针对部分城市楼市持续高热，近日北京、天津、合肥、郑州等多个城市陆续出台房地产市场调控政策，或是出台了购房风险提示。住建部也接连对一些涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序等行为的房地产开发企业和中介机构曝光警示。多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，稳定房地产市场，引导楼市健康发展。

　　多城调控措施不同，充分体现了分城施策的原则。调控能产生怎样的效果?楼市是否能进一步实现平稳健康发展?考验着政府宏观调控的智慧。

　　

 

　　多地出台楼市调控措施

　　近一段时间以来，一线城市和一些热点二线城市的房价上涨势头不减。10月4日晚，深圳出台楼市调控政策八项措施。此前9月30日至今，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、广州等多地纷纷出台调控措施。

　　多城密集出台楼市调控措施，向市场释放明确信号：高烧的楼市需要降温，谨防楼市的虚火影响实体经济发展，房地产市场需要平稳健康发展。

　　众多业内人士分析，几个城市调控措施的出台，有望让高烧的一二线城市楼市降温，同时，今年以来房价过快上涨的其他城市也有可能继续推出调控措施。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这次调控中比较严格且有代表性的是北京和合肥。北京将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%;而购买首套非普通住宅的首付款比例调至40%，购买二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。此外，北京市还调整土地供应结构，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，并强化“控地价、限房价”的交易方式。北京市房协秘书长陈志分析，这次北京政策的调整，体现了国家要求的分类调控，以及优先满足刚性、自住性需求的原则。

　　合肥的调控重点是推出“限购”措施，暂停向拥有2套及以上的本市居民出售新建商品房，暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。此外，调整了首付款比例，拥有1套且贷款未结清购买二套房首付比例调至50%。暂停2套以上和外地居民1套以上商业住房贷款。

　　总体而言，多个城市新近出台的调控措施包括：限购;提高首套房、二套房首付比例;二套房差别化信贷政策;加大土地供应;引导土地出让合理竞价;完善商品房预售管理;加强金融监管力度等。

　　

 

　　抑制投资投机性需求

　　对于多个城市出台的调控措施，应该首先明确此轮房价过快上涨的原因。财经评论员马光远认为，仔细研究今年房价上涨的特点，和以往不同，主要是基于三个推动力：一是“去库存”的背景下，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，一线城市率先回暖;二是投资需求逐渐主导了房地产市场，成为下半年一线城市出现恐慌性购买的主要原因;三是在今年房地产市场整体回暖的情况下，热点城市的土地供应明显不够，导致土地市场“地王”频出，房企高杠杆拿地将恐慌传导到住房市场。

　　应该说，到了今年下半年，房地产市场中的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。

　　因此，出台调控措施的城市都剑指投资投机性需求。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，同时重点打击投机需求，抑制投资需求。

　　一些市场人士认为，通过提高购房首付比例，特别是提高二套房首付比例，有助于降低银行信贷风险。

　　刘洪玉说，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。他表示，一系列措施对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。

　　由于房价出现了过快上涨的势头，一些房地产开发企业和中介机构也频繁出现炒买炒卖，哄抬房价等违法违规行为，为房价上涨推波助澜。住房和城乡建设部在10月2日和3日分别要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为以及公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单。对于规范市场秩序，净化市场环境从而稳定市场价格也有重要意义。

　　考验调控智慧和效果

　　房价的变动与宏观经济关系密切，特别是很多时候与信贷环境变化的关系更加密切。同时，楼市还关系到广大群众是否能够实现住有所居，是否能解决好广大群众的住房问题。因此，在房价过快上涨的时候，政府十分有必要进行调控。

　　面对经济新常态，很多地方既要实现稳增长，又要遏制房价过快上涨势头。毫不讳言，地方政府对于土地财政的依赖仍然没有完全摆脱，而地方政府对楼市调控又负主体责任。此时，地方政府在面对房价上涨的状况时是否出手调控，何时出手调控，调控的力度如何把握，都成为考验地方政府治理思路和智慧的重要指标。

　　从当前的市场情况看，多城出台调控措施十分必要。然而，调控的效果还有待时间去检验。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一认为，今年年初在去库存的背景下，国家出台了一些较为宽松的信贷政策，这在当时高库存的背景下是适当的，也化解了很多库存。但现在供求关系发生了变化，尤其是一些一二线城市出现了炒房现象，杠杆在不断加大，政策肯定要调整，各地要针对高杠杆和高库存这两类不同的城市采取分类指导政策。

　　还有不少人士建议将调控政策细化，分城施策，甚至一城一策，使得调控更加精细。“在市场分化的基础下，调控政策同样趋于分化。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　因此，一些城市房价上涨势头比较明显之时，应该采取措施果断抑制房价过快上涨的趋势。而除了一线城市和房价上涨过快的热点二线城市之外，还有相当数量的三四线城市仍然处于漫长的去库存过程中。应该继续鼓励这些城市有针对性地出台针对自住改善性需求的优惠措施，将去库存进一步推进。同时，在去库存过程中，也要避免“矫枉过正”，让市场从过冷到过热。

　　抑制投机 保障民生

　　住房需求是民生的重要内容之一，楼市价格的波动时刻牵动着百姓的心。

　　近日，北京、天津、南京等多个城市密集推出楼市调控政策。相对于此轮一二线城市楼市骤然高温的不可预料，此番调控政策的出台可谓在预料之中。

　　今年年初以来，北上广深等一线城市和厦门、合肥、南京等重点二线城市，房价快速增长，过热的房价已经脱离基本面的支撑，对经济发展及城市宜居宜业、创新创业等带来不利影响。这要求各地政府在楼市调控中，必须从供需两端入手进行精准调控，从根本上保障百姓的住房需求，推进房地产市场的健康良性发展。

　　不同城市之间，楼市供需的基本面已发生根本变化。促进房地产市场健康发展是对各级政府治理能力的重要考验，各级政府要切实加大市场监测、监管，加强房地产市场全口径、项目全过程的数据整合分析，掌握真实情况。

　　对于房价暴涨的一线和核心二线城市来说，库存大量消耗，供应缺口明显，因此要首先满足刚性住房需求、兼顾改善性住房需求，要积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例。同时，必须要收紧信贷，严格限购限贷，限制炒房、抑制房价、防止泡沫出现。

　　对于面临着巨大库存压力的大量非核心城市和三四线城市来说，则要以解决城镇新居民住房需求为主，重视商业地产去库存，增加利率优惠，加大房企转型升级力度;同时要限制住宅土地供应。

　　业内人士认为，当前楼市存在局部过热风险，但仍处在可控范围内，及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。在此番各地调控新政的协同效应下，下半年热点城市无论地价还是房价，降温将是大概率事件。但即便如此，促进房地产市场健康发展任务艰巨，必须要坚持标本兼治，既要出台应急性措施，更要有长远的机制与发展规划。

　　短短5天!16个住建部点名城市全都限购

　　10月4日起，江苏苏州升级楼市限购限贷政策，不仅本地户籍和外地户籍都被纳入限购范围，同时还进一步收紧了住房信贷及公积金贷款。这也是自8月11日后，苏州在50多天内第二次针对楼市出台调控政策。

　　封面新闻(thecover.cn)记者注意到，与之类似的还有河南省会郑州，当地政府继10月2日起实施限购政策后，3日又出台了限贷政策。

　　据封面新闻记者统计，9月30日至10月3日，短短4天，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等9个城市先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷。

　　值得一提的是，加入本轮“密集调控”的9个城市都属于住建部日前曝光的城市。10月3日，住建部公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单。封面新闻记者注意到，这45家被企业和机构，分布于16个城市，分别是——

　　

 

　　住建部在通报中还披露了这些房地产开发企业和中介机构，煽动消费者购房，抬高房价、牟取私利的5种行径，包括——

　　1、发布虚假广告;

　　2、恶意编造散布谣言;

　　3、制造房源紧张气氛;

　　4、违规预售;

　　5、捂盘惜售等。

　　除了上文提到的发布楼市调控新政的9个城市，此次被住建部通报的16个城市里剩下的7个城市，是否启动了调控新政呢?

　　记者梳理发现，剩余的7个城市分别是——上海、广州、深圳、南京、福州、厦门、杭州。其中，上海和广州都是我国三大一线城市;深圳，则是住建部此次通报的违规失信企业和机构最多的城市，共7家，包括链家、中原地产等知名“中介”。

　　记者梳理发现，上海、广州、深圳三地，在本轮“密集调控”前均已出台调控政策，其相似点包括——本地户籍居民限购2套，非本地户籍购房需提供纳税或社保证明，且限购1套。

　　而杭州，更是出现了“阶梯式”的政策加码步骤，在10天内2次出台调控政策。9月27日，杭州市房管局发布了包括上调二套房公积金贷款和二套商业住房贷款房首付比例及暂停购房入户的政策。封建新闻记者在该局官网查询到，此前的9月26日和9月19日，杭州还出台了新的土地出让规则及重启限购政策。

　　与杭州咫尺的江苏省会南京，也出现了类似的调控节奏。封面新闻记者注意到，该市继9月25日启动限购后，9月29日傍晚，南京市政府办公厅又发布了被誉为“宁十三条”的《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》。

　　封面新闻记者在南京市政府官网查到，该意见下发的单位包括——南京各区政府、市府各委办局、市各直属单位。针对捂盘、抢地、涨价等问题，该《意见》分别给出了规定，如：捂盘不能拿地、开发商不得变相涨价等。

　　此外，福建的厦门与福州两地，也在9月相继出台了调控新政。

　　9月初，厦门市国土资源与房产管理局发布通知，从9月5日起，该市将执行住房限购政策。封面新闻记者在该局官网查询发现，主要新政包括，对三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售144平方米及以下的普通商品住房：

　　1、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

　　2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

　　3、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

　　在厦门楼市新政实施24天后，9月29日，福州以市政府办公厅的名义发布调控新政。封面新闻记者查询发现，在这份下发给福州各县(市)区人民政府，市直各有关单位的通知中，可以明确看到该政策的研究层级——《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，经市十四届人民政府2016年第18次常务会议研究同意。

　　记者还注意到，该《意见》分别从增加住宅用地供应、控制房价增长、加强市场监管等方面调控楼市。比如——明确规定同类型房屋的售价，下批次涨幅不得超过上一次的10%。

　　时至10月4日晚间，深圳市追加发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，限购措施升级为：二套房贷款首付比例提高到70%;本市户籍家庭继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;外地人缴纳个税或社保满5年限购1套。

　　综上，住建部此次公布的16个出现违规失信房地产开发企业和中介机构的城市，已在被“曝光”前后全部出台了楼市调整政策。

　　10月3日，住建部在公布16地相关机构名单的同时，还明确要求各地——继续加大工作力度，进一步整顿规范房地产市场秩序，促进房地产市场稳定健康发展。