陕西省西安市一消费者轻信房屋销售人员“相关证件正在办理当中”的承诺，与开发商签订房屋买卖合同，缴纳首付款后发现——

买的住房竟是“城中村”改造项目

■本报记者 徐文智 文/摄

题记

    陕西省西安市消费者孙文伟本想低价购买一套住房，没想到，自己精心挑选后的楼盘居然是不能在市场上销售的“城中村”改造项目。记者在随后调查中发现，个别“城中村”改造项目打出低房价、按揭贷款等宣传承诺，以此来掩饰“城中村”改造项目不能办理产权证，不能上市交易的真相，不少消费者不明就里签订购房合同，一旦付完房款后想退房，则难上加难。

投诉
要退房得付7万元违约金

    孙文伟告诉记者，他和家人一直想改善住房条件，从2008年4月开始，他和爱人赵碧娟就成了西安市各大楼盘销售处的常客。经过多次实地考察，他们看中了西安朱雀路南段、绕城高速路北侧的恒瑞佳园楼盘的房子。“它的价格比相邻楼盘每平方米低1000元，房屋104平方米，有3个卧室，正好满足了家里人的需要。”孙文伟说，“当时，面对我们‘为何楼盘至今只有一个建设用地规划许可证’的质疑，售楼处置业顾问答复说，其他几个证书正在办理当中，我们也就消除了这个疑虑。”

    随即，孙文伟夫妇决定，购买恒瑞佳园的房子。2008年5月，赵碧娟作为房主与开发商陕西昭胜置业有限公司（以下简称昭胜公司）签订了房地产买卖合同。他们向昭胜公司缴纳了首付款15万元，加上先前的1万元定金，总共向开发商缴纳16万元购房款。

    同时，赵碧娟作为房主还和昭胜公司签订了委托贷款协议书。协议显示，赵碧娟向昭胜公司购买恒瑞佳园二期B座2506号住房，总房款39万元，其中向昭胜公司贷款23万元，分5年还清，每月偿还4635元，年利息为7．74％。孙文伟说，恒瑞佳园的置业顾问表示，昭胜公司在其他证书没有办理下来之前，可以先为购房业主提供公司贷款。等到房屋预售许可证办好后，可以将业主的公司贷款转为银行贷款，且业主已经缴纳的购房款可以变为银行按揭的首付款。于是，孙文伟和赵碧娟在随后的3个月向昭胜公司缴纳了3笔公司贷款共计13905元。

    孙文伟告诉记者，2008年10月，他和赵碧娟陪着从外地来西安的父母到恒瑞佳园看房子的时候，发现原先合同附件设计图上的卧室飘窗和客厅落地窗，在实际施工中变成了普通的窗户。他们随即与昭胜公司进行交涉。在交涉中他们发现，恒瑞佳园并不是能够在房地产市场上正常买卖的商品房项目，而是西安市的“城中村”改造项目。

    发现自己购买的住房是不可能办理产权证的“城中村”改造项目后，孙文伟和赵碧娟立即向昭胜公司提出退房退款的要求。昭胜公司表示退房退钱可以，但是必须交付7万元的合同违约金。

调查
“城中村”项目不能公开销售

    接到孙文伟的投诉后，记者赶到恒瑞佳园售楼处暗访。该售楼处置业顾问告诉记者，恒瑞佳园是合法的商品房项目，房屋预售许可证正在办理中。目前，一期销售得非常好，开发商正在力推二期楼房。那么，恒瑞佳园到底是什么样的项目呢？

    在西安市国土资源局雁塔分局地籍地政科，记者了解到，恒瑞佳园项目目前没有办理土地出让手续，没有向国家缴纳土地出让金，其土地性质仍然是集体土地。该科负责人告诉记者，按照国家政策，恒瑞佳园楼盘属于“城中村”改造项目，不属于商品房性质，目前不能向社会公开销售。

    同时，记者在西安市房屋管理局查询时获悉，无论以昭胜公司还是以恒瑞佳园为名称进行搜索查询，均没有发现恒瑞佳园售楼处置业顾问所说的商品房预售许可证。《城市商品房预售管理办法》第6条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。西安市房屋管理局工作人员告诉记者，该楼盘属于违规销售。

结果
违规销售房产项目将受处罚

    西安市工商局生产资料和生产要素市场管理分局在接到孙文伟申诉后，随即进行了调查。办案人员李建钢告诉记者，执法人员对昭胜公司初步调查表明，恒瑞佳园项目确实属于“五证”不全、违规销售房产项目。目前，此案已经进入立案调查阶段，行政处罚决定即将作出。对于消费者孙文伟的退房诉求，李建钢认为双方可以先行协调沟通，如果难以达成协议，可以通过司法渠道解决。

观点
该房屋买卖合同应属无效

    陕西省消费者协会副秘书长张正佑告诉记者，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。因此，昭胜公司与赵碧娟签订的房地产买卖合同，应属于无效合同。

    张正佑提醒广大消费者，在选择购买房地产项目时，一定要理智。首先，消费者应当了解国家有关房地产方面的法律法规，如《消费者权益保护法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。其次，消费者应当尽可能了解所购楼盘的基本情况、开发商的开发资质、楼盘是否具备销售条件等。

    如果消费者与开发商存在买卖纠纷，应当尽量协商解决或者到消费者协会进行调解。如果矛盾不能解决，消费者可以拿起法律武器，申请仲裁或者诉诸法院。