■黄天君 本报记者 吴采平
“开发商出租没有产权的车位，我们租的话到底有没有风险？”近日，湖北省武汉市市民雷先生向本报湖北记者站反映，他不久前在该市武昌区岳家嘴某新建楼盘买了一套商品房，其后接到该楼盘售楼处的电话，说小区车位使用权正对外发售，每个15万元，大约13平方米，没有产权证，业主可与开发商签订一份租期为20年的租赁合同。楼盘以销售的名义向业主长期出让、租赁无产权车位使用权的现象是否普遍？对业主来说存在哪些风险？连日来，记者就此在武汉市进行了调查。

销售的多是长期使用权

　　9月15日至9月22日，记者先后在武汉市调查走访10多个小区后了解到，多数小区销售的实际是车位使用权，购买时，业主跟开发商签订出让协议，相当于业主长期租赁使用车位。武汉市洪山区一楼盘在车位销售合同中，明确了“本车位无法办理产权”的条款。武汉市武昌区七星绿色花园小区在车位出让协议中标明，“车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致，即70年”。记者采访的10多个小区中，只有武汉市杨汊湖某楼盘销售的部分地下车位有产权证，有产权证的车位每个“售价”13.5万元，无产权证的车位每个“售价”12万元。

　　武汉市住房保障和房屋管理局产权处负责人向记者介绍，地下车位分为两类，一类是报建时就已在规划上注明是地下车位。此类车位可以租售，但需取得房管部门的销售许可。另一类是以人防工程名义报建，实际作为车位使用的。这类车位不能买卖，不能取得产权证、土地证。除了第一类的规划车位外，现在各小区实际上是通过签订长期租赁合同的方式，在“销售”人防车位。
在售车位多为人防工程

　　根据有关规定，建设一定规模的楼房，开发商必须强制建设防空地下室，即人防工程。武汉市人民防空办公室总工程师余新建向记者介绍说，如住宅楼高10层以上、埋深3米，就必须按照占地面积修建同等的人防工程；多层住宅，按总建筑面积的10%配建。开发商配建人防工程可以享受到各种税费优惠。目前，武汉市小区大部分“在售”的地下车位，其实属于人防工程。仅有少数开发商在做人防工程时，多挖一些空间，办理规划许可，建成可以办理产权证的车位。

　　余新建表示，根据《人民防空法》的规定，人防工程属于“平战结合”，即人防工程修建后，战时或遇到重大灾难时用于抵御灾害，由国家统一调配使用，平时可以开发利用，本着“谁开发、谁受益”的原则，可以用于停车、地下超市、商场等用途。虽然《人民防空法》规定人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但并未明确人防地下车位的产权到底是属于开发商，还是属于全体业主。

　　9月23日，湖北江弘律师事务所张展宏律师接受记者采访时表示，2007年实施的《物权法》虽然明确了小区很多设施的归属，但是对地下车位产权却没有涉及，这就给了开发商打“擦边球”的机会。他认为，人防工程属于公益性事业，是小区的配套设施，应属于国有或由法律明确为全体小区业主共有。另外，开发商建设人防工程是法律义务，人防工程不是个独立建筑，是在小区建筑物做地下基层时就已经挖好，后期配套过程中再建一些设施而已。按惯例，这些成本已经计入小区建筑成本。记者随后咨询了几家开发商工程部人士，他们均证实，人防工程列入总建筑成本由购房者买单，是行业惯例。

　　武汉市建筑工程造价管理站相关人士告诉记者，开发商建造一个地下车位的成本为3000元/平方米左右，目前该市地下车位每平方米的“售价”多在万元以上，开发商通过“销售”地下车位可以获得高额利润。

长期租赁合同暗藏风险

“虽然多数开发商避开产权这一核心问题，对人防车位长期出让使用权，但对业主来说同样存在较大风险。”余新建认为，业主花十几万元与开发商签订长期租赁协议后，一旦出现自然灾害等不可预知情况，国家可统一调配各个小区的人防工程使用。另外，一旦遇到拆迁等问题，“买”了车位的业主权益也难以得到保障。

　　调查中记者发现，开发商将人防车位通过长期租赁的形式“卖”给业主，已经是种常态，有的签约“出售”长达70年的使用权，有的则称“买20年，送50年”。大部分车位的销售协议比较简单，只注明车位位置、价格、后期服务费等，对上述风险问题没有涉及。

　　9月20日，中南财经政法大学法学专家乔新生在接受记者采访时表示，针对目前地下车位市场的混乱状况，有关部门应尽快出台相关法规，解决产权不明晰、租售转让秩序混乱等问题，切实维护业主的合法权益。