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本期案例
福建省福州市某小区一座住宅楼曾因为架空层突发大火，造成1死12伤。事故发生后，消防部门责任认定，火灾由在架空层充电的电动车充电器短路引发，虽无直接责任者，但小区物业方、车库承租方和看车人应负间接责任。
周女士是在火灾中受伤的12名伤者之一，为了求偿，周女士将该小区物业公司告上了法庭。据周女士介绍，当时正在家中熟睡的她突然被楼下的大火惊醒，等她和丈夫准备往外逃生时，大火已经堵住了楼梯，无奈之下，她和丈夫从阳台跳下，虽然保住了性命，但周女士椎体爆裂性骨折滑脱，左脚骨骨折。她不得不住院近2个月。周女士出院后，得知物业公司负有事故间接责任后，她将物业公司告上了法庭，求偿各项费用11.2万余元。
法庭上，物业公司方面辩称，周女士并非该小区业主，而是从业主手中租房在小区内居住，因此原、被告之间没有物业管理合同关系，周女士起诉物业公司缺乏依据。
法院经过审理后认为，原告虽非小区业主，与被告不存在物业服务合同关系，但原告通过租赁行为成为小区物业的使用人，被告作为小区的物业管理企业，对小区的物业及物业使用人应尽谨慎、勤勉的管理义务。物业公司将小区架空层发包给他人作为车库使用，对承包人在架空层采用可燃性材料设置隔间、改变场所使用功能的行为制止不力，没有尽到物业管理人的应尽义务，导致物业使用人受伤的严重后果，应当承担违约责任并赔偿原告的损失，最终，法院判决物业公司赔偿周女士医疗费、误工费等总计10.5万余元。
案例解读
辽宁鼎泰律师事务所史明鑫律师介绍说，这个案例主要有三个方面值得广大业主学习借鉴。
一、首先大家需要明确，为何物业公司要承担火灾造成损失的一部分间接责任？
依据《物业管理条例》第二条、第四十八条、第三十八条等，物业使用人在物业管理活动中的权利义务主要看业主与物业使用人之间书面或口头约定的内容，业主与物业使用人应按照此约定履行各自的权利与义务。具体到本案中，物业使用人周女士按照其与业主之间的约定，履行了相应的义务，物业公司就应按其与业主之间的合同履行其应尽的物业管理义务，而本案中，物业公司未经业主大会同意，擅自将小区的共用部位架空层发包给他人作为车库使用，其行为已经违反了物业服务合同的约定，故，物业公司应承担相应的民事赔偿责任。
二、原告周女士，并非小区业主，为何也可以状告物业公司维权？
依据《物业管理条例》第四十八条，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
具体到本案中，物业使用人作为实际承租人，享有其与业主之间合同约定的权利与义务，而物业公司作为物业管理服务企业，负有保障业主、物业实际使用人安全保障的义务，使其房屋不存在危害他人生命健康权的安全隐患，并具有消除安全隐患的责任。当物业公司违反合同约定时，物业使用人有权起诉要求业主与物业公司承担连带违约责任。故本案中，周女士作为物业使用人有权依据《物业管理条例》四十八条规定，以自己名义直接起诉物业公司，要求其承担相应的民事责任。
三、如今在小区内的租房居住已经是普遍现象，那么这些租房者是否与业主享受同样的权利呢？
小区内的租住人员是否与业主享有同样的权利，主要看其与业主之间合同约定的内容，如果合同约定的内容是与业主与物业公司之间合同约定的内容相一致，物业使用人就与业主享有同等的权利，也就是说业主享有的权利，物业使用人也享有。 (记者 高鹏)
