针对商品房消费纠纷，有关专家呼吁尽快出台退房细则，同时建议消费者区分不同情况，依法维权

■付 强 本报记者 朱 海

    买的房子出现问题，大多数消费者都希望能够退房，开发商普遍采取的则是只修不退的做法。面对此类房屋消费纠纷，消费者该如何维权呢？日前，江西省南昌市发生了一起商品房消费纠纷，记者就此进行了采访。

新房漏水欲退房被拒绝

    近来，南昌市消费者张先生一直在为自己购买的新房烦恼不已。张先生告诉记者，2007年12月29日，他在南昌居住主题公园小区购买了一套商品房，总价33万余元。去年12月底，开发商南昌平海房地产开发有限公司（以下简称平海公司）给张先生送来了交房通知书，他如约前往验房，结果发现房屋有多处出现漏水现象，尤其是阳台管道、厕所外墙以及卧室窗户等部位漏水严重。“发现新房漏水问题后，开发商进行了多次维修，但大半年过去了，问题始终没有得到解决，导致我迟迟无法收房。”张先生说，今年5月，他请来专业人士查看房屋，最终认定漏水的原因是屋顶防水层存在裂缝，由于难以确定裂缝位置，维修起来难度颇大，且难以根治。

    鉴于房屋难以彻底修好，张先生便向平海公司提出退房要求。平海公司以该房屋“两书一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与《建筑工程竣工备案表》）齐全，“整体质量合格”为由，拒绝退房。随后，张先生向江西省消费者协会投诉。目前，此纠纷仍在调解中。

凸显质量监管盲区

    据中国消费者协会统计，2008年，消费者关于房屋的纠纷投诉比上年上升了10．8％，而且此类纠纷调解成功率处于各行业最低。在商品房消费纠纷中，除房屋漏水外，房屋倾斜、下沉等问题也是消费者维权的难点。

    据了解，消费者之所以维权难，是由于现行法律规定，房屋经过验收及验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。事实上，《建筑工程竣工备案表》不能完全表明房子就是合格产品。以南昌居住主题公园小区为例，此前当地媒体报道称，该小区“《建筑工程竣工备案表》‘早产’，其一高层住宅楼验收的时间是2008年7月15日，但《建筑工程竣工备案表》的发放时间却是2008年4月28日”。南昌县城乡建设规划局质监站有关人士解释称，该高层住宅楼属小区后期工程，特批准提前发放《建筑工程竣工备案表》。对此，江西省建设厅建筑管理处有关负责人表示，南昌居住主题公园小区在办理《建筑工程竣工备案表》程序上违规，南昌市建委应予以撤销，《建筑工程竣工备案表》发放单位应受到行政处罚。

    “上述情况，暴露了目前质量监督体系的管理盲区。”近日，南昌市房地产行业资深律师张庚茂在接受记者采访时表示，目前，负责验收的质检部门并不对房屋质量负有直接责任，《建筑工程竣工备案表》只是建设（开发商）、设计、施工、监理及有关建设行政机关等各方，就已完工建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告，并不能证明该建筑物没有质量问题，其限于形式上的审查，属于告知型备案，这在无形中增加了房屋质量纠纷发生的可能性。

呼吁尽快出台退房细则

    江西师范大学法学教授潘世钦在接受记者采访时表示，通常情况下，房屋消费纠纷主要遵循《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案例适用法律若干问题的解释》来解决，其中对于退房的有关规定是，“因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可以退房”。“现在的问题是，究竟质量差到什么程度才算‘严重影响正常居住使用’呢？现行法律及司法解释尚无明确规定。”潘世钦说，即便问题房屋由权威部门来鉴定，也难以对影响居住的程度下一个结论。换句话说，消费者的退房要求缺乏明确的政策和法律支持，即便双方诉至法院，姑且不谈高额的鉴定费用，漏水房屋最终能否退掉还要取决于法官的自由裁量。有鉴于此，潘世钦建议，对于影响居住的问题房屋，国家有关部门应该尽快出台退房细则，将问题范围、退房条件及退房步骤等诸多细节予以明确，以便消费者维护自己的合法权益。

区分不同情形依法维权

    在法律法规尚不完善的情况下，面对房屋质量纠纷，消费者该如何维权呢？江西省消会投诉部工作人员王军认为，商品房出现问题一般可分为3种情形，消费者可区分不同情况，依法提出合理赔偿要求。

    其一，商品房主体质量不合格。王军解释说，商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但现实中，确有主体质量不合格的房子验收为合格并交付使用的情况。此时，开发商不仅是违反合同、违约的问题，还要承担产品缺陷责任。购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体质量不合格的，根据有关规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

    其二，在保修范围内的一般质量问题。王军表示，根据有关规定，房屋在保修期内出现的一般质量问题，购房者可向开发商发送书面信函，要求其限期进行整改。如果到规定的期限，开发商仍没有进行整改，则可以自行修复，然后向开发商追偿相关维修费用。

    上述两种情形之外的为第三种情形。王军说，在现实情况下，由于房屋问题是否属于“严重影响正常居住使用”难以界定，司法实践中通常是通过鉴定或实地勘察进行综合评定。首先，看房屋问题是否可以通过维修解决，如果可以通过修复解决，一般要求出卖人承担修复责任；其次，经修复后仍然存在影响消费者人身、财产安全的，购房人可以提出解除合同；第三，经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷的，导致消费者无法正常居住使用，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况进行裁决。