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■本报记者 刘铭
四川省实施近10年的《商品房买卖合同(示范文本)》(以下简称旧版《文本》)将“退役”，由四川省住建厅、四川省工商局制定的新版《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》(以下简称新版《文本》)，将于2015年7月1日起实施，向全省范围内的开发企业推荐使用。6月5日，四川省住建厅、省工商局对文本进行了解读。针对过去一些开发商以补充合同否定示范文本内容的行为，四川省工商局合同处相关人士明确表示，消费者可以向当地工商部门举报，工商部门将依法予以查处。
杜绝不公平条款
一直以来，关于商品房买卖合同签订、合同履行的纠纷率居高不下。“格式合同制定方常常具有先天的优势，规定了一些对自己有利的条款，主要是减轻和免除自己的责任，加重对方的责任，排除对方的权利。合同的另外一方当事人无力抗衡，只有接受。”四川省工商局合同处处长罗春说，“这实际上是没有遵循意思自治原则，是不公平的。在这种情况下，就需要行政机关制定和推广示范文本，起示范和引导作用。”
据介绍，新版《文本》更加重视公平合理地分配开发商与消费者的义务，为了杜绝出现对消费者不合理不公平的条款，特别将新版《文本》草案提交格式条款评审专家委员会，由相关专家进行审查，提供专业保障。“这是一种创新做法。”罗春说。
为力求内容详实、依据充分、权利义务公平合理，四川省住建厅、省工商局在制定新版《文本》更加注重程序的公开、透明。如：组织召开学者、律师、仲裁委、房地产企业、消费者代表参加的文本草案修改座谈会，听取各方意见;通过网络公示等方法征询公众意见;实地调研房地产企业的经营行为，听取并吸收各界对新版《文本》的合理建议。
据介绍，新版《文本》与《合同法》《物权法》《城市房地产管理法》《四川省物业管理条例》《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规、规章、司法解释进行了有效衔接。
“新版《文本》采用了与旧版《文本》不同的文本结构。”四川省住建厅房管处处长程刚介绍说，“为使合同当事人便于查看、免于前后翻阅，新版《文本》不以‘行为-权利义务-违约责任’划分章节，而是以交易行为为主轴，把交易行为的各组成部分设计形成独立章节，每一组成部分的各项权利义务均在该章节中予以体现，在设定义务的条款后紧随相应的违约责任条款。”
重视维护购房人权益
据介绍，为了防止销售欺诈，新版《文本》更加重视维护消费者的知情权。如第二章“商品房基本状况”，从项目建设、预售依据、该商品房位置、用途、面积等到房屋权利状况，进行了全面约定。其中，第二条约定出卖人需告知为本建筑建设与服务的受托单位，增强了当事人获取信息的对称性，着重保障购房者的知情权。
第四条第(五)款增加了出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋建筑面积预测报告的义务，利于购房者查阅和知晓。第五条约定了出卖人需告知买受人商品房的抵押情况。第六条约定了出卖人对房屋权利状况的保证。
由于商品房属于预售，实践中出现了商品房出售后出卖人却擅自变更规划或设计的情形，购房人利益受到侵害。对此，新版《文本》约定了出卖人不擅自变更规划、设计的义务，以及在有关部门同意变更情形下出卖人对购房人的告知义务。
新版《文本》在“要约邀请和要约”条款中，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，约定了销售广告和宣传资料、相关说明、允诺的性质，避免出现销售广告、宣传资料上宣传内容与实际房屋情况不一致时引发的纠纷。
第三十二条以列举方式约定了出卖人需向购房者告知的房屋不利因素，保障了购房者的知情权。
第十章约定了商品房交易中其他对购房人权益有重要影响的事项。
依法进行预售合同备案登记、商品房预告登记、房屋所有权转移登记，是对房屋权利的确认以及对购房人权益的重要保障。新版《文本》对上述三类登记进行了分别约定，其中，增加了出卖人保持网上签约文本与实际签约文本内容一致的义务，避免出现“阴阳合同”规避监管的情形。
针对实践中常常出现的并非买卖双方的原因却不能办下购房贷款时，卖房人要求购房者继续付清全款，而购房者无力承担引发的纠纷，新版《文本》参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，约定因不可归责于买卖双方的原因而未能订立商品房担保贷款合同时，当事人拥有解除合同的权利，及解除合同或不解除合同的情况下分别如何处理，公平设定了双方的权利，有效避免相关纠纷产生。
商品房交付是纠纷高发的环节。第十章对商品房本身、基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件、交付时间和手续，以及相关违约责任进行了明确而详细的约定，并针对纠纷高发事项进行专门规范。例如，对供水、供电、燃气、电话通信、有线电视和宽带网络等6项基础设施，其开通手续及相关费用分别由谁承担进行了明确，从而避免了过去由于约定不明，重复收取开通费用的情形。
自觉规范经营行为
程刚特别提醒开发商，买卖双方可以使用该新版《文本》，也可以参照新版《文本》另外订立合同，对新版《文本》中没有约定或者约定不明确的内容，应根据买卖房屋的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。但是，补充协议的内容与新版《文本》不一致，或者参照新版《文本》订立的合同，不能再使用新版《文本》的名义或者编号。
程刚同时提醒说：“新版《文本》中，有部分条款需要选择、在空格部位填写内容，或有需要删除或添加的内容;若出卖人为了重复使用而预先选择、填写、增加，并且在订立合同时不与购房者协商，该类条款则变为了格式条款。制定的格式条款中不能含有加重购房人责任、排除购房人权利、减轻或免除自身责任等不公平、不合理的内容。”
四川省工商局合同处相关人士提醒说，如果补充协议对新版《文本》进行了部分否定，但仍然使用了新版《文本》字样和编号，有可能引起消费者的误解，属于对消费者的欺骗。消费者遇到这种情况，可以直接向当地工商部门举报，工商部门将依据《四川省合同监管条例》进行查处。另外，开发企业参照使用了新版《文本》，同时自制的补充协议里，不能含有不公平不合理的内容，以减轻和免除经营者的责任，加重消费者的责任，排除消费者的权利。这种情况工商部门可以依法查处，消费者一旦发现，可以向当地工商部门举报。
罗春提醒消费者及房地产企业，消费者应该慎重签订合同，在合同签订前，有必要认真阅读合同文本，了解权利是否对等;另一方面，房地产开发商不管是不是使用新版《文本》，都应该自觉规范自身经营行为，以减少消费纠纷，降低交易成本。
