315和解平台
■新政2：九十平方米以上首套房贷首付款不低于30%
■新政3：三套及以上住房大幅提高首付和利率
国务院四大猛招遏制房价过快上涨
据新华社电 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议。会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头。既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。
会议确定了以下政策措施:一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应等,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。
解读
首付和利率大幅提高
双剑合璧绞杀投机投资客
“这是近年来最严厉的一次房贷新政”，我省一家银行房贷部人士认为，二套房首付目前绝大多数银行都已提高到四成，新政虽然仅增加一成首付，看似变化不大，但真正厉害的地方是要求贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，2007年，银监会也曾经发文要求银行“二套房利率上浮10%”，导致2007年底至2008年上半年房价大跌，可见上浮10%对房市影响之大。
但由于2008年爆发全球金融危机，为刺激经济，当年底国务院办公厅发文，提出银行可以对二套房利率“按风险定价”，随后，各银行纷纷取消了对二套房利率上浮10%的政策，不少银行甚至将二套房利率也下浮30%，与首套房相同。现在国务院要求二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，如果各银行严格执行，肯定会遏制投资和投机性购房。
“据我们了解，目前各大中城市的购房人群中，50%的是投资投机性购买，投机者比较喜欢短炒，他们看重的是首付比例，首付提高一成将增加他们筹集资金的难度，而投资者持有的时间会比较长，看重的是利率，因此利率上浮10%将大大增加他们的月供。”他解释说。
“另外，新政意味着90平方米以下的首套房首付款比例还可以是2成，说明还是鼓励首次置业购买小户型的购房者。”业内分析，“新政‘对于三套及以上住房大幅提高首付和利率’未明确，但是口径应该是一样的，在执行时各家银行会有些差别，有的首付和利率可能会大幅提高，有的可能是首付小幅提高，比如只要求首付5.1成等，但只要落实好二套房政策，对三套房四套房都会有较大的抑制。”
算账
乖乖！相当于加息57％
贷款100万20年，要多还利息32万
目前银行5年期以上贷款基准利率为5.94%，如果客户向银行申请二套房贷款100万元，期限20年，采用等额本息还款方式还款，按之前大多数银行对二套房贷款利率打8.5折计算，该客户每月须还款6626.66元，利息总额为590397.45元；如果按利率上浮10%计算，该客户每月须还款7475.76元，利息总额为794182.79元。与之前相比，该客户每月将需多还849.1元，累计增加利息20.37万元。
如果与去年大多数银行对二套房贷利率打7折来比较，现在利率上浮10%，相当于二套房贷款实际利率上涨了57%，也就是说相当于加息57％！该客户每月将需多还1329元，累计增加利息32万元。
3问
房贷新政何时执行？
多家银行表示“最快一两天内出通知执行”
记者昨联系了工行、招行、中信、深发展、南京银行、江苏银行等多家银行，银行人士均表示，虽然从网上看到了这个消息，但是还没有接到总行的通知，因此还不好说该从何时开始执行新政策。南京本地一家法人银行房贷部门人士认为，按照正常程序，在新华社发新闻后，国务院办公厅还应就二套房贷款新政再出台个文件，然后银监会再根据国办文件精神制订实施细则，随后各银行再按照银监会文件制订各行自己的政策。
“据说新政已发给各家行的总行了，最快一两天内我们就会收到总行下发的二套房贷新通知，一旦收到通知就要严格执行。”昨晚，一家股份制银行南京分行房贷部门人士调侃道，“这个新政下发得很急，银行如果此时心存侥幸心理想钻空子，那就是自找麻烦了。”
“二套房”如何界定？
“新政还模糊，但南京对贷过款的基本都算二套”
记者注意到，这次国务院会议对二套房的界定是以“家庭”为单位，但银行人士表示，这里面还是有弹性的，比如有的家庭之前有过贷款买房记录，但贷款已经还完了，在这种情况下再贷款买房，有的银行可能还是会按首套来放贷；另外，有的客户原来在外地已贷款买过房，现在调到南京工作，贷款买房算不算二套房也不好界定，要看今后各行的具体政策。
另一家股份制银行的人士认为，“这次国务院出台的房贷新政对二套房的定义未作界定，但据我所知，目前南京多数银行对已结清贷款的首套房再贷都算二套了，即便是在南京首次置业，如果在外地仍然有一套贷款结清的房子，恐怕也很难再作为首套房对待。”
正还贷或“等贷”的咋办？
“此前与银行签订的利率折扣不变”
原来已经办理了二套房贷款，并已经开始还贷的客户，或者是已经与银行签订了二套房贷款合同，银行审批已通过但还未开始放款的客户，贷款利率在新政实施后会不会也上浮10%？对此，银行人士表示“不会”，“只要与银行签订了贷款合同，就按合同约定的利率优惠幅度来执行，不会再上浮10%。”如果之前客户在向银行咨询时，银行承诺给其利率优惠，或者是客户在售楼处与银行签订了贷款意向书中约定了利率优惠，但并未签订贷款合同，利率会不会也上浮10%呢？银行人士的回答是“会”，“因为之前的不是正式合同，不能算数。”
