编者按 我国首部专门规范房地产经纪行为的法规 《房地产经纪管理办法》4月1日起正式实施，吃差价、阴阳合同等房产中介多年来一直存在的违法违规行为被明确禁止。但是，记者最近以买房人的身份走访北京数家中介门店时发现，若想从根本上整肃房产中介公司“桌面下的交易”，怎一个难字了得。

■本报记者 孙 蔚

阴阳合同成行业潜规则

　　张小姐在北京通州柏林爱乐小区买了一套118平方米、4年房龄的二手房。帮张小姐买房的中介公司业务员建议签两份合同，房子实际成交价为260万，但向房地产交易中心申请过户时递交的合同显示总价为227万元，这样通过签阴阳合同，张小姐可以规避不少税费。张小姐想了想，觉得自己没有吃亏，还能省下不少钱，于是就同意了业务员的建议。

　　记者调查发现，类似张小姐这样签阴阳合同的大有人在。在海淀世纪城小区附近有多家中介公司，记者找到一家房产中介说想买二手房，工作人员向记者推荐了几套房源。记者表示打算进行全款交易，希望可以避税。该中介公司的工作人员马上说道：“您不说我们都会这样做，我们肯定会为您着想，尽量少缴税。其实，您不经常接触这个行业,我们就是吃这碗饭的，合理避税就是潜规则。”

　　工作人员向记者推荐了一套70平方米左右售价240万元的两居房源，并表示可以将网签价格做到接近相关部门给出的最低指导价。他对记者说：“二三百万元的房子,我们把合同价做低点儿，按100多万元的价格缴税,这样只需4万多元就够了。您要想按实际成交价格把所有的税都缴齐了，这要命了，需要将近16万元。”

　　在另一家中介，记者向工作人员表示自己手中资金有限，想通过贷款购置二手房,希望能从银行尽可能多贷款。工作人员表示可以通过评估机构将看中的房源进行高评。这位工作人员说：“这儿的房子银行给出的评估价每平方米约2.3万元，如果让银行做高评，可以达到每平方米2.6万元至2.8万元，每平方米多出三四千元钱，100平方米就会多出来三四十万元。以40万元为例，贷款50%就可以多贷20万元。”

　　他对记者表示：“其实，二手房买卖合同签的价格没有跟实际价格一样的，这不叫潜规则，明白人都会这么干，好多买家都主动要求做低合同价格。我做这么多年中介，就遇到过一个买家坚持实打实缴税，他从美国刚回来,买了鲁艺上河村的房子，当时是500万元买的，他按500万元缴的税。我跟他说，可以按100万元去缴税。他说不行，这在美国被抓住了得坐3年牢。我说，这是中国，没事儿，按500万元成交要多缴多少税呀。”

　　因为可以避税，操作起来又没什么难度，记者发现阴阳合同在中介行业早已是一个公开的秘密。当记者对合同的有效性有所顾虑时，几家中介的工作人员都表示没有问题：“甭管合同价格写多少，最后过户时改成您的名字不就行了。您放心吧，这只是做给银行、政府看的。”当记者担心这样的阴阳合同被相关部门查处而遭到罚款，工作人员纷纷不以为然地表示：“没人管，基本上从来没人查。海淀区的过户大厅您去过吗？人多得挤都挤不进去，让政府派10个人、50个人查，他查得过来吗？”

吃差价、乱收费等价格纠纷频现

　　与签订阴阳合同时，买家觉得自己并没有吃亏相比，中介吃差价的行为则让人十分气愤。常年从事房地产行业律师的朱平向记者提供了一个中介吃差价的典型案例。2010年底，王小姐准备购买北京角门附近的一套二手房，在谈价格时，中介以“怕双方谈不拢”为由没让双方见面。房东要求房屋净价185万元，交易中产生的税费和中介费都要由王小姐承担,对此王小姐表示同意。

　　在过户时，王小姐发现，卖方单独付给了中介业务员1万元辛苦费。经过追问才知道，原来最初在谈价格时，房东同意降价1万元，即以总价184万元卖出房屋,而中介并没有告诉王小姐，让王小姐支付了185万元，并正常收取了王小姐的中介佣金。随后，中介要求卖家以辛苦费为名，退给中介1万元，以这种方式赚取了差价。愤怒的王小姐向中介讨还1万元无果，因此准备将这家中介公司及业务员告上法庭。

　　记者调查发现，部分中介公司，特别是一些规模较小的中介吃差价、乱收费的现象十分普遍，类似王小姐这样的纠纷屡见不鲜。由于多数中介从业人员素质参差不齐、流动性较大，缺乏专门的职业道德教育和专业技能培训，致使房产中介市场普遍存在利益至上、法制观念淡薄、操作不规范、骗取中介费、吃差价等价格违法行为。

　　据业内人士透露，中介公司获取超额佣金的手段包括：限时溢价分成，就是明着和房主说要吃差价，房主为了省事就和中介签订协议确定好最低价，中介再与买主商谈价格，高出的差价归中介所有，或者由中介公司和房主按照约定的比例分成；还有一种方式是以包销为名，隐瞒房主的实际出卖价格和买主进行交易，获取佣金以外的报酬。不仅如此，部分中介公司还根据不同的客户随意制定收费标准，或者只公示收费项目，不对具体的服务内容进行约定。