■本报记者 黄 劼 文/摄
　　地块四周被围墙圈起来，并刷上醒目的广告语，然而围墙内依然是一片荒地，连最基本的地块平整都没有进行，项目没有丝毫动工的迹象。这是2月19日记者在海南省海口市见到的海航国悦城项目实景。目前，该项目虽然没有拿到预售证，却正在以内部优惠价让公司员工认购，并声称可以获得高息回报。

项目没动工却在内部认购

　　海航国悦城的楼盘宣传语十分诱人：“只需缴纳最低5万元定金，即可以低于市场价20%的价格买房子，项目开盘后不喜欢，定金可退，并且获赠12%年息，微投入可博134%年回报。”该广告短信已经发到海航地产旗下所有员工的手机上。“购房人支付定金后，如开盘时不愿购买，除了返还定金外还可以获得高达12%的年息。保守计算，收益是同期银行利息的38倍以上。”国悦城的售楼员这样介绍其诱人的收益前景。据售楼员介绍，这只是针对海航员工的优惠，还没有对外公开销售。“房子也可以转手他人，因为合同可以有一次更名的机会。如果你看中这里的房，可将认购的员工名更改为你的名字。”该售楼员对记者说道。
　　一名海航地产的内部人士向记者透露，从2011年12月5日起，国悦城悄悄推出了内部员工优惠认购活动，只需缴纳5万—15万元购房定金，便能以10600元/平方米的内部员工价挑选国悦城指定户型，所购房源在开盘期间可以合同更名一次。如果不打算买房，定金可退，并且获赠12%年息。
　　据了解，国悦城紧邻海航地产已经开发完成的国兴城，是国兴城的二期，其详细规划尚未公布，预计将于2012年末开盘，目前仍处在图纸阶段。
　　在国兴城售楼处，记者了解到，国兴城售价约为12000元/平方米，按此计算，国悦城10600元/平方米的内部员工价相当于8.8折优惠。在国悦城广告宣传单上，可以看到“零风险购房，固定投资回报”、“保底高回报”、“保守计算物业转手收益是同期银行利息的38倍以上”等诱人的宣传语。但是，当记者提出欲参观样板房时，售楼员却委婉地表示，国悦城目前尚未开发，详细规划尚未公布，自然也没有样板间。

内部认购存在高风险

　　据悉，住建部于2010年发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。另外，《商品房销售管理办法》第22条明确规定：不符合商品房销售条件的项目，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　　记者查阅海口市住房和城乡建设局网站时发现，该网站上并没有海航国悦城的预售许可信息，也就是说，国悦城的内部认购是在没有取得预售许可证的情况下进行的。
　　一名从事房地产开发的专业人士对记者表示：“海航国悦城推出的内部优惠认购，涉嫌非法集资。开发商在没有获得预售证的情况下用诚意金、会员卡等各种方式收取购房者的资金，并承诺可获得12%年利率回报，这会扰乱国家金融秩序，是国家三令五申禁止的行为。”
　　据业内人士透露，类似国悦城这种低价内部认购的销售方式，已经成为很多售楼员的生财之道。没有购房需求的员工，常在拿到内部认购优惠指标后，随即将其倒卖牟利。在房产法律方面有着多年经验的广东三正律师事务所律师陈太真指出：“这样的内部优惠活动往往只能在单据上写员工的名字，其他的消费者要等到项目开盘的时候才能拿着单据办手续，这个过程很容易发生纠纷，消费者很难维护自身权益。”
　　陈太真认为：“内部认购对于购房者而言完全没有法律保障，购房者交了定金，但是却不知道订了哪套房子，跟开发商也没有签订预售合同，而且也没有第三方监管，到时候开发商能否按时交房，能否拿回开发商承诺的回报，都存在变数。如果开发商资金链断裂，楼盘烂尾，那么消费者缴纳的定金就打水漂了。如果开发商转手了这个项目，接手的企业是否还承认这个合约也是未知数。”

海航地产开发模式受质疑

　　对于海航国悦城推出的内部优惠认购活动，业内人士认为，这是开发商资金链处于极度紧张的状态下不得不采取的一种融资方法。同时，也是热火朝天的海南楼市即将变冷的一个重要信号。
　　海口市住建局近日公布，今年1月，因限购、限贷、限价等房地产调控政策，海口房地产市场持续低迷，在资金和销售的双重压力下，房企不断推出打折促销活动，房价开始松动。全市商品房均价为7130.69元/平方米，同比下降21.15%，环比下降18.62%。其中商品住房均价为6861.09元/平方米，同比下降24.32%，环比下降12.15%，商品房销售额进一步萎缩。
　　在此大背景下，国悦城内部优惠认购活动不得不让人联想到开发商的资金链堪忧。“除非企业资金链处于极度紧张的状态，否则很少有企业会采用内部员工融资的方法。因为对于参与者而言，这种融资方式缺少法律保护，赌的是企业的信用与未来，背后的风险实在不可忽视。”一名房地产从业人员这样对记者表示。
　　据记者了解，海航地产背靠海航集团，在海南坐拥大量优质土地资源。1999年海口大英山机场搬迁后，海航集团随即将机场周边的3000亩土地纳入囊中。2008年7月15日，海航集团出资12亿元成立海航地产控股有限公司，短短3年时间，海航地产已经跃升成为一家土地储备超3000万平方米、总资产达317亿元的大型地产公司，晋升为海南的“大地主”。“尽管坐拥优质土地储备，但海航集团近年来高歌猛进式的全方位并购，令其资金链多次受到业界质疑。尤其是房地产作为资金密集型行业，海航的地产业务难免受到影响。”一名熟悉海航集团的业界人士这样认为。据悉，海航集团旗下大新华物流控股有限公司因拖欠数家公司的船舶租赁费而遭到全球范围内多家公司的追讨。旗下另一家上市公司海南航空也宣布对定向增发方案进行调整，拟募集资金总额约80亿元，其中60.84亿元拟用于偿还银行贷款，弱市圈钱还债的举措引发投资者的强烈不满。
　　据记者了解，海航地产的发展模式颇受质疑，其主要是将土地资源提供给专业开发商进行合作开发，然后坐享其成。比如海阔天空·国瑞城项目名义上是由海航地产和北京国瑞地产联手打造，但实质上该项目由国瑞地产独立开发完成，海航地产仅仅提供土地资源，国瑞地产要向海航按照每平方米3000元的楼面价进行返还。
　　一位熟悉海航地产的内部人士告诉记者，当市场处于旺市时，海航重圈地、轻开发的模式可谓如鱼得水，因为开发商获取项目的热情高涨，海航能通过土地和资本运作，让其地产板块资产规模快速增长。相反，一旦市场转冷，大部分开发商会选择减少投资，即便拥有优质土地资源，也未必能吸引到合适的合作方。当大量土地储备无法通过合作开发变现，独自开发只能是唯一出路。国兴城是第一个由海航地产独自开发的项目，在国际旅游岛概念热炒过后，海南楼市出现明显的降温，国悦城不得不通过内部认购曲线融资以缓解资金压力。