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■本报记者 岳纲举
随着夏季的到来，下雨天气逐渐增多，房屋漏雨问题再次成为部分业主的心头大患。有人开玩笑地说：“10个阁楼9个漏，还有1个没到时候!”这话虽然听起来有些夸张，但也戳到了屋顶漏水这个痛点。记者调查发现，房屋漏雨的因素比较复杂，专业人士有时候也难以判断出具体原因，往往是修修了事，但维持不了多久就又会漏雨。长此以往，这个问题便陷入僵局，被业主诟病。
渗漏现象普遍存在
很多购房者认为，只要不买顶层房屋，就不会遭受渗漏的困扰，然而事实并非如此。一个楼盘，若外立面的墙壁没有做好防水，遇到雨天，同样有漏雨、渗水的可能。有人觉得，“十屋九漏”说法有些夸张，那么就请看看以下这组数字：
中国建筑防水协会曾于2014年发布了《2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告》，从报告结果来看，该次抽样调查涉及全国28个城市、850个社区，共计2849栋楼房，访问了3674名住户。在接受调查的2849个建筑屋面样本中，有2716个出现了不同程度的渗水，渗漏率高达95.33%;在3674个住户样本中，有1377个表示房屋存在不同程度的渗漏，渗漏率达37.48%。另据北京建筑工程司法鉴定中心数据，在该中心多年来承接的案件中，有关房屋渗漏方面的投诉案件占总工程质量投诉案件的25%。
“我们想引起公众注意的是，渗漏问题的发生不仅与一个住户有关，还会减损整个建筑的寿命，从而造成多个住户家庭的财产受到损失。”中国建筑防水协会理事长朱冬青表示，许多住在公寓里的业主只关心自己的房屋是否渗漏，若发现有此问题，也仅修补自家而不会告知物业，让其查找渗漏的原因。此外，还有很多业主看到地下车库渗漏，也不以为然，通常是迈过水洼离开，不向物业告知。殊不知，这些渗漏问题若得不到及时有效的解决，会给整栋建筑带来重大安全隐患。
业内人士指出，渗漏的水可通过混凝土腐蚀内部钢筋，使其产生锈胀，从而导致混凝土开裂，而开裂后的混凝土更容易渗水，这就形成了一个恶性循环，最终的结果是建筑寿命折损。
房屋保修期为5年
据专家介绍，房屋渗漏通常出现在居室的3个区域，即屋顶、外墙面和窗户周围。业主一旦发现自家房屋出现渗漏，应尽快找物业人员查看，然后确定该由谁来负责维修。
根据我国《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”按此规定，开发商对房屋的保修期应为5年。
一般房屋漏水指屋顶和外墙体漏水，而无论是哪里漏水，只要在保修期内且非人为损坏，就应该由开发商负责维修;如果是人为损坏，则要由损坏人承担维修责任，这种情况包括业主在屋顶开天窗、安装太阳能、改造外墙面、未经允许更换窗户等，若房屋因这些问题渗水，则开发商有权拒绝无偿维修。一旦房屋过了保修期，则开发商会将日常维护工作交由物业公司负责，此后若发生渗漏，须由业主自费维修。
专家表示，一般情况下，业主的房屋出现渗漏后，物业人员会先告知其房屋是否已经过了5年保修期。如果没有过保修期，物业会让业主直接找开发商维修，或由他们通知开发商进行维修;如果过了保修期且物业没有维修的专项资金，则业主须自费维修，或者有偿委托物业人员找专业人士进行维修。
针对房屋在保修期内而开发商拒绝维修的情况，法律专家建议业主，应保留好相关证据，委托公证机关对渗漏现场进行拍照、摄像，并请专业人士评估损失，之后通过司法途径寻求解决。
启用维修资金难度大
除业主居室外，小区的公共区域也可能出现渗漏情况，尤其是老旧小区，这种问题更加突出。此时，就需要物业启用公共维修专项资金，对渗漏点进行维修。然而，这一做法并非能够得到所有业主同意，因此执行难度较大。
启用公共维修资金有一个复杂的程序，须经漏水影响部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过才可以，也就是人们通常所说的“双2/3”原则。以屋顶漏水为例，常见的情况是，一个楼层有10个住户，若只有一家的公用面积(包括屋顶、卫生间、房间和外墙面)漏水，那么其他业主就会认为这不关自己家的事儿，所以不赞成启用公共维修基金，这会造成漏水点长期得不到维修。
不过，目前各地关于公共维修基金的使用条件并不完全一致，例如《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的规定已经发生变化，如果屋面防水损害造成的渗漏被列为危及房屋使用安全的紧急情况，则不需要经过业主讨论通过，便可使用住宅专项维修资金。
