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扬子晚报8月25日报道 近几个月来国内不少大中城市楼市迅速升温，排队抢房，价格几天一小跳……这一系列新变化引发诸多专家学者和购房人的讨论，更受到政府部门关注。记者昨日获悉，我省“房价备案”制度已由省建设厅、省物价局、省工商局、银监会、人行等五部门进行最后会签，在即将出台的备案制中，拟规定开发商在新开盘及调整房价时，都必须提前15天到主管部门备案，备案后的价格将在官方网站上向社会公布。
备案价就是楼盘的最高售价
记者从相关部门获悉，我省即将出台的“房价备案”制度主要包括三层意思，一是，开发商在首次开盘定价时，必须提前15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。二是，如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，那么必须提前15天到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布。三是，开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格，必须“三价统一”，如果开发商突破备案价和公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。
开发商“一天一个价”行不通了
要说“房价备案”制度出台的背景不得不提去年底我省出台的《关于促进房地产市场健康发展的意见》。在当时楼市持续低迷的情况下，我省出台楼市“新十条”，其中一项重要举措就是暂停执行已有10年历史的普通商品住房核价制度，就是说房价不再由政府定了，而是由开发商自主定价。随同该制度取消的，是开发商在售前的“价格备案”。这一系列政策“松绑”的确给楼市带来了“春天”。不过，楼市迅速回暖后也出现了一些新情况，记者从省物价局方面了解到，不少消费者反映房价上涨较快，有些商品房的价格在短时间内就上浮了20%-30%，商品房“一价清”制度也出现了一些违规现象。
“要求开发商不管在定价还是在调价前都要提前15天备案，实际上就是政府先行介入了解情况，做到心里有数，这样一旦开发商在实际销售中突破价格随意涨价就有据可查了。”省物价局有关人士说，提前15天备案也是针对开发商定价行为过于随意的现状，“现在的确有的楼盘一天一个价，有的一天还能调两次，有了这个备案制，一方面也是让房价行为规范起来，另一方面三价统一，也是维护了消费者的知情权。”
“备案制”对抑制房价上涨态势作用有限
不过，让开发商在卖房子前先去将价格备个案，并不是收回政府的“定价权”。“开发商定多少价格，调多少幅度，政府并不多作干涉。”对此，南京大学经济学系副主任、博导葛扬教授就指出，不收回定价权，而只是采取备案这种做法表明了政府想调节、稳定房价的姿态，但由于它只具备软性约束力，因此并不会抑制当前房价节节走高的态势。
省物价局相关人士也直言不讳，虽然说近一段时间来房价上涨较快，但是下一步房地产走势还不明朗，因此，出台这样的制度只是为了对市场价格行为进行规范，防止房价有大起伏，目的并不是为了限制房价，但是无论如何，规范的结果肯定是会对房价产生一定的影响，如果下一步楼市发展出现“暴涨”的现象，从国家到省政府还将进一步研究应对措施。
新政试点
省里的政策尚未出台，我省一些城市已经超前一步开始了房价备案的试点，比如泰州、宿迁等市。昆山市走得更远，据悉该市从今年6月1日开始正式实施“房价备案”制度的，而且还在备案的基础上，对开发商“暴利”进行控制。
去年底以来，昆山市与我省其他城市一道，暂停了执行已有10年历史的普通商品住房核价制度，改由开发商自己定价。但这以后，楼市回暖，并出现了部分楼盘价格过快上涨现象。为此，昆山市物价局于5月出台《昆山市普通商品住房定价行为规则》的《昆山市商品房明码标价的规定》。在这两个规定中，昆山市明确，价格主管部门对普通商品住房实行价格(成本)备案制度。他们还给开发商列了道公式：普通商品住房价格=成本+利润+税金+计入房价的行政事业性收费±层次差价±朝向差价±环境差价。这其中，商品房的成本包括土地成本、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用等八部分的总和。
各房地产开发经营企业在普通商品住房销售价格备案前，应按规则如实填报成本资料。为了保证开发成本的真实性及销售水平的合理性，必要时可进行专业论证。对备案成本明显出现虚高的，价格主管部门有权责令予以纠正。
利润率12%，最大上浮50%
为了使开发商定价保持在一个合理的范围内，昆山市还给开发商限定了“平均利润率”。该市规定，普通商品住房销售价格，由房地产开发经营企业在规范成本核算的基础上，在公布的市场平均利润率及合理幅度范围内制定销售价格水平。市场平均利润率由价格主管部门会同相关部门按照规定的程序测定，合理上浮幅度由价格主管部门根据本地经济发展水平、群众购买力和市场供求状况确定并予以公布。经测定昆山市普通商品住房市场平均利润率为12%，最高上浮幅度为50%。在备案过程中，物价部门将对开发商的销售价格水平是否超过市场平均利润率合理幅度进行监督。
6月以来昆山房价“稳”了
“据我们了解，昆山实施备案制以来收效明显，该市去年底的房价均价还没突破5000元，今年上半年已经涨到了接近7000元的水平，不过6月份新规实施后基本上没有再上涨。”记者从省物价局了解到，昆山这几个月来房价已经明确稳定许多。
“房价和成本的备案规范了开发商的价格行为，而利润率的限制，更是剔除了开发商不应有的‘暴利’，”省物价局有关人士昨日接受记者采访时介绍，“该市去年底的房价均价还没突破5000元，但是今年上半年一直上涨，到5月份时已经涨到了接近7000元的水平，不过新规实施这三个月以来，基本上没有再上涨，到现在也还没有突破7000元。”
