南京出台住房租赁试点工作方案

　　推行租购同权 未来开发商有望成大房东   

　　推行“租购同权”，试点“商改租”，让开发商做“大房东”，出租房间的人均建筑面积不得低于15m2……作为国家发展住房租赁市场试点城市之一，昨天下午，《南京市住房租赁试点工作方案》正式出台。租购同权、商改租、治理群租等市民极其关心的“热词”，在这次出台的23条具体举措中都可找到明确答案。

　　关键词

　　出租房源量

　　开发企业有望成为大房东

　　发展租赁市场，租赁房源的有效供应是关键。相关统计显示，目前南京市租赁市场年成交在30万套左右，对于南京这座未来常住人口达到950万人的长三角区域中心城市而言，租赁房源供应量亟须“大增容”。

　　《方案》明确，支持国有企业拓展业务，将住房租赁纳入业务范围，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。其中，2017年国有规模化住房租赁企业将不少于14家。同时，将鼓励具有一定运营经验和一定规模的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，开展住房租赁经营业务，今年内这样的试点企业将不少于4家，到2020年底不少于10家。

　　权威解读：通过培育多层次市场主体，从而探索建立起政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，我市建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。

　　由政府新增的租赁住房房源主要来源于三方面，即通过划拨方式，新增一批租赁房源;对出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，明确配建5%保障性住房(含租赁性住房);出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房中也将包括一定体量的租赁住房。

　　鼓励开发企业“自持”则是选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记文书中也要注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。这意味着，未来的开发企业也将拥有一个大房东身份。

　　关键词

　　“商改租”

　　商改租“一事一议”

　　不是想改就能改

　　将商业用房改建为租赁住房成为我国多地区发展租赁市场筹集房源的渠道之一，南京也将其在《方案》中予以具体明确，同时鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。

　　权威解读：虽然南京地区有大量商业、商办用房，但“商改租”应按规定要符合条件。我市“商改租”将按照“一事一议”的原则开展，位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房。而开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府(园区管委会)和市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。

　　改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让，完善相关手续后，改造后租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　关键词

　　租购同权

　　对租户“入学”明确南京户籍租客按政策入学

　　本轮国家试点发展租赁市场城市中，“租购同权”成为一个关键词。

　　南京此次在《方案》提出，将适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。

　　权威解读：此前，广州地区率先亮出“租购同权”这一概念时，被不少公众误解为“租房也可以上名校”。南京推进“购租同权”包含三层含义：一是要把实现购租同权作为最终目标，也是在发展住房租赁市场中坚持的方向。二是承租人享受的基本公共服务包括多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。三是逐步稳妥有序推进。

　　《方案》对于市民普遍关心的“入学”也进行了相应明确：本市户籍承租人子女，将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育;　符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。

　　关键词

　　群租房

　　出租房间的人均建筑面积

　　不得低于15平方米

　　将现有房屋进行切割改造，一个不足百平方米的房子里硬生生地塞进了20多人，各地频现的“群租”埋下了很多隐患。今后这部分房屋的改造出租将有严格要求。

　　《方案》提出，改造不得破坏消防设施的完好有效，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租;不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人。

　　权威解读：群租房安全治理，由谁来进行监管?本月8日，我省公安厅牵头出台的《关于加强出租房屋管理消除安全隐患的通告》已进行明确，并同时提出，对于违者，将由公安、建设、工商等部门予以处罚，构成犯罪的将依法追求刑事责任。

　　关键词

　　房源真实性

　　建全市住房租赁服务监管平台

　　挂牌房源全面核验

　　网上挂出的房源颇为令人心动，但到现场一看完全不是一回事，这是很多租房人现实中常常面临的尴尬。规范住房租赁市场，房源的真实有效、中介机构的诚信服务等都是政府相关部门履行监管的重要考题。

　　《方案》提出，我市将建立全市住房租赁服务监管平台，平台将积极整合房源信息，将我市规模化住房租赁企业、大型房地产经纪机构和个人房源信息全部纳入该平台;　通过该平台推行租赁合同网上签约，规范租赁双方和中介机构行为;同时实现网上办理租赁登记备案，完善统计分析、市场监测功能;借助该租赁平台，实现租赁服务监督延伸到社区。对于在该租赁平台挂牌的房源，房管部门将通过房产交易管理系统全面核验房屋的权属状况，确保房源信息真实准确。

　　关键词

　　租房管理

　　全面实行“三级政府、四级网格化”

　　不让房东任性涨价

　　租赁市场的有序发展，须有“规范管理”进行强有力的护航。对于未来可期的庞大租赁市场，南京市率先提出三级政府、四级网格化管理服务体系。即市级相关行政主管部门负责制定住房租赁相关政策和制度，各区政府(园区管委会)、江北新区管委会是属地范围内住房租赁市场管理的责任主体，街道办事处(镇人民政府)是辖区范围内住房租赁管理的直接责任主体，社区居(村)民委员会开展租赁管理的具体事务。今年我市将在栖霞区和仙林街道试点，实现租赁交易服务监管平台与社区治理综合信息平台的信息共享与动态联动。

　　权威解读：南京市也将通过相应举措明确好租赁当事人权利义务，以规避以往“房东任性涨房租，任性赶房客”带来的矛盾。《方案》提出，将研究制定租赁合同范本，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金，不得擅自拆改房屋结构或转租。

　　关键词

　　个人出租

　　个人出租将获得奖励

　　将一部分闲置房源有效供应至租赁市场，引导和激发个人出租将是租赁市场房源供应的重要渠道之一。

　　对此，《方案》　提出，将支持和鼓励居民出租闲置住房，提高居民财产性收入，政府提供租赁服务平台和规范化服务，个人出租住房实行免费登记备案制度。不仅如此，租金税费征收也将有相应优惠，其中，对个人出租住房月收入不超过3万元的，今年底之前可按规定免征增值税。

　　对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税率;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。