315和解平台
5月4日，南京秦淮永乐南路一家楼盘发布住宅方案调整公示。去年底至今半年时间，南京共有10余家楼盘更改小区规划设计。楼盘如此频繁上演规划变更，这在以前并不多见。
争相“增高加肥”，暗藏利益冲动
城北一家住宅项目将一期中的1幢多层和1幢高层住宅，均调整为建小高层；河西一家楼盘将限高从原先规划的60米调整为100米；城中一家楼盘则将一层地下车库更改为建超市。
一知名开发商更是在半年时间内，两度更改其城南住宅项目规划：先是将会所更改为综合楼，今年4月又将原先的9幢住宅楼改为10幢，地上面积由此增加1000平方米；同时，大幅缩减地下建筑面积，由原先规划的2.7万平方米下调为1.6万平方米。
南京知名验房师丁渤告诉记者，开发商变更规划，目的是为了摊薄成本，争取更多利润。
比如更改限高，在容积率限定、楼间距限定的情况下，将限高上调，就可以多盖一些房子。像河西限高由60米上调至100米的楼盘，可一举“多调出”40%的建筑面积。缩减地下空间更是可以为开发商节省大笔成本，因为地下车库的建造成本是地上空间的2倍左右，成本在4000元/平方米左右。像城南更改规划楼盘，地下少建11000平方米，至少可以节省4000万元的成本，地上增加1000平方米，则可以增加1000万元的销售额。如此“一增一减”，5000万元的资金就“抠”出来了。
监管，很多情况下睁只眼闭只眼
“现在开发商日子比以前困难了，相关部门就‘松松口’，给开发商增加利润，特别是一些楼盘的规划变更，已影响了小区相关的使用要求，这样做很不科学。”丁渤说。
江苏苏源律师事务所房产律师袁涛也有相同的观点。他说，实际上，不仅是南京，国内很多城市都出现了楼盘频改规划的情况。“前一时期，很多楼盘面临销售压力，一些地方政府默认或建议开发商进行规划设计变更，有的甚至在开发商提出退地时，建议不要退地，而是改规划增效益。这违反了总体发展规划，也极易滋生权钱交易行为。”
住建部和监察部在5月5日专门发文，严查房地产项目容积率变更。记者了解到，目前南京楼盘还未出现容积率变更的情况。有开发商称，变更容积率需要补交土地出让金，这笔钱数目不小，并不划算，不如通过其它变更手段来多盖房子。
侵占公共资源，业主权益谁来管
袁涛认为，开发商根据市场情况变更规划、规避市场风险，可以理解，如果限定死，不利于产业发展。但随意变更规划，极易对业主权利的保护有所削弱。如缩减小区地下车库建设、地下车库改超市等规划变更，会使小区人均公共资源面积减少，可能导致车位供应紧张。
“有个楼盘原来规划建造4层花园洋房，一期卖出了别墅价，但后来市场不好，开发商将后续房源规划变更，改建多层、小高层。随后，物管水平也有所下降。对前期购买业主而言，楼盘的品质降低了，地产价值明显缩水。”
但是业主反对规划更改，却难以拿出书面依据阻止规划变改。“从全国范围来看，目前现行房屋销售合同文本基本都未设定小区总体规划变更条款，司法规定中也没有相应的条款对照。所以很难断定违约。”
规划，应兼具科学性与市场化
省城乡规划设计研究院院长邹军告诉记者，楼盘更改规划的现象也应辩证看待：“在手续合法、且不侵害第三方利益的前提下，应允许规划变更。规划设计，应将科学性与市场化相结合。”
据他了解，我省某县城一家开发商，楼盘前期建造的是小高层带电梯的房子，当时很好卖，但现在却销不动，于是开发商想将二期改建多层房源。“既不牵涉拆迁安置、又不涉及高度调整、内部还有一些环境布局上的优化，像这样的更改，实际上开发商是在少赚钱。更改目的，只是希望让资金回笼更快。”但无论怎样，楼盘规划设计应加强民意沟通，使项目定位更加理性。（记者：汪晓霞）
