天内给予办理网签备案;属于法院查封的，于该处理方案签订之日起90天内给予办理网签备案。3.已网签备案的业主后续付款按原协议进度计划付款。4.希尔顿酒店公寓1栋、2栋6～20层于2019年5月30日前交房;希尔顿酒店交房时间为2019年10月30日，12月30日投入运营。5.开发商承诺：如未能办理网签的客户，但仍有购买意愿的业主，可另行置换网签房源并与开发商另行约定网签时间;如公司未按以上时间节点履行的，自履行时间截止日起3日内办理全额退款(包括中介服务费);后续房款交至双方指定监管，公司所使用该账户资金需报主管部门备案，并及时向业主代表公布资金使用情况，允许业主查询资金使用情况。

　　然而，协议签订后的近3个月里，包括董先生、李女士、梁女士在内的大部分购房者，始终没有等来开发商解决问题的通知。

　　5月23日，董先生、李女士、梁女士等一行7位黑龙江省购房者再次来到西双版纳，从黑龙江到西双版纳，单程高达4000多公里，多次往返奔波已让他们身心疲惫，生活和工作受到了严重影响，“光是来这么多次，我们每个家庭都花了数万元，现在我们不要额外补偿、不要报销差旅费，只要将已交的房款全部退还。”

　　不过，在购房者们看来这已经是最低标准诉求，仍被开发商拒绝。

　　5月24日，在西双版纳旅游区管理委员会副主任陈刚和建设局局长唐莉的协调下，开发商派出代表与购房者们研究如何处理此事，对于购房者们提出的退款诉求，晴宇榕和项目营销负责人表示，目前暂时无法给购房者退款，因为公司账户已被查封，只能尽量给购房者们置换其他未被抵押房源，目前已经办理了部分网签手续，还有一些房源已经办理了第三方解备，还有一些房源已经退款，但要有先后顺序，何时能够彻底解决仍没有给出具体日期，双方会谈不欢而散。

　　以“盘活烂尾楼”为名的欺骗

　　5月25日，西双版纳旅游度假区管理委员会建设局局长唐莉接受中国房地产报记者采访时介绍，“晴宇榕和”项目由西双版纳安华房地产开发公司(以下简称“安华公司”)开发建设，四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司承建，建设地点位于景洪市曼听路27号，2014年4月29日办理了建设工程规划许可证。晴宇榕和项目共搭建1007套，其中可售房源981套，不可售房源26套。

　　该工程于2014年12月开工建设，2015年9月取得《商品房预售许可证》。项目在建设过程中，安华公司以在建项目向红塔银行贷款1亿元(抵押银行304套)和向民间借贷1.7亿元(抵押578套房)。2015年底，因安华公司资金链断裂，项目停工至2017年7月。2016年10月至12月，承建方张翔(施工企业项目负责人)等人与原安华公司多次协商，通过股权转让方式，受让安华公司全部股份及债务。新安华公司通过与银行协商贷款(玉溪红塔银行)、回购被抵押房源方式，继续项目的后续建设。2016年12月25日，西双版纳安华房地产有限公司进行了股权和法人的工商信息的变更。2017年8月项目复工建设。

　　2018年7月以来，西双版纳旅游度假区管理委员会陆续接到有关“晴宇榕和”项目违规销售的投诉，建设局也多次协调，要求建设单位对投诉进行处理，拿出具体的处理办法和处理措施。并对西双版纳安华公司下达《整改通知》，多次约谈了项目负责人张翔和法人刘代权，要求规范经营行为并处理好相关的投诉问题。

　　唐莉介绍，2019年2月25日，“晴宇榕和”项目100余名业主因开发商未按时交房等问题，到州政府、旅游度假区管委会及“晴宇榕和”项目现场上访。西双版纳旅游度假区管理委员会高度重视，及时组成工作组开展接访劝访工作，并制定出上访处理方案。通过劝解和会议等形式进行协调处理，指派了专人进行督促企业整改，并要求开发商每周汇报工作进展情况，并于3月29日和5月5日两次约谈安华公司和张翔，要求加快对事件的处理。在唐莉向中国房地产报记者出示的一份工作进展汇报显示，截至5月4日，安华公司已成功办理了53套上访业主的网签手续，28套退房退款手续，第三方解备17套。

　　唐莉介绍，对于安华公司的违规情况，建设局曾于2019年2月27日—3月5日启动了执法调查程序，并依据《商品房销售管理办法》第十条：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”及《商品房销售管理办法》第三十九条：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，3月11日向西双版纳安华房地产有限公司违规销售行为下达了《行政处罚告知书》，3月17日下发了《行政处罚决定书》，对安华公司的违规销售行为进行了警告、限期改正，并处罚金3万元。

　　中国房地产报记者梳理整个事件发展脉络可知，在前任开发公司将大量房屋抵押给银行及民间借贷公司，资金链断裂造成项目烂尾之后，项目承建商张翔试图通过与银行协商贷款、使用后来购房者的资金来解套抵押房源等方式来盘活项目，按照近两年西双版纳火热的房价走势，这种操作看似具备了一定的可操作性。然而，2018年7月，云南红塔银行股份有限公司昆明关上支行一纸诉状将安华公司及张翔等告上法庭，要求偿还拖欠借款本金及利息，其中本金达8954万元，再加上项目“爆雷”之后，许多购房者不愿继续支付剩余房款，造成开发商装修资金和第三方解备资金难以支付。

　　在明知项目大部分房源已经抵押，不属于自己的事实下，晴宇榕和项目开发商采用欺骗、诱导的方式，向购房者们隐瞒了事实真相，违规出售虚假标的物，“拿后来者的钱为前面的人埋单”，其行为实际上已经构成了合同诈骗。

　　值得一提的是，在楼盘出了这么多问题后，晴宇榕和项目至今仍在正常对外销售，5月25日上午，中国房地产报记者来到该项目销售中心，置业顾问积极向记者推荐项目仅剩的10余套房源，并称仅接受全款和分期付款，并没有透露该项目存在的“银行抵押”等诸多问题，营销中心内也没有公示出销控表。而另一位工作人员则打电话通知部分业主前来收房。

　　房产乱象亟待整治

　　晴宇榕和项目购房者们的遭遇并非个案。5月24日，在西双版纳旅游度假区管理委员会办公室内，中国房地产报记者遇到了前来投诉的孙先生，家住牡丹江的孙先生于2018年5月份在景洪市金版纳尚城楼盘购买了一套80平方米住房，当时宣传为70年产权的项目并无预售证，合同价8000多元/平方米，实际成交价格为12000元/平方米，溢价的4000多元/平方米、近38万元差价房款被引导打进了该开发公司股东的个人账户，5万元定金打到了开发公司账户中。后期孙先生发现，该楼盘实际为40年产权的公寓项目，承诺的开盘日期也一推再推，感觉上当后孙先生打算退钱，却被告知公司只承认收到了5万元，打给公司股东的钱属于个人行为，即使想退钱，也要扣掉10%的费用。

　　在将近一年时间里，孙先生的钱始终没有退还。孙先生透露，近段时间，他一直在西双版纳向金版纳尚城的开发商要求退房，并遇到了数十位来自全国各地“受骗”的购房者，其中一位长春的购房者在西双版纳住了近一个月，最终在管委会的协调下退了房。

　　在西双版纳嘎洒机场大厅，令人印象最深的就是铺天盖地、令人眼花缭乱的各种地产广告;在景洪市街头，随处可见大大小小房屋中介展出的楼盘信息;夜幕降临时，不时有房产中介人员向过往游客推销楼盘。

　　实际上，2018年6月27日，央视《经济半小时》节目“热钱追捧下的旅游地产”就曝光了大理和西双版纳房地产市场乱象，为了第一时间争夺客源，地产开发商、中介直接将展台设置在机场。有的楼盘还没有拿到预售证，就已经开始私下买卖，只交数万元现金即可订购一套期房;开发商还承诺，网签可免费更名，但第二次更名就要缴纳一定的费用。

　　2018年8月2日，西双版纳州整顿规范房地产市场领导小组办公室发布消息称，针对景洪市(含两园区)今年以来出现的房价过快上涨、房地产经纪机构数量剧增，且多数未取得合法手续违规开展业务等房地产市场新情况，对景洪市(含两园区)在建在售房地产项目开发经营行为、房地产经纪机构销售行为进行“拉网式”排查。6月28日至7月28日，共检查在建在售房地产开发项目44个，约谈房地产开发企业21家，清退违规收取认购金的房源共计416套。共检查房地产经纪机构332家，约谈房地产经纪机构79家。通过开展严查严打一系列整治行动，西双版纳房地产市场经营活动已逐步回归到依法、正常、有序、可控的轨道上。

　　对于晴宇榕和项目存在的严重违规违法现象，陈刚和唐莉多次强调，他们在2018年7月开始陆续接到了相关投诉，已经多次协调、约谈开发商，要求其整改，并且进行了行政处罚，但对于一个违规销售已过亿元的项目而言，这样的管控力度显然是不够的。对于中国房地产报记者提出政府为何没有采用更强硬更直接的方法，通报警方立案调查，停止其违规销售行为的问题，陈刚和唐莉没有给出正面回答，只是表示政府责任有限，他们曾多次通过网站、微信等形式发布了房地产项目房源信息及风险提示等，“现在网络这么发达，老百姓买房时应该多方查阅信息，判断购房是否存在风险。”

　　2018年6月25日，住建部会同中宣部、公安部、司法部、国家税务总局等七部委联合下发开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知，明确提出重点整治“一房多卖”“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”“未标明房源销售状态”等违法违规行为。对于目前西双版纳存在的房地产市场乱象，作为主管部门是如何看待呢?西双版纳州住房和城乡建设局副书记徐振科和房地产业科科长陈饶接受中国房地产报记者采访时表示，对于晴宇榕和项目西双版纳州各级政府部门都很关注，之前他们也通过西双版纳旅游度假区管理委员会汇报了解了一些项目的情况，“各级政府初衷都是希望问题能够通过协调来得到解决”。对于项目目前涉嫌“一房两卖”、违规销售等情况，他们将向上级领导汇报，下一步或将会同其他部门共同来解决处理此事。

　　陈饶表示，目前晴宇榕和项目并没有进行消防单项验收，也没有取得竣工验收备案，因此，目前无法进户，他们将会介入调查。对于金版纳项目存在的“虚假宣传”“违规销售”等情况，目前他们已督促西双版纳旅游度假区管委会进行立案查处，将持续跟踪此事。高中华 王迎超