起于疯狂，止于平淡。2007年南京房产市场如此，土地市场也如此。昨日，南京今年最后一次土地拍卖会公开拍卖的16幅地块中，有2幅流标10幅底价成交，其余4幅地块溢价率普遍在40%左右。此前开发商一掷千金、一拍即出地王的状况没有再现，不少开发商对未来的预期不再乐观。

　　全年4幅地块流标昨天占两幅

　　昨日的拍卖会，仅有十余家开发企业报名竞拍16幅(江宁5幅、六合4幅、栖霞3幅、建邺2幅、雨花台1幅、鼓楼1幅)地块。2幅地块因无人报名流标，10幅因各只有1家企业报名以底价成交。另4幅虽有3家以上报名，最高轮次仅44轮，溢价率少有超过40%。

　　流标的两幅地块均来自栖霞尧化门地区，为G93前新塘地块及G95尧化街道后方冲西地块。南京市国土局有关人士表示，全年推出的100余幅地块中，仅4幅流标。

　　一位业内人士谈及昨日拍卖会的重要性时表示，市场“拐”与“不拐”，昨日的拍卖会将是最好的说明，拿地的开发商显然谨慎了很多。4幅地块举行竞拍，加价轮次、加价幅度均不及以往。昨日主持拍卖会的南京市国土局市场办副主任汪乐勤坦陈，以往开发商动辄加价5000万、1亿元的状况不再出现，昨日加价幅度大多以100万、200万为主，只有G107地块拍卖时，南京恒成置业加了一次600万。“而当时大家都还不相信，所以我又问了一句‘是3.84亿’吧”(从3.78亿元加至3.84亿)。”

　　尧化门热销不再，3幅地块两幅流标

　　尧化门地区下半年在土地拍卖中持续火热。10月18日位于栖霞区政府附近的金尧花园南地块，拍出3925元/平方米楼面地价创新高。而后不停有大牌开发商跟进，一时间，该板块不管住宅还是土地都表现得极为抢手。

　　上月2日，编号为G61的尧化街道前新塘地块公开叫卖，吸引4家地产大鳄报名竞拍，经过57轮争夺，南京盈嘉恒升以高出底价1.45亿的价格夺得该地块，折合楼面地价3089元/平方米。

　　昨日的拍卖会上，尧化门地区共有3幅地块拍卖，仅有“G94”尧化街道后方冲东一幅地块有企业报名竞拍，最终以底价2300万成交，楼面价不过2529元/平方米。另两幅地块流标。

　　典型地块对比

　　G61地块(11月2日)

　　位置：栖霞区尧化街道前新塘，东至规划五号路，南至金尧路，西至四号路，北至规划六号街

　　容积率：≤1.9

　　用地性质：二类居住用地

　　实际出让面积：5.3万平方米

　　挂牌价格：1.65亿元成交价格：3.1亿元竞价轮次：57轮

　　楼面地价：3089元/平方米

　　G94地块(昨日)

　　位置：栖霞区尧化街道后方冲东地块

　　容积率：≤1.3

　　用地性质：二类居住用地

　　实际出让面积：6995.5平方米

　　挂牌价格：2300万成交价格：2300万竞价轮次：1轮

　　楼面地价：2529元/平方米

　　点评：上月2日高价拿地的南京盈嘉恒升实业有限公司有关人士认为，造成此前该板块地块抢手，而此次流标或低价成交的原因是各地块位置、配套不同而致。也有人士表示，整个市场转冷，开发商预期转变才是主因。

　　城南、河西地块尚未出现大幅波动

　　昨日拍卖的河西的4幅地块除编号为G96的东宝路与清江路交界处西北角地块有部分住宅用地外，其余全部为办公、酒店等商业配套用地。值得一提的是，G96东宝路与清江路交界处西北角地块虽以底价成交，且楼面地价只有3248元/平方米，但该地块为毛地，用地范围内的拆迁须由开发商自行负责。有关业内人士称，加上拆迁成本，该地块的楼面地价肯定不比此前出让的河西地块低。

　　位于雨花台区经济技术开发区龙飞路南侧地块昨日也以底价成交，折合楼面地价2838元/平方米。业内人士表示，8月10日“板桥街道办事处大方村”地块创下2185元/平方米楼面地价，该价格已有所上升。不过从地理位置看，昨日出让的雨花台区经济技术开发区龙飞路南侧地块显然要比金地集团的板桥地块好得多。综合而言，城南地价未有太大波动。

　　江宁楼面地价普降千元以上

　　11月16日，江宁13幅地块集中上市，引发近40家开发商争夺。13幅地块全部翻倍成交，“G69”地块更是拍出江宁最高楼面地价5423元/平方米。昨日江宁共有5幅地块公开出让，除G107地块有三家开发商报名外，其余均底价成交，且楼面价最高不超过2660元/平方米。与上月拍卖相比，地价已普降1000元/平方米。

　　值得一提是，昨日拍卖的G104江宁区开发区同仁医院以东地块，该地块与上月拍卖的G68地块互为邻居，但G68地块当时以4445元/平方米创下了江宁普通住宅用地楼面价之最；而G104地块则底价成交，楼面价2000元/平方米不到。

　　夺得G104地块的南京新城创置公司销售经理庄平表示，虽然料到拍卖不会像之前那样疯抢，但没想到只有他们一家报名竞买。而上月16日高价夺得G68地块的东方鼎成置业公司副总经理李威则坦陈，一个月期间楼市确已发生变化，后出让的旁边地块价格如此之低，将给他们的开发带来巨大压力。

　　典型地块对比

　　G68地块(11月16日)

　　位置：江宁区开发区金马湖路以南，同仁医院以北

　　容积率：≤1.5

　　用地性质：二类居住用地

　　实际出让面积：47684.6平方米

　　挂牌价格：12300万元成交价格：31800万元竞价轮次：25轮

　　楼面地价：4445元/平方米

　　G104地块(昨日)

　　位置：江宁区开发区同仁医院以东，双龙大道以西，金马湖路以南

　　容积率：地块1≤2.0；地块2≤1.8

　　用地性质：其他公共设施用地，商业办公用地，二类居住用地

　　实际出让面积：72317.7平方米

　　挂牌价格：2.36亿元成交价格：2.36亿元竞价轮次：1轮

　　楼面地价：1763元/平方米(涉及商业和住宅，取平均数)

　　点评：两幅地块地理位置邻近，从出让条件看，11月16日成交的G68地块相对好些，一方面可全部用作住宅开发；另一方面，没其他限制条件。而昨日成交的G104地块，虽成交楼面地价少了2682元/平方米，但其限制条件较多。江宁一开发商表示，考虑到无偿移交给政府的面积，G104地块的楼面价应该远不止1763元/平方米，而要在2000元/平方米以上。比之G68地块，仍便宜不少。

　　专家评说“市场转冷”

　　南京市国土局有关人士表示，昨日的拍卖会由于开发商的普遍谨慎，地块的成交率和溢价率都大有下降。为何会出现如此情况，记者为此采访了业内专家及开发商。地价开始回归理性

　　史东(南京网尚研究机构副总经理)：回过头来看，前段时间房地价快速上涨肯定是不理智、不正常的。昨日的拍卖会表明市场正在回归理性。在整个房地产市场转冷的背景下，开发商心态逐渐回归正常。拍卖转冷原因有三

　　汪乐勤(南京市国土局市场办副主任)：土地拍卖转冷并非突然，国家出台了一系列政策刚开始并没显现出效力，但市场惯性一过，必然会显现出影响。此外，国土部门加大土地供应量、年关将至开发商资金吃紧也是重要原因。明年政府仍将视市场状况而推地，如果市场仍旧疯狂，可能就会多推地；如果市场本身不行，像2004、2005年一样不停地流标、流拍，那么就会少供地。一次拍卖会不能说明一切

　　张辉(南京市房地产促进会秘书长)：开发商拿地越来越谨慎一方面说明他们对预期难以看好，另一方面说明前段时间地价的确炒得太高。但另一方面，一两场拍卖会并不能说明什么，或许是正常的波动，也或许是真正的拐点。具体如何，得看明年的宏观调控政策，政策宽松，则有可能再次回转。 (文/徐关辉)