315和解平台
■本报记者 孙蔚
春节前，央行和银监会突发新政，对房地产贷款政策进行调整。其中，非限购城市的首套房最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例降至30%，限购城市的房贷政策暂不调整。新政一出，朋友圈瞬间开启刷屏模式。楼市专家纷纷表示，在房地产整体增速放缓之际，中央正将房地产发展思路定焦于化解中小城市库存上，降低购房款首付比例或将在一定程度上带动购房者的购房热情。
房贷政策再次放宽
此次公布的房贷新政提出，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5%;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。不过，对于北京、上海等少数实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
已在与北京一路之隔的河北固安看好房并交了定金的冯女士听到这个消息后格外高兴。她春节前看中一套60万元的房子，首付30%需要18万元，开发商告诉她房子特别抢手，如果不赶紧凑齐首付，房子就没法留了。可她手里的资金不到20万元，正发愁交了首付就没钱过年了。“有了这个新政策，我就不用愁了。就算首付降不到20%，降到25%我也可以轻轻松松地过年。”
与之前的政策相比，此次房贷新政最大的亮点在于部分城市首套房首付比例可最低降至20%，而之前普遍是30%;对于二套房贷款，如果首套房贷款未结清，则首付比例可以降为30%，之前政策底线是40%，有些地方执行的是50%。这一政策实施后，不限购地区的居民买房，不论是首套房还是二套房，首付比例均可以降低5%—10%，对某些购房人群甚至可以达到20%。值得关注的是，这是继2006年6月之后，商业贷款最低首付比例首次重回二成。
据记者了解，浙商银行第一时间对央行新政做出回应。浙商银行相关人士表示，对居民家庭首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款原则上首付款最低比例为25%，总行将根据各分行当地房地产市场的实际情况，确定可执行最低20%首付款比例的区域;对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房的，商业性个人住房贷款首付款最低比例为30%。
“1.5线”及二线城市或受益
中国民生银行首席研究员温彬认为，此次房贷政策出台“及时且必要”。他表示：“今年国家的五大任务之一就是房地产去库存。此时央行出台该政策，对惠民生和稳增长具有双重作用。”
温彬认为，自2015年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产交易趋于活跃，房价同比上涨的城市数量逐渐增多，但也存在区域差异，特别是三四线城市的房价继续低迷，去库存压力依然较大。随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非限购城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民的购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也表示，房地产业和整个经济的关联很紧密，此次央行出台新房贷政策，有助于当前经济的稳定增长。郭田勇认为，央行因地施策的原则符合各地房地产发展的差异性。他说，一些城市的房地产市场很热，如果还是相同的首付比例，那就犹如火上浇油。这些政策可以促进三四线城市房地产消化。他表示，各地不一定非要在25%的基础上再下调5%，可以是3%或者2%，这都体现了政策的灵活性。
亚豪机构副总经理郭毅则认为，央行和银监会在春节前颁布新政意味深远。众所周知，春节是返乡高峰，年末企业通常会给予员工一定奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领回乡置业，预计新政将令原本是楼市成交淡季的春节月迎来一轮交易量的小高峰。
介于一线和二线城市之间的“1.5线”及二线城市经济相对活跃，在近几年一线城市房价高企、生活成本居高不下的背景下，逃离“北上广”成为部分白领的选择。同时，一线城市严格控制人口增长规模，以北京为例，新增常住人口已由50万人/年减少到30万人/年，这使得部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的“1.5线”及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升。对于在京的外地常住人口来说，随着京津冀一体化的推进，很多人也可能迫于房价压力，从而选择在环京周边区域置业，因此将带动大城市周边城区成交量的提升。
不过，新政对于部分经济欠发达的三四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的局面难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付款比例仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。
首付虽降月供或更多
记者注意到，也有不少业内人士对新政并不看好，认为这一政策对促进购房者入市的影响不太大，因为虽然首付款比例降低了，但在利率不变的情况下，意味着月供更多，购房人偿还银行的利息总额不降反增。
对首套房来说，目前普遍享受85折4.165%的优惠利率。以总价100万元的房子为例，以前首付比例在30%时，需要首付30万元，每月月供4303元，20年累计支付利息33.27万元。现在首付最低能降至20%，只需要首付20万元，但每月月供增加到4918元，增加606元，累计利息增加至38.02万元，增加4.75万元，涨幅为14%。如果买一套300万元的房子，月供要增加1818元，整体利息支出多了14.25万元。
对于二套房来说，由于房贷利率是基准利率的1.1倍，因首付降低导致月供和利息增长的幅度更大。一套100万元的房子，以前首付40%，需要40万元，月供4090元，总利息支出38.16万元;现在首付降至30%，只需要30万元，但月供需要4772元，多了682元，20年需要支付利息44.52万元，增加了6.36万元，增长幅度为16.7%。如果买的是一套300万元的房子，每月月供要增加2046元，总利息要多支出18.98万元。
正是因为如此，中原地产首席分析师张大伟认为，从结果看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付款比例带来的是贷款压力的增加。从市场现实看，因首付降低刺激入市的购房者数量有限。而且这一政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎，执行的可能性不大。
财经专栏作家肖磊认为，国家整体经济在调整，房地产市场不可能独善其身，去产能是一个长期过程。首付比例持续降低利弊参半，利在刺激需求，弊在增大购房者的还款压力。长期看，拯救房地产市场在于降息和减税，以及创造更多就业，而不是加杠杆。从本质上看，20%首付款购房，实际上就是将“炒房”杠杆放大至5倍，跟配资炒股道理一样。
