“三十六计，走为上计！”受到楼市调控的压力，南京不少开发商都在突击研究“跑路”的策略。从高价囤房到放量出货，开发商的变脸速度如此迅速，也使得五一前后，南京新房源会迎来新一波的“开闸放水”。    新政猛于虎。而且，这一轮新政似乎是在放连珠炮，一条接一条，大有不降房价誓不休之势。仅仅7天，买房人、炒房客以及开发商的预期，转瞬之间就由“房价还将持续上涨”，变成“短期之内可能波动”。刚在3月底出现恐慌性抢房潮的北京、上海、南京等众多城市，立即就由火热变得冷清，出现大规模抛房潮，许多楼盘也不再捂盘，纷纷提前开盘并推出优惠。

    目前已形成“买房人坚定观望，炒房客焦急抛房，开发商加紧出货”的最新楼市格局。那么房价会不会下跌？会跌多少？这是万众瞩目的问题，无数人翘首以盼正确答案。但是问谁呢？谁能说得准呢？

    现在的房价，确实是“墙倒众人推”，未来两三个月内不排除有波动的可能。这当然是应了那句老话“中国楼市是政策市”，政策是楼市最重要的信号，一收就死。更何况，中央这次是动真格的，这种降房价的决心，让买房人结成“观望联盟”，也让开发商和一些满仓的炒房客胆战心惊、夜不能寐。当大家都预期房价铁定要跌，纷纷来卖，却没人来买，那么房价还真的会跌，这就是预期决定结果的“皮格马利翁效应”。尤其是在中国，买房卖房都是一窝蜂地跟风，“皮格马利翁效应”尤其明显，或将助跌房价。

    但另一方面，房价下降也有阻力。一是经历去年和今年一季度的销售，绝大多数开发商“吃得太饱了”，有雄厚的资金实力，能够撑住一段时间而不降价。最近我采访的几个开发商老总，尽管连夜开会研判楼市形势，但都表示大不了暂时不卖房，反正不愿降价，因为一降价就兵败如山倒，重蹈2008年的覆辙了。

    二是南京商品房和土地供应量仍然不足，可售房源只有21107套，就算新政把一些开发商囤积的土地和房源逼出来，等这些房源被消化掉，届时“青黄不接”，商品房可能仍会供不应求。更何况，在人口红利依然存在、城市化仍在快速进行的背景下，仍将有大量人口将涌入南京来买房，这部分刚需足以支撑南京房地产再发展10年以上，因此就算房价短期波动，但“中长期看涨”这一点不会变化。

    三是老百姓在各行各业积累了很多的钱在手上，而投资渠道仍然狭窄，房地产终归是个不错的投资实体，这一点也没有改变。加上2010年南京GDP的目标是增长12%，城市居民人均可支配收入的目标是增长11%、达到28309元，而全市城建规模达到557亿，多条地铁、过江通道将通车或还将建设，这些都有助于房地产的价值提升。

    综上所述，楼市在政策上突然出现重大利空的变化，但在供求、基本面、资金状况等方面并没有发生根本变化，因此预计未来两三个月内楼市将出现波动，但会不会大幅下跌，要看未来两三个月会不会还有新政出台，以及成交量会不会大幅下滑。所以，未来两三个月才是楼市真正的关键期，我们要睁大眼睛看。

    “皮格马利翁效应”

    助跌房价

    开发商“能卖多少就卖多少”

    新政出台之前，不少南京开发商还是“捂盘”为上，可眼看着政策越收越紧，许多开发商连日开会研判楼市走势，得出的结论都是：“在最严厉的政策、最恶劣的楼市形势到来之前，抓紧卖房，能卖多少就卖多少。”

    “早知道新政这么快出台，我们就应该前几周开盘的。”江北一家百万平方米大盘的营销负责人非常懊恼，他表示，江北是南京楼市最脆弱的一个板块，“楼市产生波动，江北肯定首当其冲。”

    而另一家开发商则计划在5月份推出三期房源，该开发公司老总告诉记者，“开盘时间都是年初就制订好的，所以短期内也不太可能改变推盘计划。”该负责人表示，这次新政表现出的威力究竟如何，现在还很难说。“不过，我们前期已经蓄水了一段时间，也有不少准客户在等新房源，我们能做的事情，就是在楼市尚处在平静期的时候，能卖几套算几套。”

    而据记者了解，河西某楼盘的老总经过开会研判，已决定采取快跑战略：“今年能卖多少就卖多少。”

    江宁江北30家楼盘将推房

    作为南京一直以来的供房大户，江北的推房计划无疑将延续一直以来的勇猛劲头，“没有最猛只有更猛”。而江宁的上市量也将有大幅增长，“无房可卖”情景难以再现。

    继上周苏宁·天华绿谷庄园推出数百套房源之后，20多万平方米的明发城市广场，决意将“快跑”进行到底。据了解，明发城市广场3月份开盘至今已经销售了400多套，预计5月份再开盘，销售套数将突破1000多套，届时整个楼盘的住宅部分也将基本卖完。一位负责人表示：“明发的战略，就是趁着市场好，赶紧把房子卖掉。”

    在新政的吓阻下，近一两年都没房子卖的金城丽景，将在5月份推出2期数百套房源。金泉泰来苑也将推出88-130平方米多层洋房。天润城、威尼斯水城、大华锦绣华城、旭日爱上城、恒辉翡翠城、山水云房、阿尔卡地亚也将从近期到五一前后，推出大量新房源。加上江浦、六合的楼盘，光是江北就将有15家楼盘在近期推房。

    反观江宁，之前一起捂盘等涨，而依傍地铁一号线南延线的开通，不少楼盘也都打算在5月份开盘，“沾沾喜气”。

    “我们也怕政策出来后，市场变冷影响销售，但是想来想去，还是把开盘时间定在地铁开通后，5月底的样子，因为我们房源的面积多偏小，意向购房者很多都是首次购房的年轻人，应该可以少受些政策的影响。不过也说不准，到时再看市场变化吧。”宜家国际公寓销售负责人有些“纠结”地告诉记者。

    除此之外，将开盘时间定在了5月份前后的江宁楼盘确实不少——五矿江宁大学城项目东方龙湖湾御山湖早已开始预约登记，预计5月初推出300多套，面积在67-180平米之间。武夷水岸家园、天鹅湖花园、21世纪国际公寓、东渡国际青年城等都有上市计划，据统计，5月份江宁开盘数量会达到15家。

    50家楼盘酝酿最大推房潮

    “再等等，政策刚出来不久，还不知道接下来市场会怎样。再说，现在这个价格，其实也很高。”购房者这样的论断，记者已经多有耳闻。

    而楼市调控政策的出台，也或多或少地指明了一个方向。在这样的大背景之下，急着买房的市民少了，急着卖房的开发商倒是越来越多。

    记者了解到，除了“两江”板块，河西、城中、城北、城南、城东、仙林等各个板块，也将纷纷在五一前后上演“推房大戏”。

    在闹了很长时间房荒的河西，继苏宁睿城、万达广场、宋都美域开盘之后，和府奥园、碧瑶花园、融侨中央花园等楼盘，也将于四五月份开盘。

    此外，城中的蓝晶国际、金陵尚府、皇册家园三期晶华、凯润金城、雅居乐花园，城北的香榴湾、上城风景，城南的金浦·名城世家、万科金色里程，奥南的金地自在城，城东的紫金东郡，仙林的东方天郡等众多楼盘，也在四五月份开卖。

    据本报的不完全统计，五一前后，全市将有50家以上的新盘集体“出货”，这也将是今年以来最大一波推房潮。