近日，一则重磅新闻刷遍朋友圈。有消息称，深圳建行转发了一份三部委关于个人住房贷款受理和发放的政策性文件，二手房贷款首付或将变相提高。

　　从该文件要求来看，各银行在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同价和住房套数为审核依据，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定房贷额度。

　　据笔者了解，目前二手房网签备案价、政府评估价一般是实际成交价的7-8成，北京新版二手房买卖合同已公布，新政实施后，办理二手房贷款的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了，意味着买二手房的首付变相提高了。

　　在实际成交价、网签备案价、政府评估价、银行评估价这四种价格中，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失。比如一套100平米、实际成交价1000万的房子，假设政府评估价是750万，那么贷款的基准价格只能按照750万计算，而不能按照1000万了。买卖双方想以750万以下的价格网签备案也不可能，因为这意味着税收流失。

　　假设买家是首次置业，此前没有贷款记录，则二手房贷款首付是3成，贷款7成。按1000万的实际成交价计算，以前首付只需300万元。新政实施后，只能按750万的价格进行贷款，首付是475万。这样首付相当于提高到了47.5%(房屋实际成交价是1000万)。

　　假设买家是第二次置业，则首付需要7成，贷款3成。按照750万元的评估价可以贷款225万，首付775万，相当于首付77.5%。可见，新规出台之后，二手房首付比例有了显著的提高。

　　我爱我家资深房产经纪人王经理告诉笔者，大家要区分网签价、过户指导价(政府评估价)、贷款评估价是不同的概念，过户指导价是住建委核定的价格，贷款评估价是银行通过第三方评估公司鉴定出来的价格。一直以来，市场上银行评估价低于实际成交价格的现象比较普遍，比如成交价500万，银行评估价470万，那么只能按470万的7成来贷款329万，首付需要171万。但是，银行的评估价通常可以进行二次调整，此次发布的文件要求以最低评估价进行贷款，也就是杜绝了二次评估价的调整，杜绝了高评高贷，进一步规范了贷款市场。

　　业内专家表示，这意味着相关部门在二手房交易中进一步“去杠杆”，再加上对“消费贷”“经营贷”等渠道的整治，二手房成交量将进一步下滑，在一定程度上影响了刚需人士的入市步伐。

　　建行负责房贷的相关人士对笔者表示，三部委的通知已经收到，但截至目前银行还没开始执行，因为具体实施细则正在落实中。那么，其他银行会不会跟进?目前，中行、工行、交行、招行等多家银行均表示，此前央行发布了通知，但还没收到细则，不排除近期会执行。 (房欣)

编辑：王莹

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