315和解平台
■本报记者 孙蔚
当不少城市土地市场升温之时，关于“政策松绑、房价要涨”的声音再次出现。不过，对于“热起来”的楼市各级主管部门并未坐视不理，而是再度亮起监管“大棒”。比如，今年以来一路狂奔的苏州楼市自2016年连下四道调控政策后，时隔近三年再次迎来限购重拳。
苏州迎来史上最严限购
不久前，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称 《意见》)，被称为“史上最严”限购政策。《意见》对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对于苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
同时，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式。
《意见》还要求，在苏州工业园区全域内，新取得预(销)售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50%-60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。
此外，苏州工业园区和其他市(县)、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。
土地出让报价规则的改变，增加了对房企拿地的约束和项目销售的约束。“这显然会增加对开发商的资金约束，拿地方面也会更为理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
此次“限售”新政，是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后，房地产调控的再次加码。此前苏州的限购政策是，非本市户籍购买第一套房，需提供2年内累计满一年的社保或个人所得税证明，同时，本市户籍3套及以上家庭不得再购买新房和二手房。
调控加码的必然性
“这波涨价让刚需消费者心累，让工薪阶层心碎，政府何时可以出台相关政策稳定房价?”这是今年4月一位市民在苏州市住房和城乡建设局官网上的留言。“苏州调控加码是必然。”中原地产首席分析师张大伟称，当地房价、地价上涨导致加码调控。
据记者观察，近年来，苏州已成房企战略版图中的重要城市。
今年以来，苏州土拍热度飙升。据中指院研究报告，今年一季度，苏州住宅用地成交楼面均价15082元/㎡，同比上涨25%，仅低于2016年四季度成交数据。溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。4月份，苏州3个板块土地拍卖纪录被刷新，楼市似乎有了新的异动。比如，4月29日，经过40轮竞拍，中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地，折合楼面价30287元/㎡，创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。
不仅如此，苏州楼市成交同样回暖明显。据克而瑞发布的数据，今年一季度苏州市区商品住宅成交面积169万平方米，同比增长21%;成交均价20907元/㎡，同比上涨8%。4月份，苏州商品住宅成交面积105万平方米，环比增加58%，同比增加81%;成交均价更是涨至21881元/㎡，环比上涨6%，同比上涨10%。
市场火热之下，调控措施落地。业内人士认为，此次苏州限购政策对于土地、购房、学区、人才等方面都有较为明确的管控，“房住不炒”政策逻辑不变，体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面继续采取严厉政策。
在克而瑞苏(州)常(州)片区总经理戈文问看来，调控加码目的有三方面：希望房企理性拿地，稳地价;调控针对热点区域和热点板块，打击短期投资行为;园区将新房优先出售给在园区就业和创业的人才，体现了苏州对人才的重视。
“房住不炒”不会动摇
亿翰智库首席研究员张化东对记者表示，苏州或许是一个起始端点，一方面再次表明各级主管部门坚持“房住不炒”主旨不动摇，另一方面其传动作用或将在接下来让更多城市把“因城施策”细化到更为符合实际情况和不误伤正常需求的“因区施策”。
而中央监管与指导，地方实施调控措施，成为此轮调控的最大亮点。今年以来，针对市场回暖迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，近日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
2018年年底以来，中央多次强调2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”的定位。
在此政策基调下，部分热点房价、地价的异动，必然会引起注意。张大伟表示，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。
