近期，京城部分楼盘打出购房免物业费的促销广告。有关专家认为，按照《物业管理条例》的规定，收取物业费是物业公司的职责——

开发商承诺免物业费难获法律认可

■本报记者 何春雷

    “终身免物业费”、“购房送70年物业费”，在楼市低迷状态没有明显改变的情况下，继送汽车、送装修甚至送嫁妆之后，部分房地产开发商又打起了物业费的主意。近日，京城多家楼盘相继出现了全部或者部分赠送或减免物业费的促销宣传。业内人士表示，这种做法违背相关法律法规，实际执行过程中，购房者的权益将难以得到保障。

部分楼盘称购房免物业费

    “目前，我们这里的房子价格为每平方米2．2万元，如果你是前20位购房者，购买任何户型的房子，可减免70年物业管理费，20位之后的购房者可免40年物业费。”近日，在位于北京市西大望路的珠江帝景楼盘售楼处，记者以购房人的身份咨询销售人员时，得到这样的答复。

    不过，该销售人员表示，物业费将作为折扣，从购房款中扣除，购房者将能享受到实际的优惠。该楼盘房子的物业费是每月每平方米2．96元，以一套110平方米的两居室为例，总房款242万元，40年的物业费总共是15万多元，总房款减去40年的物业费后，房子均价合每平方米两万元零一点，低于每平方米2．2万元的价格。

    和珠江帝景楼盘用物业费抵扣购房款的做法不同，位于北京市房山区的亲水雅居楼盘打出的广告是“购房免10年物业费”，即对符合条件的购房者，一律减免10年物业费。当记者询问，是否会将免物业费的内容写进购房合同时，该楼盘售楼处的一位姓王的工作人员告诉记者，“购房免10年物业费”不会写入购房合同，“开发商和小区物业管理公司签订了协议，为购房者减免10年的物业费，消费者买房后开发商会出具证明，物业公司看到证明后就在10年内不收物业费了”。

    当记者询问，免物业费后物业服务质量是否会下降时，该工作人员表示，“这家物业公司和我们有多年合作关系，公司用多年的品牌承诺，保证物业管理和服务质量不受影响”。

免物业费之说遭购房者质疑

    在珠江帝景楼盘售楼处，前来看房的王先生得知所谓免物业费是用物业费抵扣购房款后表示，“这里是比较高档的社区，物业费不便宜。原先以为免70年物业费，是入住后业主不用缴物业费了，没想到实际上是开发商玩的一个文字游戏，是一种变相的打折手法。只不过，免物业费比原先的打折更吸引眼球罢了”。

    在亲水雅居楼盘的论坛上，一些准备购房的消费者对开发商“免10年物业费”的承诺表示担心。“开发商卖房时承诺免10年的物业费，如果小区物业公司以后不认账或者出现经营难题，导致服务质量不令人满意，怎么办？到头来，利益受损的还是我们业主。”一位网友留言说。

免物业费或成“空头支票”

    对于开发商推出的购房免物业费的做法，法律界人士表示，开发商此举涉嫌误导购房者，所谓免若干年物业费或终身免物业费可能是一张难以兑现的“空头支票”。

    北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌认为，按照《物业管理条例》的规定，业主有缴纳物业费的义务。开发商没有权利免除业主的物业费，其宣传免物业费，却以物业费抵扣购房款，涉嫌误导购房者，违背了《广告法》的相关规定。购房者可以向房地产行政管理部门或者工商机关举报。

    北京实现者律师事务所律师吕晓晶告诉记者，开发商做出的减免物业费的承诺是没有法律效力的，因为物业费的实际收取方是物业公司，不是开发商。根据《物业管理条例》的规定，物业费是指物业服务企业按照与业主委员会签订物业服务合同的约定，向业主收取的服务费用。尽管有些开发商与物业公司关系比较密切，但是开发商和物业企业是两个独立法人企业，从合同的角度来说，开发商和购房者订立合同时，是不能约定第三方物业公司责任的。“有些楼盘在业主刚刚入住时，开发商确实在做一些前期的物业管理工作，但是，一段时间以后，小区业主可以成立业主委员会并聘请物业公司。开发商免物业费的承诺对物业公司没有约束力。”吕晓晶说，如果消费者听信开发商“免物业费”的承诺，将面临一系列后续问题，一旦业主与物业公司因物业服务质量和内容产生纠纷，业主入住后的权益将缺乏有效的保障。