315和解平台
■胡 婕 本报记者 薛庆元 文/摄
受建设条件和规划所限，我国上世纪90年代的住宅大多没有安装电梯。随着社会逐渐步入老龄化，住在老旧多层住宅的老年居民对电梯的渴望越来越强烈。近日，南京首例由居民自己申请、自费安装的外挂式电梯开工的消息，引起了各方广泛关注。旧楼加装电梯真正实施起来是不是和看上去一样美呢？记者进行了实地调查和探访。
施工费用贵
高高的电梯井竖在整栋楼的北面卧室前方，地下管线、电缆、污水管网等重要节点也已疏通妥当，几个工人正在忙着做最后的焊接工作，这是7月3日记者在南京市玄武区台城花园16幢1单元前看到的一幕。据现场工人介绍，再有两个月左右的时间，这部南京市首例居民自费安装的外挂式电梯就可以交付使用了。
记者在现场看到，目前电梯的外部钢筋框架已经基本焊接完成，但轿厢和其他部件的安装还没有开始（如图所示）。正在施工的工人告诉记者，这部外挂式电梯占地8平方米左右，整体面积约57平方米。记者注意到，电梯安装在楼宇的北面，这就意味着日后该单元3楼以上的3户居民将把北面房间的窗户和墙体敲掉，重新做一个大门，才能实现与电梯的对接。
这部电梯安装的费用高达45万元，安装电梯的费用如何承担呢？台城花园社区主任于英梅就此向记者介绍说，该小区的房子建于1998年，多为100平方米以上的大户型，住户多以政府机关退休人员为主。1单元的住户以前都在一个单位工作，加装电梯也得到了原工作单位的支持，因此协调起来相对比较顺利。“45万元的费用由3楼至5楼的3户居民承担，但各户的承担比例及后期维护的费用如何分摊，我们就不得而知了。”于英梅表示。
达成一致难
在现实中，除了安装费用问题以外，如何协调好高低层住户的利益，成为旧楼加装电梯面临的主要难题，也是许多电梯加装计划流产的主要原因。
“其实我们曾考虑过小区居民的需求，做过一个自费安装电梯的调查。”台城花园小区物业管理公司陈经理告诉记者，由于小区紧靠玄武湖，地理环境优越，许多居民不愿轻易换房离开，几年前，不少小区居民尤其是3层以上的住户提出了自费安装电梯的建议和请求，物业公司也把这些请求提交业主委员会进行了讨论。但令人遗憾的是，556户居民中有2/3以上的业主不同意自费安装，电梯安装计划不得不被搁置。“低层业主不同意加装电梯，最为关注的就是采光、通风问题，这些其实可以通过技术手段来解决。”陈经理说，他们曾咨询过业内专家，如果加装观光式小型电梯，采用钢结构外贴透明有机玻璃，既简易实用又不会阻挡低层住户的光线。
去年春节，16幢1单元的居民在本单元范围内就加装电梯设想进行了讨论。据该楼居民林女士介绍，当加装电梯设想获得该单元所有住户的同意以后，住在4楼的退休老人张先生包办了申请手续的工作。整个过程历经波折，直到去年9月才获得了南京市规划局批复的建筑工程规划许可证。
记者在南京市规划局网站上看到了该楼的加建电梯规划设计方案批前公示文件，上面称“老旧小区加建电梯属于民生工程，意义深远”，并称“该项目方便老年市民生活，减轻老年市民二次置业的沉重负担”。
南京市规划局法规和监督处工作人员在接受记者采访时表示，自有了台城花园的成功案例以来，已有许多市民打来电话咨询，但目前还没有进入实际流程的“第二例”。该工作人员表示，外挂式电梯所增加的面积并不算入建筑面积，而加装电梯必须征得安装楼住户100%同意，在相邻楼栋没有提出异议，公示期内2/3业主同意的前提下才可以进行下面的流程，而许多老旧小区居民楼的加装电梯计划往往在这一步就卡了壳。
该人士表示，获得建筑工程规划许可证仅仅是向成功迈进了一步，因旧楼加装电梯涉及住户的安全，加建项目改造图纸须委托专业的设计院来做。电梯从采购到安装、使用、维保等，也必须按照有关规定在监管下完成。因此其中任何环节出现了问题，都有可能使得方案搁浅。
后续管护繁
旧式居民楼加装电梯，在方便大家的同时也带来了后期维护、安全管理等种种问题。
江苏联创伟业律师事务所律师刘海涛认为，在目前南京没有出台针对加装电梯政策的前提下，参照《物权法》和《物业管理条例》来看，电梯所有权的主体应该属于该栋楼的所有业主，一旦加装的电梯出现故障而需要维修，属于质量问题的费用应由电梯制造商承担，属于后期维护问题的，则要具体情况具体分析，“如果小区物业管理公司收取了该栋楼居民额外的电梯管理费，那么维护责任由物业公司承担。如物业公司在电梯管理上未收取任何费用，则维护责任由该栋楼居民自行承担”。
“我认为老楼加装电梯关键在于如何保障低层住户的利益，而这不仅仅是依靠金钱补偿能够解决的。”南京工业大学房地产系主任吴翔华教授认为，低层住户的利益需要得到切实的尊重，否则可能会因此导致新的不和谐出现。
●他山之石
政府主导 好
城市老旧住宅加装电梯的现象，是城市提档升级过程中出现的新生事物，需要政府的推动和主导。吴翔华教授举例说，新加坡政府在加装电梯方面为我们提供了很好的示范。新加坡政府提出实施“居者有其屋”计划，2004年开始政府预算50亿元为早期的旧屋翻新、加装电梯，居民只需要负担费用的5%至12%，取得了不错的效果。
不仅在国外，在这方面，国内如广州、厦门等沿海城市也走在了前列，出台了老旧住宅加装电梯的相关政策。以福建省厦门市为例，2009年该市发布《关于在老旧住宅加装电梯的若干指导意见》，规定对老旧住宅居民申请加装电梯的，政府给予补贴加装费用的50%。
此外，今年初，由广州市政府历时3年多制定的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》也为该市旧式住宅加装电梯指明了方向。该《办法》解决了困扰旧式住宅楼居民已久的 “钱从哪里来”、“业主意见难统一”、“2/3同意”等老难题。根据《办法》，符合条件的4层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯，人数和面积均达到2/3的业主同意即可加装电梯。同时，加装电梯的费用放宽至可以申请使用单位住房维修基金，以及房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金等。
吴翔华教授认为，虽然上述城市所制定的相关政策仍有不完善之处，如对于高低层住户的矛盾如何妥善解决也并没有较为明确的规定，但仍然为其他城市出台相关政策提供了借鉴。
