315和解平台
[质疑]
“让我们缴4%？太莫名其妙！”
张女士说，她买了江宁岔路口附近一套二手房，面积为120多平方米，算不上什么高档房，按照既有的契税政策，她应该只要缴纳1%的契税，总房价150多万元，也就1.5万元的契税，而且自己还是首套房，按照现行的购房补贴政策，她还能退还房价的0.5%，实际的缴纳契税只有7500多元。可是，契税征收窗口告诉她“首套房征收房价的2%、二套房征收4%”，首套房还要到江宁房产部门开具证明。如果开不到证明，就得按4%缴纳契税。
多名买房人也和张女士的遭遇一样，但是他们到房产部门开具证明时，却又被告知说具体政策还没出台，要等几天政策细则下来以后才能开具证明。“我作为首套房的购买者，很不明白，既然细则没出来，为什么不能按照老的政策来执行，让我们过户呢？现在首套房证明也开不了，就不能过户，只能等政府所谓的细则出来以后，多缴契税了。”买房人觉得这样的政策很是莫名其妙。
多家房产中介公司接到的通知却是：从10月1日起到南京新政细则出台，不论购房面积多大，交易契税均恢复为预征4%。
[回应]
是“预收”，细则出台后“多退少补”
南京市江宁区房地产交易中心的一名负责人也被折腾得“一头雾水”，一问之下才知道这是契税部门单方面的通知行为。
江宁区契税征收管理所征收窗口的解释是，这个通知是从8日贴出来的 ，因为国家的新政策是说从10月1日执行，但目前南京还没有出台细则，“我们是先按多的比例收取，等细则出台之后多退少补”。也就是说，按照国家政策统一从10月1日起执行，因为国庆长假7天放假，新规定等于从10月8日起执行了。
记者采访发现，江宁的多家房产中介公司也被吃了一记“闷棍”，因为事先不知道这个事，很多客户纠纷很大，甚至一些客户面对“高额”的契税，不得不放弃了交易过户，直接就撤单不交易了，宁愿损失购房定金了。
根据“9·29”国家多部委出台的“二次调控”（“国5条”）政策，对于房地产相关税收的政策调整为：“从10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”。
“按照这个政策，江宁区这样做也没错。“南京裕兴不动产江宁分公司总经理吕海说，反正新政从10月1日起执行，现在先缴4%，后面再“多退少补”，和新政并不矛盾，买房人也没什么好质疑的。
[探访]
程序不同，主城八区暂未上调契税
不过，记者调查发现，南京市房产交易中心的三个产权登记分中心（办理主城江南八区的产权登记过户），却没有遇到类似的情况。在华侨路产权登记分中心，契税征收窗口的一名工作人员说，他们没有任何接到通知要提高契税比例。
怎么回事？南京市房产交易中心一名相关负责人解释说，这与江宁区的二手房“过户”有关，因为江南八区在“过户”时，是先送件登记，等到10个工作日产权证出件之后，再缴纳契税，而江宁是先缴纳契税，再办理登记手续。“因此如果南京全面实施契税调整的细则，江南八区的房产交易，同样不会少收购房人契税的”。他说，等待新政细则，契税有调整的，江南八区按照10个工作日时间计算，剔除休息日，在10月20日前出台细则，都是来得及的。
[观察]
抢搭“优惠末班车”，昨新房成交307套
另外，南京网上房地产官方数据显示，昨天（截止到20点30分）南京市新商品住房共计认购177套、成交307套，较国庆期间有一定涨幅。业内分析说，一般一有契税政策的调整，新房都以购房合同备案的时间为准，这也导致了部分楼盘纷纷抢搭“优惠末班车”，这是一些楼盘前期销售的房源数据不断上传的结果。在当日楼盘销售排行榜上，也印证了这一点，比如江宁的东方龙湖湾销售60套、河西的香槟国际花园销售58套等。
对于新的契税政策如何缴纳的问题，有房产业内人士猜测说，结合“国5条”以及江宁区目前出台的临时契税政策来看，购房交易契税征收大致可分为4种情况：“首套房且面积在144平方米以上，按照4%标准征收契税；首套房且面积在90—144平方米之间，按照2%征收契税；首套房且面积在90平米以下，按照1%征收；其他所有购房情况，均按照4%征收。”
[分析]
调控细则“真空期”，开发商很紧张
“乱套了，全是来问政策的人。”华侨路产权登记分中心一名工作人员昨天被“各路人马”咨询得不厌其烦，因为南京的政策细则不是他们层面所掌握的，“我也希望赶快出台”。
采访中，一些开发商也惴惴不安：政策究竟会怎么样？南京东凯置地有限公司总经理包天雷的担心是：“如果政策一刀切了，会很厉害，短期内对楼市的杀伤力肯定是巨大的。”
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，新楼盘迟迟不公布最终房价，也暗示开发商对前期积累的客户心理会否发生变化较难把握，“在地方调控细则的‘真空期’内，如何准确把握和确认客户变化确实很难，开发商心里也挺紧张”。
不过，张辉也表示，实际上地方政府的细则大框架已经被“二次调控”限制了，看似最狠的一招就是“限购令”，在停贷三套房之后，进一步杜绝一次性付款的购房行为，但如果是限购两套房的话，几乎也没什么影响，50万户家庭每户购买两套，就是100万套的消化量，南京最高峰一年的新房交易量也就10万多套！另外，不管南京细则如何出，“二次调控”传递出决策层对房地产市场的调控决心，市场需求会在一定程度上受到抑制，楼市整体会再次进入一个盘整格局。
业内预测
是否限购、补贴存留成焦点
南京细则将会怎么出？坊间传12日公布
是否限购、补贴存留成焦点
江宁区二手房“过户”程序的问题，成为南京地方政府楼市细的一场“预热秀”，看来细则出台也是铁板钉钉的事。但怎么出？出什么？是否会像北京、深圳、厦门、上海那样“限购”？南京独有的购房补贴是存还是留呢？
南京目前的购房税收政策（截至2010年12月31日）是：在南京市区（八个主城区加江宁、浦口、六合三区）购买144平方米以下首套房或一年内卖旧买新（144平方米以下）的购房者，在缴纳国家规定的1%契税后可享受南京地方政府0.5%的补贴；144平方米以下的非首套住房，缴纳1%的契税；购买非普通住宅（144㎡以上或容积率小于1）的，不管是否为首套，缴纳的契税统一为3%。
1997年，国家出台《中华人民共和国契税暂行条例》，其中第三条规定，房屋交易契税税率为3%—5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。1998年，江苏省出台《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》，其中第五条规定契税税率为4%。
南京裕兴不动产江宁分公司总经理吕海说，今年所执行的契税政策，是地方政府采取的优惠措施，这次“9·29新政”重提了契税相关措施，很有可能会取消既有的契税优惠措施，重新按4%的契税缴纳，首套房等购房群体，该减半的也会减半，而南京独有的购房补贴政策，实际上也是降低契税的做法，估计也会取消。
和契税调整同样令业内关注的是购房“限购”不“限购”的问题。有业内人士猜测说，南京“限购令”是否出台也快有说法了。甚至坊间有传言说，南京拟定10月12日出台配合中央“二次调控”的地方细则，具体内容与上海相似，会在差别化信贷和购房套数限制上做出相关规定，同时对保障房建设的力度继续加大。
饶有意味的是，记者昨天拨打南京市住建委及下属住房局多名人士（之前均为楼市政策制定参与者）的电话，均表示“在开会”，并对记者所问的“细则有没有研究、‘限购令’定不定、契税调不调、补贴留不留”等敏感话题，统一笑着抱以“我不知道”的回复。但也有接近细则研究的人士透露说，细则方案拿出来之后，也要交由市长办公会通过，甚至更高级别的会议通过才会出台，但也应该快了，但内容应该不会有什么大的惊喜，比如契税调整的问题，肯定要调整的。
业内猜测
南京细则关于新购房交易契税征收可能大致分为四种情况：
1 首套房且面积在144平方米以上，按照4%标准征收契税
2 首套房且面积在90—144平方米之间，按照2%征收契税
3 首套房且面积在90平米以下，按1%征收
4 其他所有购房情况，均按4%征收
市场动态
1500组客户抢购314套房
朗诗绿色街区昨日摇号今日开盘
1500组客户抢购314套房
远在板桥的楼盘，今年可谓抢足了风头。在金地自在城之后，昨天“邻居楼盘”朗诗国际街区也提前开始摇号确定购房人选房顺序，但314套房源却引来了多达1500多组购房者（有效客户）。
有消息称，朗诗绿色街区于10月9日开盘，首批推出314套房源，此前已经有2000多组客户意向登记，并领取了开发商发放的会员绿卡，相当于发放了2000多个房号。开发商南京朗诗地产有限公司称，由于此次开盘房源有限，需求量大，公司于10月8日下午通过公开摇号的方式确定选房批次顺序。
记者了解到，昨天共计有2775个房号参与了摇号，40个号码一组，共计摇了70组。不过，该楼盘一名相关人士表示，因为很多家庭为购房，采取了多人登记领卡的方式，实际的有效客户只有1500多组，为此，他们特别规定“每个选房顺序号只能认购一套房屋，且认购人仅限登记人本人或能提供法律证明的直系亲属”。对于这次领卡但未能购房的客户，开发商还规定“拥有第二批房源的优先选房权，选购第二批房源时，可抵用15000元/套的房款”。
卖多少钱？此前，开发商对外报出了1.1万元——1.3万元/平方米的预估价，但最终卖多少呢？外界也传出其售价将“低开”至1万元/平方米左右，昨天开发商并未准确告知，只是表示要在商品房预售许可证领到后、当晚公司领导来确定。
