■本报记者 孙蔚

　　3月21日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布“2018中国房地产开发企业500强”“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单，恒大、碧桂园、万科摘得2018中国房地产开发企业500强榜单前三强，保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。

　　此次500强测评报告指出，2017年房地产行业在供给侧结构性改革与因城施策的背景下，不同区域城市分化进一步凸显，房地产行业内兼并重构加速，行业集中度提升。

　　市场：强者恒强时代来临

　　2017年，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。

　　测评报告指出，2017年，房地产行业集中程度进一步提高。前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点，呈现出销售持续向龙头企业集中的态势。

　　在龙头房企逆市上行、快速增长的同时，中小型房企中销售份额小且呈现负增长的企业不在少数。可见，企业成长类型向两端聚集的趋势愈加明显，两极分化加剧。据预测，未来将有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合，无论拿地、融资、布局，都构筑了更高的安全边界，业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强时代。

　　行业：多元化拓展渐成趋势

　　测评报告显示，2017年500强房企成长指标中销售面积增长率回落至22.3%，销售金额保持高速增长态势则主要受益于高企的房价。营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张，行业整体的净资产增长率大幅回落。考虑到政府调控政策的稳定性，叠加城镇化红利减弱这一因素，市场销售增速回落应是大概率事件。

　　为应对行业变局谋求长远发展，众多百亿房企向多元化拓展，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。

　　动向：租赁细分领域谋突破

　　2017年是租赁市场全面开启的元年，各类房地产企业加速抢滩住房租赁市场。未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右，潜力巨大。报告称，房企盈利模式从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。开发商逐步探索空间建造和生活服务的统一发展，快速切入存量运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等，并开始形成产业链协同效应。

编辑：王莹

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