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图：楼市调控政策多，北上广主要购房政策解读。
■本报记者 孙蔚
在各种调控政策的作用下，2017年的楼市“金九银十”开场平淡、收场黯淡。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，金融、土地、财税、投资、立法等手段促使楼市交易回归理性。
失落的“金九银十”
然而，在限购、限贷、限售、限价、限商等“五限”的调控背景下，2017年的“金九银十”较往年明显降温。近日，易居研究院发布的全国50城住宅成交数据显示，9月、10月两个月总成交量同比下跌30.3%，而一线城市成交面积更是创下了2008年以来新低。
易居研究院数据显示，在其监测的全国4个一线城市、16个二线城市和30个三线城市中，9月、10月两个月住宅总成交面积4542万平方米，较2016年同期6513万平方米下降30.3%。而10月份上述50个城市新建商品住宅成交面积仅为2275万平方米，同比下降29%，且已连续8个月出现下跌。
分城市看，一、二、三线城市成交面积同比大多显著下滑。上涨城市仅有8个，涨幅超过2位数的有5个，其中广西北海以125%的同比涨幅位居首位;下跌城市超过41个，跌幅超过2位数的有38个，其中河北张家口以85%的同比跌幅位居首位;环京、环沪、环广深区域城市成交均大幅下滑。
中国指数研究院数据也显示，10月份各线城市同比、环比均出现下滑，而一线城市降温尤为显著。北上广深4个一线城市10月成交面积约180万平方米，同比下滑56%、环比下滑40%，而上海更是以58%的环比跌幅领跑一线城市。
易居研究院研究员赖勤告诉记者，自2016年“9·30”楼市调控政策出台后，各地纷纷跟进，有针对性地因城施策稳定了楼市，合理引导了市场预期，楼市趋向平稳理性。此外部分城市更严格的预售证审批制度导致推盘较少，监管机构打击消费贷以及房贷利率的上浮，抑制了投资、投机需求，多重作用导致成交的明显下滑。
记者在实地调研多个楼盘时发现，北京部分楼盘在“金九银十”因“无房可售”显得冷冷清清。在五环附近某楼盘营销中心，置业顾问对记者表示，目前该楼盘仅有少量总价近2000万元的合院别墅在售，中小户型的公寓产品因还没有拿到预售证而无法销售，“主要还是因为备案价的原因暂时拿不到预售证”。
在北京房山长阳镇的一个楼盘，这里有200套住宅即将入市。“项目交通方便，以小户型为主，适合刚需人群。本以为会很抢手，但现在关注的人太少了。”一位销售顾问说，该项目10月1日之前就开始推广宣传，但现在有购买意向的还不到200人。
年底中小房企或以价换量 房地产市场进入白银时代，在“强者恒强、弱者渐弱”的生存法则下，房企之间的竞争日趋白热化。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，2018年或将是楼市的“寻底”年，更多的中小房企面临较大的市场压力。
“不断增加的信贷成本让购买者的出手意愿有所下降，住房销售增速开始回落或是购买力衰竭的信号。随着更多城市加入调控队伍，全国房地产整体销售将持续面临压力。”中原地产首席分析师张大伟更是判断，在“金九银十”落空之后，楼市将直接“入冬”。
中骏置业研究总监赵建伟也表示，多数房企当前对市场的判断是一致的，即2018年政策不会放开，楼市会继续下行。对于房企来说，现在应该积极出货，回笼资金。
进入今年第四季度，随着调控的持续深入，对房企特别是大部分中小房企而言，将承受较大的业绩和回款压力。
同策研究院首席分析师张宏伟认为，随着销售压力的加大，部分房企或项目在第四季度有可能选择以价换量，通过降价快速出货。
长效机制继续推进 楼市长效机制的步伐正越来越近。10月10日，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上透露，我国的房地产长效机制正在紧锣密鼓制定中，会适时出台。
10月22日，住建部部长王蒙徽在十九大记者招待会上说，住建部坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。目前，房地产长效机制正在抓紧研究制定。同时，有关部门在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。
日前，财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中撰文谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。对此，赖勤告诉记者：“在‘房住不炒’的大背景下，房地产税一定会是楼市长效机制的重要组成部分，对抑制投资有需求，使住房回归居住属性，避免楼市大起大落具有重要作用。”
受访专家普遍表示，为了稳定市场、稳定民心，在楼市疯狂上涨的阶段，及时在需求侧“踩刹车”非常必要。但需求侧调控等短期手段也容易对市场供求关系产生负面影响，因此，及时出台长效机制，并将长效机制落到实处，将是维护楼市长期稳定健康发展的决胜之举。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立并落实房地产长效机制，可以应对各种市场波动，保护正常住房消费，对投机需求做到精准打击。但也要注意到，长效机制的建立是一个过程，将重构资产价格体系，因此，改革中要防止冒进。
