随着昨日保利香槟国际半小时速售50%，金地自在城二期最后182套复式房源半天认购96%，南京楼市“银十”以火热销售收官，而9月29日国家“二轮调控”的楼市政策至此也已满月。这一个月的楼市宛如电影大片一般波澜起伏，经历了“二轮调控”的南京楼市却似乎早早走出了观望。来自南京房管部门的数据也再次引发了调控是否显效的疑问，在国家叫停三套房贷款、加息、契税优惠取消、南京家庭限购第三套房等重重调控新政的打压之下，10月份南京商品住房交易量竟出人意料地创下今年的最高记录，达到6673套。

被认为严过“四月新政”的“二轮调控”为何没能让销售急剧萎缩，房价也未能明显应声而降，是调控失效，还是市场又有了新的变化？在新政满月之际，本报记者对市场走势、房价变动及购房者心态进行了一番调查。

市场

一月内出现三波购房潮

与“四月新政”后楼市一片萧条景象截然不同，9月29日国家“二轮调控”的楼市新政，给南京房地产市场带来的不仅仅是调控举措的“高压”，更多的则是开发商与买房人的“脚步”被打乱。有人依然抢购，有楼盘依然涨价，甚至10月末，还出现了350轮抢拍“江北地王”的反常情景。而统计数据也同样让人看不懂。截止到昨晚，南京10月份共成交商品住宅6673套，比9月份的6093套略有增加，创下今年的“高点”。新政一月内，因抢搭优惠末班车等因素，楼市依然出现了三波抢购风潮。

新政之初有人抢买

9月29日晚国家新一轮调控颁布后，南京楼市的销量一反常态出现了井喷行情。9月30日南京网上房地产的数据显示，当天商品住宅认购量为366套，成交515套，均创下一周以来的新高。卖得最好的楼盘是江宁的东方龙湖湾，认购加成交总数达119套，其次是中电颐和家园，销售67套，还有卖掉60套的万达广场以及卖出52套的江北天润城等，从数据上看，完全看不出受到新政的影响。业内分析说，9·29新政最大的看点是停贷三套房，不排除30日当天部分买房人为了赶银行优惠的末班车而签约。

在9月30日抢买房之后，国庆黄金周的楼市便因新政而迅速降温，开盘销售的项目不多，南京商品住宅整体销售业绩也一般。开发商和消费者都陷入一个短暂的观望期。就在各方纷纷猜测南京究竟何时出台地方版的楼市细则之时，江宁区在10月8日首先“痛下杀手”，将购房契税抬高到按总房款的4%预征。然而就在第二天，江宁区的契税最高标准又从4%降为3%，据说这将是江苏省执行的最终版本，而事实证明也果然如此。契税标准的一变再变，引起不少买房人的恐慌，不仅在江宁，主城区三个房产办证点也同样人满为患，收件数量从平常一天200多件猛增至1000多件，买房人的目的就是为了赶搭优惠末班车，少交契税。

“地王”给销售打了强心剂

10月12日，在省细则出台后的第二天，南京新政细则横空出世，对于第三套房的买家实行“限购令”，一律不得购买，这一被认为是“全国最严”的政策让市场出现了降温。但由于细则没有公布限购的实施时间，市场并没有立竿见影地跌入冰点。楼市就在不温不火的销售中向前推进，不过，平静的市场却在10月29日被“江北地王”打破，开发商借此炒作“楼市升温说”，导致随后的双休日市场销售火爆，全市开盘销售的住宅项目均业绩不俗，其中中海凤凰熙岸300多套房源半天卖掉六成多。

买房心态

迟迟等不来跌，我们观望不起

二次调控，市场反呈火热之势，消费者为何早早放弃观望，出手买房？

“我的改善居住计划在4月份新政出台后就搁置了，当时我感觉房价能降下来。”张小姐告诉记者，等了许久之后，却发现楼盘降价只是一种故作姿态。“我看中的几个河西的楼盘，好像都没怎么降啊。”

9月底楼市出现回升的苗头，本来想出手的张小姐，又对新出台的二轮调控寄予了期望。但二轮新政刚刚一个月，昨日张小姐却出手买了一套河西保利香槟国际加推的大户型。“二轮调控好像没有更明显的作用，前两天听说浦口的地还拍出了天价，我可不敢再等下去了。没等来房价大跌，却等来了利率的提高、加息等各种增加贷款成本的措施，想住得好一点，就不在乎不疼不痒的降价了。”

改善型需求重新试探着回到市场，刚性需求也等不下去了。小孙和小杨是一对研究生刚毕业不久的情侣，在听到二轮调控又赶上加息时，特别期待房价能够下跌。但发现二手房降的多的还是江北等边远地带，城中房虽然有降价的，但幅度也不大，而且二手房主好像越来越不怕调控。他们想来想去，还是对降价不抱太大希望，“刚需等不起啊！”

更重要的是，刚需型购房也感觉到了调控的压力。9·29新政中，将首套房首付比例统一到了三成，以往购买90平方米以下户型的两成首付不复存在。而从11月1日起，商业性个人住房贷款利率的下限由现行贷款基准利率0.7倍上调为0.85倍，首套房贷款利率七折优惠也成了过去时。

房价

新盘降低预期，老盘不降甚至还在涨

“二轮调控”让市场一波三折，而南京房价走势同样颇不平坦，有降价的，有不降的，还有想提价的。

首个开售项目栽在房价上

新政后的第一天，9月30日江宁一家楼盘率先开盘，不过由于价格上的变动，引发了一场小小骚乱，甚至引来了110警察。原来开发商原本宣传的均价9800元，到了开盘当天变成了10500元，买房人对突然涨价的行为实在无法接受，有人将现场的销控表都撕了下来，开盘变成了砸场子。

值得一提的是，这是新政首家亮相的楼盘，也被视作是楼市的“风向标”，开发商由此对定价更加谨慎，买房人对于降价也有了更多期待。

有新盘降低预期

在新房市场，一些前期已有房源在售的楼盘变化不大，不过开发商表示价格可以细谈，但是不能公开，不然对前期业主无法交代，而一些新盘则无所顾忌，开盘价都不高，新政后也再次出现了“日光盘”。

10月24日，央行加息后的首个周末，城南的凤凰和美推出了693套新房源，均价被定在每平方米14700元，比周边楼盘便宜了2000元左右，结果一上午就认购了550多套，认购率近八成。

同样是在这一天，江北纯新盘江佑铂庭共有200组意向客户参与摇号选房，此次江佑铂庭推出108套房源，房价在7500-8100元/平方米之间。截至当晚，这家楼盘推的108套房源已认购105套，几近“日光”。

在价格比较敏感的二手房市场，也出现了降价的趋势，一些坐不住的投资客首先大幅压价，有的江宁房源一口气降了20万。

有楼盘仍在“死扛”

与此同时，一些坚持“扛价”的楼盘举步维艰，仙林大学城板块的一家楼盘推出近百套住宅房源，虽然现场也给出“按揭贷款每平方米减700元，一次性付款每平方米减800元”的优惠，不过买房人却告诉记者，之前的房源售价大概在1.5万元左右，现在提高报价再给优惠，实际没降多少，结果只认购了不到三成。江北另一家大盘由于价格没有做出让步，日销量也只有两成左右。

还有楼盘酝酿提价

随着江北地王的“诞生”，一些楼盘又开始酝酿提价。上周末，江北一家楼盘推出80套房源，价格从之前的每平方米7800元涨到了8100元，涨幅达300元；城中的中海凤凰熙岸上周六新推300多套房源，由于位置较一期房源优越，房价从之前的每平方米2.3万元涨到了2.4万至2.7万元；江宁的万裕龙庭水岸在国庆期间的均价8600元左右基础上也涨了七八百元。开发商的这一轮涨价或多或少都是受到了土地市场的影响，对楼市后市依然看好。

马祚波 张遥 王烨