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近期，杭州多个楼盘再现排队购房景象。 资料图片
■本报记者 王硕
在熬过了2014年的严冬之后，楼市终于在2015年的春天迎来一股股政策东风。3月末，央行、住建部、财政部、国家税务总局等部门纷纷发布促进住房交易的利好政策，为沉寂许久的住房市场打了一剂剂强心针。此番楼市新政能否推动楼市全面复苏，消费者出手购房时机是否成熟，对此各方争议颇多。
●回暖迹象
在刚刚过去的清明小长假期间，北京市内除了热门旅游景点人潮汹涌外，各大楼盘也迎来了大批“看房客”。
据报道，在小长假期间，北京市内各房产中介公司的客流量都大幅上涨。有中介人员表示，这段时间是2014年以来最为忙碌的一个周末，工作人员甚至忙得连午饭都没时间吃。
看房客人流如织，住房成交量也随之攀高。亚豪机构统计数据显示，小长假期间，北京市商品住宅累计成交661套，与去年同期相比上涨222%。
这种楼市回暖迹象并非个例。在此期间，国内其他主要城市也迎来了住房成交高峰。其中，南京、广州等市住房日均成交量都有较大幅度上涨，成交面积环比涨幅最多达20%以上。
追本溯源，楼市回暖的推动力主要来自今年2月以来央行、住建部、财政部、国家税务总局等部门接连发布的促进住房交易的系列利好政策。
3月30日，中国人民银行等三部门联合发文，明确首套房贷款比例不低于四成;财政部、国家税务总局联合发文，明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，国土资源部和住房城乡建设部联合发文，要求优化住房及土地供应结构。再加上2月底央行降息的作用持续发酵，楼市一片暖意。
●双重压力
事实上，业界对“救市”新政的出台并不感到意外。
此前，去年9月30日，央行、银监会出台文件，放松首套房认定标准，规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。“930”新政迅速提振了住房成交量，但是2014年全年成交量下行的整体趋势依然难以挽回。中国指数研究院发布的数据显示，2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%。
从全国来看，前些年楼市过快过热发展导致多地楼市库存基数普遍过大。国家统计局发布的统计数据显示，2014年末，全国商品房待售面积为62169万平方米，较2013年末增加12874万平方米。高库存已成住房市场面临的突出压力，去库存将成为2015年住房市场的“主旋律”。
与此同时，2014年楼市不景气也拖累了2015年前两个月的经济数据。统计显示，今年1到2月份城镇固定资产投资同比增长13.9%，比去年同期低4个百分点;在制造业投资方面，增速由去年12月的13.5%大幅下滑至1到2月的10.6%，成为导致工业增长速度减慢的主要因素。
中国城市产业发展联盟主席陈宝存向记者坦言，当前整体经济数据低迷，而土地用地和土地供应面积两个指标的下滑也是一个重要的反映。
面对楼市不景气与经济低迷的双重压力，房地产调控新政呼之欲出。今年“两会”上，政府工作报告中的措辞更让业界嗅到了楼市调控政策松动的气息。报告提出，要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。在提法上，与2013年相比，将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”。
●靴子落地
“两会”结束后，期盼已久的楼市新政如期而至，业界欢呼“另一只靴子终于落了地”。
回顾近年来楼市调控政策的出台轨迹，无论是2009年将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的“国四条”，还是2010年要求二套房贷款首付款比例不得低于40%的“国十一条”，抑或是2013年严格限购的“国五条”，这些楼市调控政策的出台都没有像今年这般迅速。
从政府工作报告中透露信号，再到政策出台，不足一个月的时间内，包括土地、信贷、税收等政策组合拳快速打出，反应灵敏，效果也迅速显现。陈保存评价称，此轮楼市政策和去年9月30日的楼市政策，都是对于此前楼市打压政策的纠正，效果立竿见影，“以目前的市场供需状况来看，市场低迷的大势已经发生了逆转”。
有专家认为，此轮的楼市新政不同于以往的政策，明显着眼于消化当前的住房库存。目前，我国住房市场的库存量巨大，拖累了经济发展。从全国范围看，区域分化、去库存仍是楼市新政的主要特点。中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为，尤其是部分三四线城市，去库存仍是楼市调控的主基调。
另外，在知名经济学家马光远看来，此轮楼市新政还明确凸显出了“稳定楼市”的主题。“从2014年地方政府的频频救市，到去年‘9·30’新政打响中央政府调整楼市政策的第一枪，再到今年‘两会’政府工作报告，罕见地多次提及房地产市场的稳定，并再次鼓励自主和改善性购房，充分体现了我国稳定楼市的迫切性。”马光远表示。
●趋向稳定
业界认为，楼市新政未来能否助推住房市场全面走向复苏，现在还言之过早。
虽然在清明小长假期间，个别城市迎来了成交高峰，但仍有众多购房者处在观望之中，新政首周效果呈现两极化趋势。从数据来看，全国22个一二线代表城市中，仅有不足六成成交面积环比上涨，从整体成交面积来看，甚至还下降了8%，其中昆明下降幅度接近五成。
中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东告诉记者，住房成交量不会因为新政出台而发生显著变化。“三四线城市近些年房地产开发和供应量非常大，有的环境和品质都很不错的楼盘三分之一都卖不掉，原因在于有效需求已经很有限。”曲卫东说。
曲卫东判断，此轮新政，政府寄希望于激活现有的存量房市场。当供应量增加，价格可能会随之下调，随之而来的便是房地产市场的进一步活跃，活跃房地产市场也正是政府出台系列新政的目的。“对于真正有住房需求的老百姓，无论政策如何，在房价畸高的状态下，如果房价不下降还是难以有效释放潜在的购买力。因此，对于许多城市来说，通过政府购买存量新房，转化为保障型住房，或将成为未来的一大趋势。”曲卫东分析道。
陈保存认为，经历了多轮的政策调整后，我国的住房市场已经逐步恢复了市场的常态，未来市场的发展将趋向稳定。“此轮新政就是对以往错误的纠偏。从长期来看，至少在政策上不会再对楼市进行打压，市场应该会回归稳定。”陈保存说。
