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《北京住房和城乡建设白皮书》发布，明确未来北京楼市调控方向
高端住宅市场风险升级
曹丽娟制图
■本报记者 孙蔚
今年上半年一二线城市地价、房价的快速飙升终于迎来上海、深圳、南京、苏州等城市调控政策的相继出台，而北京楼市对于调控的预感也日趋强烈。日前，北京市住建委发布了《北京住房和城乡建设白皮书》(以下简称 《白皮书》)，重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的房地产市场发展总体思路。《白皮书》对二套非普通住宅、土地供应、京津冀三地协调发展等方面都有所提及。业内人士判断，今后北京楼市高端市场或将风险升级，承受更大压力。
价格高面积大住宅将受波及
《白皮书》中最吸引人眼球的无疑是“适度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”这一条。实际上，北京并非首个提出提高二套非普通住宅首付比例的城市，上海也曾经针对“高端市场”进行调控。在业内人士看来，实施限购政策多年后，高端市场仍是调控的重点，尤其是北京市场，对其调控力度不会有所放松，反而将继续收紧。
亚豪机构市场总监郭毅认为，这一政策预期释放出决策层对于一线城市楼市过热的担忧，开发商豪赌一线城市造成地王频出、房价预期高企，是泡沫滋生、楼市不稳定的重要因素之一，加强对中高端市场的调控力度，有助于房企回归理性，有利于房地产市场恢复常态。
亚豪君岳会数据显示，按照目前北京普通住宅认定标准，今年以来五环内成交的住宅产品基本可以归属至非普通住宅行列，而五六环之间的非普通住宅占比也高达60%左右，六环以外非普通住宅占比超过四成。从整体市场看，今年以来非普通住宅的成交占比已高达近六成。对此，郭毅认为，这一政策对市场的实际影响比较广泛。
不过，郭毅同时认为，这一政策预期对豪宅市场的影响相对较小，因为豪宅产品涉及金额较大，因此多为分期付款，并不过度依赖于银行贷款。但是，其对大面积改善型住宅的影响相对较大，尤其是总价在1000万元左右或面积超过140平方米的住宅产品，购买这类产品的置业者首付能力多受限制。如果按照上海的先例，首付由目前的五成提升至七成，则按照1000万元总价计算，首付要多付200万元，这不仅对置业者的承受能力是一大考验，也给项目销售造成不小压力，届时分期首付的对策或将重新风靡市场。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，住建部此前约谈了部分房企，意味着中央层面已开始注意到城市之间楼市分化越来越明显现象，热点城市楼市调控已进入政策出台的“前夜”，重启“限贷”是大概率事件，国家或将通过“提首付，降杠杆”方式为“高烧”的一线城市楼市降温。
商办减少散售或成调控方向
前段时间，关于“北京商住项目将全面限购”的消息甚嚣尘上，《白皮书》也提出将对住宅项目与非住宅项目实施区别化调控措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，非住宅项目成为限购政策下的避风港，充斥大量投机资金，往往会使相应的房贷和银行风险增加。通过对产品区别化调控的政策，能够有序引导各类资金的流向，避免部分领域投资投机情绪较重问题。
在目前的北京楼市中，除通州的商住类产品已实施限购政策外，其他区域的商住类产品尚未纳入调控范围，按照《白皮书》中的说法，商住市场未来全面调控的可能性仍较大。郭毅对记者表示，这一方面是迎合“大力发展租赁市场”的政策方向，促进商住开发商作为经营主体，将商住项目“由售改租”;另一方面也是为了更好地推动“首都功能定位”中控制常住人口目标的实现。
据记者了解，2015年底北京常住人口为2170.5万人，2016年，北京市计划将常住人口规模控制在2200万人以内，城六区常住人口将比2015年下降3%。而在2016年仅7个月的时间，商住类产品即实现成交3.8万余套，可为近10万人提供常住居所。《白皮书》多次提出“首都功能”，为实现这一定位，北京商业办公市场的发展方向应主打总部效应。郭毅认为，目前大量小面积、以散售型为主的商办市场并不利于引进大型企业，因此未来商办市场或也将迎来调控手段，大力推行商办物业的自持或减少散售规模可能成为调控方向。
京津冀或纳入“一揽子”调控
从《白皮书》中北京“首都功能”不断被强调，产业、人口外迁计划的逐渐实施，再结合今年北京土地供应计划，可以看出未来北京住宅用地的供应量仍将持续减少，即便是重中之重的保障住房安居工程，也在不断推进货币化进程，其目的是推动人口外移，缓解北京“大城市病”，加快北京城市转型速度。此外，《白皮书》屡次提到京津冀协同发展，并专门指出要“加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求。”
由此可以看出，在京津冀协同发展的大格局下，虽然北京周边“津冀”地区承担了承接非首都功能外溢的作用，但这些区域房价的过快上涨也引发了高层关注。尤其是北京通州周边的河北三县(三河、大厂、香河)，由于通州“城市副中心”正式落地，距离其最近的河北三县房价出现快速上涨，由于不受限购政策制约，这些区域的投资投机性需求异常旺盛，从而触发了限贷等初步收紧调控的政策。基于这些区域与北京市场相互影响、密不可分的关系，未来可能出现京津冀“一揽子”调控政策，以打击投机类需求，稳定周边市场房价，更好地实现首都人口外移目的。
在加大政策性住房保障方面，《白皮书》指出将“加大在轨道交通沿线、站点周边的供地力度”。由于目前保障性住房多为配建，因此可以判定，未来商品住宅用地供应将多集中在轨道交通，尤其是郊区县轨道交通周边。郭毅告诉记者，从2016年已经出让土地的情况看，北京7宗住宅用地当中有5宗均集中在地铁沿线，供应极度稀缺再加上供应土地周边基础设施建设不断完善，将使未来的土地成本继续攀升。
除高价地带来的项目成本攀升外，《白皮书》中所提出的大力发展节能建筑、住宅产业化以及“积极发展钢结构建筑”等行业方向，也使开发企业的建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)不断提升。据记者了解，与目前的钢筋混凝土结构相比，钢结构的综合成本要高出30%—40%。
郭毅认为，上述对于住宅建筑新要求的目的是为“建设生态文明、推进新型城镇化节能绿色低碳发展、应对气候变化及防治大气污染”等。对于购房者来说，其居住舒适度也会相应有所提升。但是，对于开发企业而言，则要面对除地价成本之外，更多建安成本的提升，使得高价地之下的高端市场价格风险进一步提升。
