【新民网·独家报道】“交2万块办理贵宾卡就可以优先选房，还可以享受优惠”，近来，随着上海楼市回暖，预售贵宾卡的房产控销手法频频出现。

　　以沪上某房产开发商为例，该开发商仅6月开盘的房源收取以贵宾卡为噱头的“意向金”就达4000多万元。

　　保利月收“意向金”4000余万元

　　6月20日，近千位持贵宾卡的购房者云集浦东新区秀沿西路的“保利•林语溪”售楼处，距离摇号处百米外的入口，数十名保安牢牢把关，没有贵宾卡一律不准入内。同样的一幕发生在一周后，保利地产另外一处房源“保利叶上海”的开盘现场。

　　“卖贵宾卡做控销”成为保利地产普遍使用的手法，记者了解到，6月开盘的保利地产下属5处房源，统统采用了预售“贵宾卡”的销售形式。经记者初步统计，仅以公寓住宅为例，保利林语溪预售2万元贵宾卡1400张左右；保利叶上海预售2万元贵宾卡400张左右；保利海上五月花预售2万元贵宾卡100余张；保利家园预售1万元贵宾卡200余张；保利西子湾预售2万元贵宾卡100余张，累计价值逾4000万元。(以上售卡数来自各楼盘销售人员介绍)

　　根据上述楼盘的规定，购房者预购了贵宾卡才可以在楼盘开盘日优先选房，并且可以享受一定幅度的优惠。如果购房者放弃买房，按照合同规定，贵宾卡的“意向金”将在60天内退款，不支付利息；如果选房成功，“意向金”可以直接冲抵购房金。

　　有业内人士表示，预售贵宾卡做控销已经成为了“保利模式”，虽非其原创，但是保利地产的整齐划一的做法为沪上其它楼盘制定销售策略提供了风向标。

　　“贵宾卡”风愈演愈烈

　　虽然保利地产热衷使用贵宾卡的模式进行房产销售，但这绝对不是其专利。随着楼市回暖、“贵宾卡”的优势渐显，近期开盘的楼盘不论地段和市场情况，纷纷趁机预售贵宾卡收取意向金。

　　浦东机场板块的天和湖滨家园提前对外办理贵宾卡，每张2万元，连续三期都没有选中才能退款；普陀区陕西北路1688号高端住宅乐活居预售每张2万元的贵宾卡，开盘之前共售出近百张；上周末开盘的松江海派青城和九成湖滨也不约而同地采用了预售贵宾卡的方式……

　　而最为引人注目的则是7月2日开盘的浦东中环板块中冶尚城，该楼盘推出的三期324套房子，参加摇号的购房者全部是预付10万元意向金的VIP客户，意向金比2万元的“行业标准”足足翻了5倍。

　　部分尚未开盘的楼盘也已经打出了“申领VIP卡，提前选房”的宣传口号，豪都新城、绿地东上海等均推出不同价位的“贵宾卡”。

　　“预售贵宾卡不是新鲜事了”，某房产代理公司工作人员告诉记者，“每一波楼市高潮，这样的模式都会流行”。2003年、2005年、2007年都出现过“贵宾卡门槛”风行的局面，该业内人士表示，“行情好了，抢房潮出现，设置贵宾卡门槛一举数得，何乐而不为？”

　　此外，“订购单”、“##房会”、“尊荣身份”等各种名目以收取订金为目的的控销手法也为开发商们青睐。(新民网记者 王晓庆)

　　律师：开发商以预售贵宾卡之名 行非法融资之实

　　【新民网·独家报道】日前，沪上某房产开发商被曝月收购房贵宾卡“意向金”数千万。以购买贵宾卡可以优先选房、享受优惠为噱头的“贵宾卡模式”被多家房地产开发商效仿，沪上楼市再掀“贵宾卡热”。

　　就此现象。上海市申房律师事务所主任孙洪林律师告诉记者，在开盘之前预售贵宾卡行为实际上是“以预售贵宾卡之名，行非法融资之实”。根据相关商品房预售条例规定，开发商在获得预售许可证之前的销售行为皆属于违法行为。

　　“这有非法占用资金、变相吸储的嫌疑”，上海杜跃平律师事务所杜跃平律师说道，保利集团这种行为有借发卡的形式变相吸储的嫌疑。由于资金的占用会产生法定滋息，但是开发商变相吸纳大额资金，不交待资金去向，并且不具备金融经营许可资质，因此，“保利此举属于‘不当得利’”，杜跃平律师说道。

　　但是，杜跃平律师也坦言，从预付订金的角度来说，目前并没有具体的法律条文对其进行限制，“这属于法律的‘灰色地带’，不违法但是不合理”。

　　孙洪林律师告诉记者，如何从立法、执法等方面出发杜绝预售贵宾卡制度，加强房地产市场的监管力度，是摆在各方面前的一个重要问题。

　　除此之外，购房者若不满贵宾卡制度，如何保障权益？多位律师称，该贵宾卡合同属于典型的霸王条款，购房者应该提出对条款的异议，可以付诸法律，要求开发商返还意向金并支付利息。(新民网记者 王晓庆)

　　业主：办卡容易退卡难 同一楼盘贵宾卡不能通用

　　【新民网·独家报道】“说好开盘一个月内可以退卡，可是都过了60天，还以各种理由搪塞不退卡”，一位保利叶上海的选房人告诉记者，花2万元办了一张贵宾卡，本来以为可以优先选房，可最终因为价格贵得太离谱而放弃买房子，可是此前说好的退卡，却一拖再拖。

　　销售人员极力劝说办卡

　　“只是把你买房子的钱提前拿出来而已”，保利海上五月花的销售人员劝说欲购房的市民王小姐，“办卡即能优先选房，又能享受优惠，一举两得”。

　　据悉，随着沪上楼市的回暖，开发商纷纷借预售贵宾卡搞控销。部分楼盘甚至规定只有购买了上万元的“贵宾卡”才有资格参与开盘选房。开发商用“办卡有优惠”、“可优先选房”等噱头吸引购房者提前支付“意向金”。

　　经记者初步统计，仅以6月开盘的公寓住宅为例，保利林语溪预售2万元贵宾卡1400张左右；保利叶上海预售2万元贵宾卡400张左右；保利家园预售1万元贵宾卡200余张；乐活居预售2万元贵宾卡100张左右……

　　“你可以多办几张，这样摇号中签的机率更高”，保利海上五月花的销售人员不停地游说选房人办卡。

　　办卡容易退卡难

　　按照贵宾卡办理合同约定，开发商应该在开盘后60天内退还“意向金”，“已经60天过去了，我去退卡，对方说要按照卡号来排队退还，每周只能退4-5张卡，还要排队”一位保利叶上海的选房人在业主论坛里发帖抱怨。

　　“本来60天就没有利息了，现在还借故拖欠”，该业主论坛里多位业主表示“办卡容易退卡难”。同样的现象也出现在保利林语溪、海派青城等楼盘的业主论坛里，“所谓意向金，我不买房了就应该退，凭什么无息占用我们的钱”

　　此外，还是以保利叶上海为例，记者从网上房地产上了解，该盘分别在4月、5月、6月各开盘一次，总推房源848套，每次开盘需要购房者重新办理贵宾卡，不能续用。6月28日，一位韦姓业主在保利叶上海开盘现场向记者抱怨，“上次的钱还没退，这次又要花4万元办两张卡，保利无息征用了我近十万块钱。”

　　业主纷纷认为这是开发商为了资金周转而耍的小伎俩，利用时间差借业主的钱来互相拆借。在预付定金之外又加了一道“订金”的门槛，“想方设法圈钱”，保利林语溪某业主向记者说道。(新民网记者 王晓庆)