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理财周报记者 蔡俊/文
规模迅速扩张的绿地终于迈出上市的第一步。然而，在这场跑马圈地后，绿地项目与业主之间的矛盾被频频曝光，其位于上海长兴岛的项目就是一例。
根据资料，这次绿地遭受业主投诉的项目是绿地长兴壹街区商铺项目，位于长兴岛中部，投资规模约20亿元，是绿地集团配套长兴岛保障房项目，由绿地长兴置业有限公司负责，符合公司“做政府想做的事，做市场需要的事”的一贯定位。
然而，就是这项曾被投资者寄予厚望的项目，近日却遭到业主集体投诉，记者在走访中发现该项目的存在几处“硬伤”。一位女业主告诉记者，造成如今这局面，与绿地集团这几年下放权力给地方公司不无关系。
商铺项目涉嫌违规操作
对当初购买商铺的业主而言，此项目因存在两处问题而不能交付使用。
首先是实用面积的偷梁换柱。长兴壹街区商铺主体结构是地上二层，地下一层，但据了解，一些投资者购买的地上一层的门面房，但到交房时拿到房的建筑面积和套内面积比合同足足少了近40%。前述业主向记者表示，开发商说少了的面积就是地下室的面积。
然而，从理财周报记者拿到的合同书中，并无写明地下室面积计入房屋面积。实际上开发商与业主签订合同时，打了个擦边球。由于业务当初购买时所需的是一层门面房，但交付时该层与地下室捆绑在一起，因此造成业主的需求不能得到满足。
“首先合同上没写地下室，为什么将地下室算进房屋面积里？”一位男业主愤愤不平地向记者表示。
更为糟糕的是，既然地下室被计入面积，那就要满足商铺的基本条件，如下水道、消防等基础设施。而实际上，记者亲身探访时，发现多数商铺的地下室并无相关设施，有些甚至出现积水的情况，前述男业主告诉记者，向开发商反映后，已经派人抽干了积水，但并无后续补救措施，深深的水渍印如同刺在墙上。
“没有下水道，一到下雨时，就会产生大量积水，这种地下室的使用功能就谈不上，”前述女业主表示，“再来又没消防通道，这里很多商铺未来都打算用作餐饮场所，地下室没有消防安全通道，让我们怎么敢做餐饮，如发生火灾怎么办？消防部门的许可肯定是批不出来的。”
理财周报记者向一位绿地人士求证，该人士称，长兴商铺项目的地下室都有消防管，肯定不存在违规，全部竣工验收后产证都齐全。
不过，在记者的实地走访中，发现仅有几个商铺拥有下水道和消防等安全设施，多数商铺存在较大的安全隐患。
另一个涉嫌不合规之处，是合同条款中开发商与业主权益的不对等。
根据双方的合同，约定购房者违约金赔偿率是万分之三，而对开发商违约金赔偿率则是万分之零点六，如此一来，开发商违约风险被降到了最低，但投资者的风险则被放大。实际上，从开发商交房的时间点看，已经比合同晚了约半年。
合同上约定首批主交房时间为2011年11月25日、2011年12月25日(约定“除有不可抗力着可延迟交房外”)，但正式交房却是在去年4月25日。对于晚交房理由和业主所受到的损失，开发商按万分之零点六计算赔偿金、每个月仅千余元打发我们这批业主，在“大产证还未办出情况下交房、不得收取其他费用”的国家规定之下，业主的赔偿金被扣除物业费、垃圾费等费用，实际只有一千多元。
对此，许多业主告诉记者，由于开发商目前还未给其店铺的房产证，因此商铺的开业遥遥无期，许多业主放出卖房或借贷买下商铺，看重的是绿地品牌，但现在商铺不能经营没有收入，仅有每月到手的千余元赔偿金，让一些投资者入不敷出。
放权事业部，扩张盲目
无独有偶，绿地多出的开发项目被爆出质量不合规的纠纷，如徐州绿地香颂、绿地商务城，长春绿地新里中央公馆，安徽绿地世纪城海顿公馆等。许多购买绿地房产的业主表示，当初购买是出于对绿地品牌口碑的信任，但没想到现实令其寒心。
根据绿地官网数据显示，2012年公司全年业务经营收入超过2430亿元，较上年增长近39%。其中房地产业务跻身千亿行列，全年预销售金额超过1050亿元，预销售面积约1180万平方米，分别位列全国行业第二、第三。不过，在这份鲜亮的业绩背后，绿地楼盘因质量纠纷引发的业主维权仍在如火如荼地进行。
项目频频被业主投诉，让人不禁为绿地集团近年的战略，即事业部将权力下放给地方公司的新体制产生质疑。
据了解，绿地内部采用“集团总部—事业部(产业集团)—城市公司(项目公司)”三级管理架构，集团实行战略管控与财务管控相结合，给下属单位适度授权，激发其发展主动性。总部下面设有20个房地产事业部，包括房地产事业一部、房地产事业二部、房地产事业三部、房地产事业四部、苏南房地产事业部、南昌房地产事业部、武汉房地产事业部、长沙房地产事业部、贵阳房地产事业部、安徽房地产事业部、东北房地产事业部等。
转道香港上市巧取捷径
放权之后的绿地，近几年规模扩张大举迈进，去年更是进入世界500强行业。然而，作为上海最大的地产公司，绿地迟迟未能上市一直是“红顶商人”张玉良未能了的夙愿。
从体制内出来，又通过协助政府建设各种项目是张玉良逐渐壮大绿地的秘诀。事实上，规模已经与万科、绿城等一线地产公司不分伯仲的绿地一直在谋求上市，希望通过跑马圈地继续扩张。去年下半年，张玉良甚至公开表示，公司2015年目标营收是5000亿元进入世界200强。
要完成此目标，迅速融资获得充裕的资本金成为关键。在A股市场IPO堰塞湖下，绿地集团选择登陆港交所。5月8日，香港上市的盛高置地(控股)有限公司与绿地控股集团(下称“绿地”)联合宣布，后者将以约30亿港元的代价，认购盛高置地增发的普通股及无投票权可换股优先股。交易完成后，绿地将持有盛高扩大股本后60%的股份，实现控股，并更名为“绿地香港控股有限公司”。
转道香港融资，对于渴求资金的绿地而言，无疑是目前最为方便的捷径。“绿地股权结构比较复杂，内地上市还要经过严格的财务审查，但现在香港借壳这家同业公司，资产清理相对更好处理。”一位市场人士告诉记者。
