■黑龙江省消协秘书长 于伏龙

●背景 ————————

    一段时间以来，黑龙江省消费者协会不断接到消费者投诉，反映在交齐购房款办理入户手续时，物业管理公司提出必须缴纳一定数额的装修保证金，否则不给办理入户手续。

    哈尔滨市消费者李先生在该市南岗区金色莱茵小区购买了一套商品房，在办理入户手续时被物业公司告知要缴3000元的装修保证金，否则不能办理入户手续。李先生要求其出示收费依据，对方称是行规，每个小区都在收。为了尽早入户，李先生只能支付。

    据了解，物业公司向消费者收取装修保证金的现象，在哈尔滨市较为普遍，大多是在消费者办理入户手续时收取，否则不给新房钥匙。根据小区档次不同，装修保证金从1000元至3000元不等。有的消费者办理入户手续后三五年没装修，保证金就一直存放在物业公司处。

    目前，国家没有关于装修保证金的相关规定。消费者普遍认为，物业公司没有权利收取装修保证金。物业公司的理由是，收取装修保证金是为了规范业主的装修行为，保障公共设施的安全。物业公司该不该收这笔钱？黑龙江省消协秘书长于伏龙近日发表了自己的观点。

●观点 ———————

    物业公司收取装修保证金没有法律依据，消费者可以拒绝缴纳。《物业管理条例》第53条规定，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。据此，业主对于装修事宜只需履行告知物业公司的义务，不需缴纳任何费用。物业公司收取装修保证金涉嫌乱收费，业主不交费就不予办理入户手续涉嫌侵权。物业公司与购房者之间建立的是一种物业服务法律关系，物业公司提供的是物业服务，其无权限制购房者的进户行为。购房者与开发商之间属于房产买卖法律关系，购房协议签订后，买受人即取得了该房屋的所有权，开发商应当严格按照合同的约定交房。因此，房屋装修事宜与开发商没有关系，如果开发商以购房者不缴纳装修保证金为由拒绝交付房屋钥匙，涉嫌违约，买受人可根据合同约定主张逾期交房的赔偿。

    实践中，物业公司往往与开发商存在紧密的利益联系。开发商为了使物业公司获取更多利益，往往将房屋的交付事宜委托给物业公司办理。此时，物业公司实际上是开发商的代理人，代理开发商履行交付房产的义务。但是，物业公司的所有收费行为必须基于物业服务合同的约定，并且该收费项目和标准应当符合当地物价部门的有关规定。如果物业公司收取装修保证金既未经物价部门批准，也没有合同依据，则涉嫌乱收费，业主有权拒绝。此外，基于与开发商之间的买卖合同法律关系，购房者有权要求物业公司按照合同约定的期限交付房产，对拒绝交付房产的，购房者可以按照房产买卖合同，要求开发商交付房产并追究开发商的违约责任。