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■本报记者 田珍祥
5月26日，住房和城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》，在业界引起广泛关注。据了解，与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。
明确卖方告知义务
记者注意到，对于以前开发商说一套做一套的手法，新版合同示范文本对商品房交房时的一些细节作了更详细的规范，要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。一旦开发商侵害买房人的权益，买房人能够更早知晓，同时也能够更早介入，维护自己的权益。
云南凌云律师事务所房地产法律事务部副主任沈宗紧律师表示，新版合同示范文本对开发商的“告知”义务进行了明确，更具有操作性，如涉及商品房规划用途、面积、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容变更的，要求出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。
沈宗紧还分析指出，对于法律法规没有明确规定的事项，新版合同示范文本也引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。如针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，新版合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰了双方权利义务关系。
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存告诉记者，新版合同示范文本明确开发商应充分履行告知义务，充分保障消费者的知情权，对于减少售房纠纷将产生积极的意义。
严重违约高额赔偿
记者了解到，新版合同示范文本细化了买卖双方的违约责任，如明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。其中引入惩罚性赔偿内容，对存在房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形，约定开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
记者在新版合同示范文本中看到，其第二章增加了“房屋权利状况承诺”一条，明确出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、“限制转让”等作出承诺，并列出其他可自行约定的情况，而买房人则承诺使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。“针对商品房交易中的一些问题，新版合同示范文本中，明确约定双方承诺，符合《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的要求，也是充分考虑了购房者权益保护问题。其中明确约定了开发商的义务和责任，将有助于减少类似‘一房多卖’等现象的发生，也有助于遭遇此类欺诈行为的消费者维护自身合法权益。”沈宗紧说。
增加交房验房环节
“房屋交接前，要想检查质量，必须先交契税。”很多买房人曾有过这样的经历。针对之前商品房查验过程中极易产生纠纷的现象，新修订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》第四章第十一条中规定：在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件，作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。
此外，新版合同示范文本还提出，买受人在查验过程中，发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、电器等电气设备不能正常使用等除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用。“此前开发商约定需要交完各种费用才能验房，一旦房屋质量或者其他方面出现一些问题，消费者权益很难得到保障。”沈宗紧分析指出，新版合同示范文本提倡在办理交付手续前验房，是相关政策的细化。
售后包租被禁止
记者注意到，针对房屋买卖中极易产生纠纷的口头销售承诺，新版合同示范文本提出：不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
沈宗紧表示，返本销售或者变相返本销售的方式目前在带有商铺的商品房销售过程中普遍存在。“一些开发商针对购买者意愿不够强烈、支付能力不强等问题，为了把房子卖出去，常常采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式，事实上这是违反了产权办理等相关规定。作出此类规定，也是为了切实保障购房者的合法利益。”沈宗紧说。
