■张昊舒 本报记者 薛庆元
　　房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起至今的时间。了解新建商品房的房龄对购房者来说并不是一件困难的事儿。记者调查发现，在购买二手房过程中，购房者往往比较关注地段、配套、方位、楼层等因素，忽略了房龄长短的问题。而由于房龄在房产证上并没有直接体现，不少二手房卖家和中介为了促成交易，会有意识地隐瞒房屋的真实“年龄”。不少消费者在办理二手房过户手续后，才发现自己所买的房子的年纪比之前了解的要大不少，多花了不少冤枉钱。

有意隐瞒

　　日前，南京市民周女士通过中介看中一套二手房，中介及房主均表示房龄为20年。周女士很快便签订认购协议，并交了定金及中介费。没想到，周女士在办理商业贷款过程中，却被告知该房屋的真实房龄为23年。由于房龄超过20年，银行拒绝发放贷款，最终导致购房交易失败。为此，周女士找到了隐瞒房龄的中介和房主要求解除合同并赔偿损失，但无论是中介还是房主都对周女士的诉求不予理睬，并以周女士单方违约为由，不予退还其所交的定金、中介费。
　　记者采访中了解到，与周女士有同样遭遇的购房者不在少数。为了了解购房者在二手房交易过程中掌握房龄信息的难易情况，记者近日以购房者的身份进行了体验。记者来到南京某家知名房产中介的一个网点，咨询该市水西门大街某小区6号楼的一套二手房产的有关情况。当记者询问该房产的房龄时，经纪人很自信地说，她已经代理销售了该小区好几套房产，保证房龄不会大于15年。随后，记者跟随经纪人实地考察该套房产时发现，由于小区住宅楼外墙刚刚进行过整体翻新，从外观上很难看出房屋的建筑时间。
　　房主提供的房产证和土地证显示的发证时间分别为2001年和1996年。房主表示，他是于1998年入住的，至于具体房龄，他也不清楚，“建成时间应该不早于1995年”。
　　当天晚上，记者独自来到该小区向其他居民了解相关情况。一位老太太告诉记者，该小区楼房是分批建成的，最早的是上世纪80年代建成的，而记者咨询的上述楼房应该是在1993年之前建成的。
　　记者辗转通过其他中介公司对该套房屋的房龄进行了查询，结果显示其竣工验收时间为1992年，房龄已经有20年了。

忽略不得

　　记者随机采访发现，多数受访者不了解什么是房龄。有的购房者认为房龄的计算初始时间是房产证的发证时间，有的则认为是土地证上的发证时间，甚至还有人认为是楼盘的销售时间。
　　与购房人一样搞不清房龄的还有房主，在记者随机采访中，有的房主认为应从入住的时间算起，有的房主则认为应从单位分给自己这套房屋的时间算起，还有部分房主认为应根据房产证上的时间来确定。
　　据南京市房产局权证管理科的工作人员介绍，房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起至今的时间，一般情况下，房屋竣工验收合格后，相关监管部门会记录下竣工验收时间并存档。“千万不要忽视房龄信息，它直接关系到房屋的价值。”某房产中介经纪人告诉记者，同样条件的二手房屋，房龄越老，其价值越低，售价最大可相差10万元以上。记者调查发现，目前大部分房产中介在二手房交易网站或者宣传资料上一般不标注房屋的房龄信息。一般2000年以后建成的房屋才会标注房龄，而2000年之前尤其是上世纪80年代建成的的房屋基本不标注房龄。
　　房龄还直接关系到银行贷款的办理。南京某商业银行信贷业务工作人员对记者表示，银行对二手房贷款有着严格的限制，房龄在20年以上的房产基本上不予办理贷款。“目前只有购买房屋竣工验收时间在1992年后且建筑面积在60平方米以上的房产，才有可能通过商业贷款的审核。”该人士说。
　　此外，随着房屋实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本也相应增加。

查询困难

　　记者采访中了解到，导致购房人很难在交易前获知二手房真实房龄的原因还包括，相关监管部门设置的房龄查询程序给消费者设置了一定的障碍。
　　据南京市房产档案馆盛主任介绍，目前消费者购房前要在该档案馆查询欲购房屋的房龄必须满足两个前提条件：首先是要提供所查询房产的准确地址门牌号码，其次是要提供房产的产权人姓名。
　　而相比而言，房产中介和房主查询房龄的程序则简单得多。正规的房产中介拥有专属查询密码，在房产部门官方网站相关页面输入产权证号，即可查询房屋的房龄等相关信息；房屋产权人带上产权证以及本人身份证等相关证件到房产交易中心也可查询相关房屋信息。
加强监管
　　“一旦发现房产中介在二手房交易过程中存在隐瞒、虚报房龄信息误导购房者的行为，房产主管部门将对其进行处罚。”南京市住房和城乡建设委员会产权市场处存量房市场管理科科长祁亚军对记者说。据其介绍，根据《房地产经纪管理办法》，房主委托中介机构出售房屋须先签订委托协议，房主应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明以及真实有效的房屋权属证书和房屋信息。未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。在交易过程中，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对购房者隐瞒真实的房屋交易信息，诱骗消费者交易或强制交易。
　　江苏省消费者协会投诉部主任居上在接受记者采访时表示，近年来，该消协受理的涉及房地产领域的消费纠纷一直呈上升趋势，其中不少与隐瞒房龄有关。她建议购房者在签订二手房购房合同时，将房龄信息写入合同条款，并约定违约责任，从而避免此类消费纠纷的发生。

●链 接
房龄断代
　　上世纪50至70年代房屋：层高较高，约为3.2米，砖混结构。社区配套设施不太齐全，预留电容量较小。
　　上世纪80年代房屋：这个年代由于在修建时并不注重厅的功用，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的6层板楼，两居室面积多在50平方米左右，房型陈旧，在权属上大多为房改房。
　　上世纪90年代房屋：这个年代房屋户型较新，两居室约有70至80平方米，并且客厅面积在15平方米左右，周边配套设施上较完善。
　　2000年之后房屋：100至130多平方米的大户型开始大量面世，并且出现了跃层、复式等新潮户型。相关设施较完善，如会预留电话接口、宽带接口、有线电视接口等。
（薛庆元/整理）