有关房产，10年前就有一个“天堂对话”的故事。故事里，美国老太在天堂中对中国老太说：我奋斗了一辈子，昨天终于还清住房贷款了。中国老太太说，我攒了一辈子钱，临终才买了这套房，可惜还没来得及住。受这个故事的启发，越来越多的中国人靠按揭贷款圆了住房梦。

　　近来中美两国老太的“天堂对话”又有了新版本。这次，美国老太太对中国老太说：昨天，在我临进天堂之前，终于把我房子等值的钱花光了。原来，美国老太在60岁时申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她可以潇洒地去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。而银行则等她去世后，收回了这套住房……

　　可“以房养老”进入中国，没有当初“住房按揭”进入中国那么顺利。中国传统观念的阻碍和相关规定的滞后，成为“以房养老”发展途径中的最大阻力。

　　“租房养老”的民间实践

　　10月底，冷空气突袭南京，气温骤降8度。位于演武新村的梅园街道老年公寓里，照顾老人的服务人员忙碌起来。“我们要在这段时间为所有的老人们加铺被褥。保证每位老人平安度过这段时期。”该院吴院长对记者说。这座梅园街道投资设立的老年公寓，面积2000平方米，拥有87个床位，因为设施齐全、交通方便，在投入使用半年内就住进了60位老人。

　　就在服务人员忙碌的同时，刚刚午睡起来的孙老太正惬意地坐在走廊上和其他老人聊天。老太今年86岁，原先独自住在如意里小区中。平时60多岁的女儿时常来照顾。就在8月的时候，老太的女儿有了孙子，忙着带宝宝，于是和老人商量将房子出租半年，用租金让老人住进了老年公寓。老人告诉记者，房子租了1000块钱，除了900元老人院的费用后还能剩下100元。“在这边有人玩，进出又方便。早上起来连牙膏都帮你挤好了。我都不想走了。”

　　房子租出去，住进养老院

　　在这里，还有两位老人是靠租售住房住进养老院中的。一位是因为患上小脑萎缩，子女将其房子出租，用租金支付老人在这里的生活和护理费用。另一位是因为子女生意亏空，所以老人主动将原先市中心的房子出售，房款支持子女还债后剩余的作为在养老院生活的补贴。

　　吴院长为记者算了一笔账，在老年公寓所在的玄武区，出租房屋平均在每月千元左右，而一般老人入住老年公寓每月需900元，生活不太能自理的费用也就在1400元左右。租房所得基本能够解决在老年公寓中的养老问题。而且老年人在这里有人服侍，有人谈话，比独自在家好得多。

　　记者在和养老院的老人们交流中发现，他们对租房养老这种方式普遍能够接受。其中一位老人还告诉记者，以前演武新村有位独住的老太几乎每天都到这里来和大家一起玩，有时候中午还在这里入伙。包括她在内的很多老人都曾劝过那位老太把房子出租，一起住到这里来。那位老太已经动心，但就在前不久，老太却在夜里突然发病去世。“如果她早点住进来，夜里面有个照应，也许就不会这样了。”这位老人惋惜的说。

　　找个合租人照顾自己

　　在南京的各个老年公寓中，这种租房养老的老人或多或少存在。而在居家养老的老人当中，也存在着租房养老的情况。

　　南京允德乐龄老年服务中心主任丁渝平向记者介绍，早在2003年，他们就曾经为老人设计了老年人居家养老的“新家庭”计划。这个计划就是帮助那些独居的老人以比市场价稍低的租金出租住宅中的一个房间给大学生或刚刚来宁的打工者等社会关系简单的独身年轻人。而承租人要负责家庭清洁等对老人来说较重的家务。他们曾经帮助一位在白下区居住的老人，将一个房间以280元的价格租给一位刚刚来宁的打工者，加上300多元低保，老人每月就有600多元生活费。

　　记者在西祠等不少房屋出租的帖子中也看到不少老人出租一个房间的广告。

　　来自南京市社会福利服务协会一份针对本市60岁以上老人的调查显示，在南京，许多老人已经自发地把房子当作养老收入的保障。其主要的几种方式为：一，自己住进养老院，将房子出租，租金支付养老院的费用，目前住在各福利院的一部分孤寡老人在这么做；二，腾出一个房间，招人合租，收取租金补贴养老，这种形式产生时间最长，也最普遍；三，两户老人合住，腾出一处房子出租，租金共享。

　　以房养老的初级阶段

　　那么这种出租出售房屋补贴养老的方式是否属于以房养老呢？最早提出以房养老模式的中房集团原总裁孟晓苏认为，这种没有金融机构介入的租房养老属于以房养老的原始形态，是最为简捷的一种以房养老的办法。比较适合喜欢过集体生活的老年人。它的可操作性强，也比较实用。

　　梅园老年公寓的吴院长则认为老人拿出租房子的租金来养老，过世后，房子留给后代。在很多老人的传统观念里，还是希望能为后代留下一些遗产，选择这种养老方式，老人和子女都觉得心安。另外记者从网上了解到近日由北京市工商联、石景山区委宣传部、区民政局共同主办的北京市首家“养老房屋银行”项目正式启动实施。60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，“养老房屋银行”将原住房进行对外出租，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。

　　金融机构的“卖房养老”

　　国家统计局的一项调查显示，我国城市拥有自有住房的家庭已高达70%。而我国城市家庭拥有的财富中，房产价值接近50%，成为大多数家庭最大的一笔财富。所以当越来越多的老人们自发或有意愿将住房当作养老的主要依靠时，许多金融机构开始发现这背后的巨大市场。

　　保险机构的尝试

　　就在上个月，中国人寿江苏省分公司和南京市养老服务协会在研究3个月后，针对在机构养老的年龄65岁以上的老人提出了一个“终身养老”的保障方案。该方案首先要求老人自己卖房变现，然后将现金交给保险公司。

　　保险公司每月向老年人提供一定标准的养老费，保证付给10年，直至终生。打个比方说，一位65岁的老人交付给保险公司的房款为10万，他每个月能够从保险公司领到667.64元养老金。如果是20万，每月领取的则是1295.28元，30万，每月领取的将是1942.92元。另一方面如果这位老人投保后不满10年就去世的话，剩下的养老金将由老人生前指定的有效继承人(子女或社会福利机构)按月领取，一直领满10年为止。当然如果老人活到100岁，那么在超过10年的25年中，老人依然可以每个月定时领到这笔钱。

　　公积金管理中心的努力

　　上海公积金管理中心则将试水人群瞄向了居家养老。

　　几乎与南京方案推出的同时，酝酿半年之久的 “以房养老”试点在沪正式启动。该方案要求老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并约定租期仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在一次性扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用，老人超过租期依然健在的将免费住到去世。目前试点的是一户老年夫妇家庭，两位老人均超过80岁，他们将位于普陀区的二室户型老公房卖给公积金管理中心，公积金管理中心将40多万元房款一次性交付老夫妻俩。同时将此房返租给他们，并与其签订7年租赁年限。老人将7年租金一次性交付公积金中心。双方约定，7年后老人如健在则租金全免，不到7年期限的，剩余租金则退还老人的遗产继承人。

　　尽管这种售房养老的方式因为有金融机构的介入，一揽子解决了老人余生的养老问题。避免了租房养老过程中可能发生的种种不确定因素。但是金融机构在养老未履行前已完成产权人变更的方式，让它不同于西方通行的倒按揭式的以房养老。后一种模式下，老人以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷。老人的身份是抵押人，随时可以向银行赎回。

　　实际只是“以钱养老”

　　“我们并没有介入老人房屋交易中来，因此某种意义上这只是一种养老保险产品，只不过它为有些老人提供了卖房养老的可能性和渠道。”中国人寿江苏分公司一位负责人说。那么，到底是什么让南京和上海的金融机构试水以房养老时，都选择回避房产抵押呢？答案是，倒按揭贷款尽管回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着相当的市场风险和操作难度。

　　“作为银行，我们首先要考虑这样的抵押贷款的盈利点在哪里。但倒按揭却看不清。”本市某银行信贷部的负责人对记者说，首先，现在私人贷款一般是要每月还本息的，但倒按揭贷款一般要十多年甚至二三十年后才能有回报，银行一般不愿意承担这样长时间的盈利成本。其次，我国一般住房住宅用地使用年限是70年。等到老人去世，一栋住了四五十年的普通住宅贬值怎么办？最后，在欧美国家，许多老百姓通过倒按揭的方法变现，规避高额遗产税造成的损失，所以市场非常大。但在中国却没有高额遗产税的刺激，所以倒按揭的市场到底有多大，很值得怀疑。在这些问题都没有解决的时候，银行很难被观念上的东西说动。

　　保险公司也面临着和银行类似的问题。

　　延伸阅读,发达国家如何以房养老

　　美国：正宗“倒按揭”

　　美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。

　　美国“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高。

　　加拿大：后人处理房产

　　在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

　　比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后过世，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

　　英国：“逆向年金”

　　英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即房屋主人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。

　　民间资本难以进入

　　来自南京市老龄委的统计，目前，南京60岁以上人口已达91万，占全市人口总数14.1%，且年均以4.9%速度递增。预计2010年老年人口将突破100万。如此巨大的养老负担单靠政府办的养老机构显然不够。因此南京市政府出台了开办私人养老院每张床位政府补贴4000元的鼓励政策。在这些政策的引导下，民间资本开始进入养老服务业，南京的民办养老机构也由5年前的11家激增到目前的60家。

　　老年人经济不独立

　　我市最早开办民办老年公寓的李思美介绍，在南京，一个60张床位的老年公寓，只要住进35位老人基本可以收支平衡，而当住到50人时，每月可以有万元的盈利，并且老人流动越小变动成本就越低。因此保持老人入住的长久性是老年公寓运转的关键。

　　另外，民营资本还将触角伸向了居家养老。通过政府采购养老服务的形式，为居家养老的老人提供规范的照料服务，市场前景也十分巨大。

　　但现实中常常有许多因素打断老人的平静生活。丁渝平说，在他们办的下关象山老年公寓有一个史奶奶，在这里好好地住了一年，上个月，子女们为了争夺房产，停止给老人缴费，并一起来到老年公寓硬要把老母亲接回家去住，老人不愿意竟然受到了责骂。于是气出病来没几天就去世了。“如果老人一开始就签了以房养老的合同，住在这里的费用将不受儿女支配，老人一定能够好好地活着。”

　　以房养老恰恰就能够保障老人在养老期间经济上独立，在某种意义上就是为民办养老的持续发展提供了保障。因此在中国，养老服务业的经营者是最希望以房养老尽早实现的人群之一。

　　法规和观念都要“解放”

　　有经营者已经开始尝试。2005年4月，位于南京汤山的温泉留园老年公寓推出了“以房换养”方案，规定拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康状况不论，自愿将其房产抵押养老院，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，待老人去世，房产权即归养老院所有。但直到今天这一方案一直没能成为现实。

　　“这种想法不错，但操作比较复杂。最简单的，拥有房屋的老人有没有正常的行为能力？养老院一旦破产，老人的生存保障如何解决？这些单靠一个养老院来做很容易产生纠纷。”向记者证实此事的江宁区民政局温科长说。

　　丁渝平认为虽然中国人有养儿防老的传统观念，但是因为独生子女政策的效应和中国人寿命的提高，近年来，我国家庭养老功能在逐渐弱化，三代同堂或四代同堂的传统家庭逐渐被小型化家庭所取代。在普遍出现的“421”式家庭中。一对夫妻不但要教育小孩，还要抚养照顾4位甚至更多的老人。且不说经济上承受不了，就是时间和精力也应付不过来。家庭解决不了的问题势必会推向社会。因此，在看待以房养老的观念上已经无需突破了。只是，养老院来做以房养老的事情基本无法可依，操作的安全性得不到保障。

　　“所以，现在我们最需要的是国家相关法规的出台和完善。”她最后说。

　　“80后”的福音

　　智力支持：南京苏鼎房地产研究所所长 宋坚

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，“以房养老”业务推出恰逢其时，这对于年轻夫妇，尤其是80后独生子女夫妇，不啻为福音。

　　养老不能完全推给政府，要减少政府的负担。目前企业职工养老金低于1000元/月以下的很多，有了房子，就有了很大的一笔收入，所以，养老问题更为迫切。如果有房子，没钱，也失去了劳动力，这就是一种养老保险的形式。但在实施过程中，要借鉴国际做法，也要有中国特色。

　　独生子女夫妇上有4老，下有1小，中间还要养房养家，其压力可谓“空前”。这种情况下推出“以房养老”，通过两套房产的逐渐变现，解决赡养4位老人的经济压力，必将成为80后夫妇的一种选择。而在独生子女政策的影响下，90后、新世纪出生的小孩到成立家庭的时候也都会面临“四二一”的家庭结构，这一家庭结构从根本上决定了“以房养老”在中国实施的可能性。

　　此外，随着我国劳动人口流动性的增大，许多年轻人不再与父母生活在同一个城市，他们还存在着在新城市购买住宅的压力；即使在同一城市，年轻人也大多不愿意以后住父母的老房子，存在将房屋升级换代的冲动。对于这些新购房群体，“以房养老”也是一个在不影响父母居住前提下将房屋资产提前变现的极佳途径。

　　“以房养老”目前障碍重重：与传统观念严重冲突，房地产市场不成熟，操作起来有难度。所以在结束采访时，专家称：“我不会选择以房养老”

　　智力支持：江苏省社会科学院城市发展研究所副所长张卫

　　江苏省社会科学院城市发展研究所副所长张卫对“以房养老”的问题做过专门的研究。在接受江苏商报采访时张卫表示，虽然在理论上“以房养老”能解决很多问题，但实际上在我国推行的前景并不乐观，存在着很多障碍。

　　障碍一：

　　与“养儿防老”观念冲突

　　“以房养老”挑战的是中国几千年流传下来的“养儿防老”传统观念，难度相当大。

　　首先，从老年人自身来说，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。有多少人愿意撇下儿女不顾，用多年积蓄换来的房子，换取自己晚年的“奢华”生活呢？现实告诉我们，绝大多数国人还是比较认同“养儿防老”(家庭养老)，老年父母很看重为子孙后代留下家业，把房子留给子女是顺理成章的事。

　　从子女层面来说，中国人不管何时都遵循着“以孝为先”的传统美德。即使子女不需要老人的房产，赞同让老人采取“以房养老”的方式养老，这就可能背上“不孝子孙”的骂名，承受很大的舆论压力。

　　实际上，目前能够接受这种养老方式的只有两类人群，要么是很强势的，要么是很弱势的。强势是指那些很有钱、拥有多套住房的老人，他们不在乎拿出其中一套房来改善自己的生活；弱势的则是那些没有子女亲戚的老人，住房是自己的唯一财产。但仔细想想，强势人群晚年生活质量已经很高，或许没必要再用这种方式。这样看来，可以接受的就只有数量非常有限的弱势人群了。

　　这也可以解释为什么在国内几个城市出现的“以房养老”机构都偏重于家庭结构特殊的家庭，似乎“以房养老”成为孤寡老人和空巢老人的专利。

　　障碍二：

　　房价还有很大波动

　　房地产市场的不成熟，同样阻碍该模式的推行。

　　现在中国的房地产市场可以说是病态的，“泡沫化”以及大量商品房空置，表明我国房地产市场的极端不成熟。由于城市化进程不断加快，刚性需求不断增加，以及大量投机者的存在，对当前房价的评估以及未来的升值空间评估带来很大困难。目前，我国房地产评估机构还不规范，不但整体素质偏低，而且时常存在恶性竞争，评估结果屡有争议。在这种环境中，如何保障老人在“以房养老”期间，能够得到公平的待遇，以及同时得到房产升值带来的收益，是一个很大的问题。

　　更重要的是，目前我国众多城市居民的住房需求长期得不到满足，广大的普通老百姓面对高房价、大户型，只能“望楼兴叹”，难以拥有属于自己的住房，谈“以房养老”只能是理论上的，在我国难以推行。

　　无论美国还是新加坡，之所以“以房养老”能够推行，与他们成熟的房地产市场是分不开的。在美国，目前已经很少有新房子在建，价格也相对稳定。评估操作相对简单得多。

　　障碍三：

　　相关法规不完善

　　“以房养老”不像在菜市场买菜那么简单，只有买卖双方，它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

　　如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法制还不健全的条件下，是个极大的挑战。在现阶段我国还没有出台任何相关规定的情况下，实行这种模式，一旦发生纠纷，则会出现无法可依、无规可循的问题。

　　从技术层面可操作性看，一是金融机构存在着风险控制问题。对银行来说，普通的住房按揭贷款风险是随着时间的推移不断减小的；而“以房养老”恰恰相反，随着时间的推移，风险在不断加大。比如贷款期限比较长，房屋现有价值的评估会发生变化，房屋损耗、对未来放假走势的判断，老人预期寿命的不稳定性，同时利率也不好确定，等等，金融风险控制的难度较大。

　　从保险方面看，反向抵押贷款是一个跨银行、保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，具体操作难度使国内多数保险公司望而却步。

　　另外，金融机构在得到房子后如何处置、抵押房屋的管理与维护以及收回房屋后的整理与销售等，都是无法回避的现实问题。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。在商品房所依附的土地使用权已经到期的情况下，如果老人还活着，还怎么抵押贷款？

　　张卫总结说，我们不能一味地引进“舶来品”，要结合我国现在的国情，毕竟发达国家是“先富后老”，而我国是在“未富先老”。虽然以房养老有很多好处，比如可以让家庭最大的一笔财富的价值流动起来，可以促进老人大胆消费等，“但目前在我国还仅仅处于讨论阶段，试点也很不成功，全面推行尚需很长时间，至少我将来不会选择这种方式养老。”

　　(文/李冀)