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方某2016年7月购买王某位于某小区的房屋。该房屋为学区房。在《补充协议》中，王某承诺房屋的学区名额未被使用，若所述不实，以相当于房屋总价款20%向方某支付违约金。同时在过户前，王某将房屋内所有户口迁出。在合同履行至过户环节时，王某多次推诿，后承认自己及儿子的户口在涉诉房屋处，学区名额已被自己儿子使用。方某认为王某已构成违约，故提起诉讼，要求王某腾出已经使用的学区名额;王某支付违约金30万元，赔偿损失25万元。
王某认为，自己并不存在违约行为。在签订合同时，自己如实的向中介公司表述了儿子刚刚入学的情形。合同中的相关约定系中介公司笔误所导致。另外，在约定时间过户时，方某未按约定到场，一个月后双方才办理了过户手续，方某的行为已构成违约，故王某提起反诉，要求方某支付违约金30万元。
法院经审理查明，2016年7月，原告与被告王某签订《存量房买卖合同》，双方约定被告王某将位于某小区的房屋出售给原告，成交价格为人民币150万元。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定双方在批贷后10个工作日内应共同办理房屋所有权转移登记手续。被告王某确认，交易房屋在合同签署之时为某小学的学区房，且交易房屋学区名额未被使用。若被告王某承诺的学区情况、学区名额不属实，或逾期迁出户口，致使原告无法实现购买学区房之目的，被告王某构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告王某应以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。被告王某承诺在过户之前把位涉案房屋内的所有户口迁走。同日，原告与被告王某及第三人中介公司签订《变更协议书》，将被告王某的权利义务全部转让给另一被告张某(王某妻子)。
上述合同签订后，原告按约定支付定金25万元。2016年8月10日，贷款机构发出批贷函。同月25日，被告王某将涉诉房屋登记的户口迁出，同日，原告将第一笔首付款汇入资金监管账户。同年11月8日，双方办理产权过户手续。另，原告现尚未结婚，亦无子女。被告王某的儿子系某小学学生，于2016年9月1日入学。
法院最后判决：驳回原告方某的全部诉讼请求;驳回被告王某的全部反诉请求。
广东品智律师事务所郭嗣彦律师评析表示，依法定订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《存量房买卖合同》以及原、被告及第三人签订的《补充协议》、《变更协议书》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。
现原告起诉主张被告恶意隐瞒涉诉房屋学区名额已被使用的情形，就此问题，被告表示在签订合同时，已将涉诉房屋学区名额已被使用的情形告知原告。第三人中介公司作为此次交易的居间方，表示在订立合同时，被告并未刻意隐瞒涉诉房屋学区名额已被的使用的情况，合同中的相关约定仅系错误点选所造成，而就此事，第三人已向原告承担了赔偿责任。结合上述情况，原告主张被告在签订合同时刻意隐瞒涉诉房屋学区名额使用情况很难被认定。
原告在起诉时称其买此房亦知无法居住，目的是房屋的学区名额。一方面学区房升值快，持有此房作为过渡，方便换成兼顾学区和居住的房屋，也不排除也有可能用此房上学，原告的上述主张与相关文件精神相悖。而原告尚未结婚，亦无子女，即使依原告所主张涉诉房屋学区名额被使用后，6年内无法再次入学的政策，被告王某的儿子入学对原告子女的入学并不构成影响。同时，中介公司已就此向原告进行了赔偿，基于此，原告的诉讼请求很难被支持。
关于被告提起的反诉，合同中约定双方应于批贷函取得后10个工作日内办理过户手续，而在办理过户手续前10日，原告需要支付第一笔首付款。同时，合同中亦约定被告需要在过户前将涉诉房屋处登记的全部户口迁出。批贷函的时间、被告迁出户口及原告支付第一笔首付款的时间均为同一日，2016年11月8日，双方办理了过户手续。虽然办理产权过户手续的时间已超出合同约定的期限，但系由于被告未能及时迁出户口所致，被告关于原告延迟履行合同构成违约的主张不能成立，被告的反诉请求亦很难得到支持。
郭律师提醒大家，由于近年来的炒房热以及天价学区房事件层出不穷，相关政策对此类情况的打压及整改力度亦日益加深，请大家理智购房，不要听信不实宣传，一旦遭遇无法解决的纠纷，请及时通过正当途径解决，避免权益受损。
