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经历了加息、上调存款准备金率、房贷及公积金收紧、提高“第二套房”首付和贷款利率等一系列宏观调控的洗礼，南京楼市开始发生微妙变化——种种迹象表示，南京楼市的观望气氛日渐溶厚，有些耐不住的开发商和投资客开始放盘套现，转向其他投资领域。
香饽饽成“烫手山芋”
今年前3个月南京房源上市量比较少，而市场需求却十分旺盛，这使得市场整体呈现出供不应求的状态，全市住宅日均交易量达到500多套，供销比约为0.8∶1，其中河西单季度供销比仅0.51∶1，意味着一套房子差不多有两个人在抢。有市民感叹，“买房要‘走后门’了”。
为整治捂盘，今年5月份南京市对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度。随后，相关部门又出台措施稳定商品房价格，明确开发商“捂盘”惜售产生的成本一律不计入房价。
相反的是，二手房的供应量一直都保持供需平衡，虽然好房南求，但存量房的挂牌量却未减少。新房供不应求导致的另一个现象，就是二手房的价格持续高涨，南京一些片区甚至出现了新房、手房“价格倒挂”的现象。然而，好日子似乎就要结束了。当陈林(化名)喊出“买我的二手房不要你佣金”的时候，周围的人当真吓了一跳。用业内人士的话来形容，年仅39岁的陈林是“专业炒房人”。陈林手中，持有大量房产(据称有20套以上)，主要集中在河西和江北。
这两天，陈林把手中持有的河西某楼盘的8套房，委托南京一地产中介进行销售。陈林声称，他卖的这批平均面积100平方米左右、总价80万左右的“次新房”，都不需要买家承担佣金，而由卖家统一支付佣金。其急于出手房产套现的心情由此可见一斑。
记者注意到，自9月底以来，供应一直平稳的二手房出现了比较明显的抛售迹象。虽还没有引起大范围恐慌，但投资者的心理变化已经波及整个市场。一家中介公司负责人表示，刚刚过去的长假期间他们的房源挂牌量激增了90%。
记者扫描各大网站发现，除中介外，个人房源挂牌量的增长速度也显著超出前期。统计数据显示，在刚刚过去的9月份，南京市个人二手房挂牌量为14653套，环比8月增长9.51%，而8月比7月已经增长了9.78%，挂牌量连续两个月保持明显增速。“城中一些老小二手房难卖了。”南京港厦房地产销售有限公司四部经理徐强表示。
我爱我家市场部经理舒莉莉表示，以往成交情况不错的60平方米以下二手房，9月份环比减少了27.9%。60～90平方米户型占比为40.1%，环比8月增加了31.9%。“目前银行贷款政策有所收紧，面积小，房龄老的房子贷款受限，买方出于长远考虑，则纷纷选择中等户型。”
而玄武、下关、白下、秦淮等传统强区优势不再，其交易占比则呈现下降趋势，因为绝大部分房龄老、面积小的老房子都集中在这些老城区，目前银行二手
房贷款政策收紧，买房人也考虑回避这些老小房，所以造成了传统强区不强的现象。南京青衣墨置业有限公司总经理王小军分析，加息、贷款紧缩、提高第二套房首付等一系列政策，对购房人产生的心理影响还是不小的。
顺驰、中原地产的分析人士则指出，二手房市场和新房市场息息相关，新房市场是否会随之产生变化有待观察。
“次新房”背后的炒家
有中介人士表示，从操作经验看，其实前期大部分二手房买家都是采取贷款，一次性付款的并不多。
“即使是一些做生意的‘老板’，就算是手里有几百万流动资金，也不可能全拿来购房。以现在的房价，市区一套好一点的大户型也要百把万了。其他一些升级购房的或者是投资的，买二手房基本还是采取贷款方式。”该人士表示。
业内人士称，房贷新政出台前，不少银行已经严控了房贷发放流程。而银行在放贷上都有上半年快下半年缓的惯例，达到指标了一些二手房贷款可以选择少做或不做。加上调控提高第二套房贷款门槛，这也就造成了不少人急于出手的情形。
奥体：“投资性”较高
来自顺驰不动产的统计数据显示，虽然每月的成交量不大，但成交量一直持续上升，而且供需比达到了1:2.2，客户的需求增长很快。今年8月份，还一度出现二手房成交价格比一手房价高的现象。
“投资性需求相对较高，导致该区域二手房房源增加。”采访中，多家中介公司的负责人都表示。
“奥体的万科光明城市一期、美丽家园和金马郦城，是近期上市量比较多的楼盘。”徐强表示。万科光明城市一期都为精装的两房两厅，面积100平方米左右，单价在10000-10500元/平方米。美丽家园面积在90-102平方米，单价在9000-9500元/平方米。金马郦城面积在120平方米左右，单价在9500元/平方米。
中原地产建邺区负责人韩亮表示，政策的调整，让一些中长性投资贷款买房的人有了压力。目前奥体的金马郦城和欧洲城的次新房，在二手房的挂牌量占了很大一部分。他表示，买金马郦城的户主有很大一部分，是当时建筑工程公司的人。
“当时买的价格比较低，房子的朝向也比较好，现在拿出来卖不成问题。他们在去年或者前年拿到房子，房价的上涨让他们不急于抛房，但今年以来，房价一直处于“滞涨”的状态。再加上楼市调控政策的不断 ，开始陆续拿出来卖。”
据一家公司的中介人员透露，之前遇到一位客户，一下子拿出30套金马郦城的房子让他们销售，当时卖方称是替几个朋友一起卖的，大家相互间认识，就以他一个人的名义卖。另外，奥体新城和铂领公寓的挂牌量也不低，龙江也有一部分次新房。
江北：“准新房”上市
“江北都是近1年交付的，以前那儿没什么房子。”舒莉莉表示。
记者在网上房地产看到，浦口区近一也的房源有5294套，当然不排除有中介重复挂牌的套数。记者在网上房地产看到，明发滨江新城近一个月的房源有1000多套。面积以100平方米以上的居多，多为2006年和2007年的房子。 旭日华庭的房源信息也有180套左右，面积也以100平方米以上为主，其中还有一些房源要到2008年8月才能拿到。
据了解，今年春节过后，江北板块个人二手房挂牌量就直线上升。
市民刘先生今年初刚在江北的天润城三期买了一套房子，面积83.76平方米。刘先生告诉记者，当初买房是因为这里的价格低，他和女朋友的工作都还没定下来，就先付一些首付，买套面积不是太大的房子。现在女朋友的工作定下来了，他们买的这套房子也涨了一些，再加上利息不断上调，政策也不断，就怕房子升值的钱都不够付利息的。现在干脆卖掉，先到市区租房子住。
同样，江宁等一些别的地方，新增二手房也都是一些次新房。
中原地产江宁区负责人表示，9月份他们的日均增加挂牌量是8条，现在每天的日均挂牌量在14条左右。主要的楼盘有天地新城、天元吉地、莱茵东郡和武夷绿洲，都是2005年的房子，面积有40-50平方米的，有100平方米左右的。
韩亮还告诉记者，下关的世茂滨江新城，也有一个人拿5套房源让他们销售的情况，原来想挂牌量在16000元/平方米，经过中介人员的分析该楼盘挂牌量多，成交量少的情况，才把价格降到15000牙/平方米。
“虽然二手房的价格都没有大幅度的下降，但房主的谈价余地有了，态度没有以前那么坚决。”中介人士表示。
新房上市速度加快
政策不仅影响了二手房市场，新房市场的一些楼盘也开始陆续上市。
由于上半年一直没有露面的多家项目，自10月份开始密集推盘，无论是开发商加快回笼资金的需求还是楼盘间的销售竞争都渐渐迫切，尤其是在部分上市集中的地区，国庆前后一些优惠打折措施更是频频出现，仅在大盘云集的江北，国庆期间陆续就有10多家楼盘打出优惠旗号吸引客户，9月底开盘的一家首批推出的几百套房源开盘销售还没超过三分之一。
据相关人士透露称，楼盘的开盘价位并不算高，但因为销售任务当头，眼下正在酝酿新一轮的优惠措施，不排除降价促销的可能。
据了解，10月20日，天润城四街区400余套房源将正式推出，包括九、十街区的新房源，下旬天润城将有600余套新房源上市。同属苏宁麾下的天华绿谷、威尼斯水城也在酝酿推出新房源。其中天华绿谷二期小高层、威尼斯水城第五街区花园洋房、小高层也都将在月底左右正式面世。另外，浦珠路上的山水云房也将于近期公开。做为快乐之城的三期，山水云房将以花园洋房为主打。
另外，一直鲜有房源上市的珠江镇也将有新房公开。老山脚下杭派楼盘钱塘望景花园二期将于10底、11月初正式公开，6栋住宅一次推出。据粗略统计，未来一个月内，江北仅新房源上市量就逼近2000套。
其他一些板块也在发生变化，城南一家楼盘10月底开盘的楼盘则表示，新推出的房源价格目前还没确定，虽然周边一些楼盘价格此前就已冲万，但他们肯定不会卖的比周边楼盘高。
城中一家高档项目的营销负责人告诉记者，上半年项目的公寓部分一直持续销售，现在只剩十多套尾房了，但接下来他们要推的写字楼部分均价更高，商业部分原本一次性付款的人就少，而且几乎都是二次购房，肯定会受到信贷门槛提高的影响，接下来要重新考虑一下销售策略了。另一家准备开盘的项目则透露，最近一个月公司几乎是不停地开会研究市场策略。
记者采访了南京多家即将开盘的楼盘，虽然明确本月底开盘的楼盘并不多，但都表示会在近期开盘。宏图.上福园、第七站、阅城国际三期、融侨中央花园和碧瑶花园的销售人员都表示，会在本月底开盘。国浩.钟山晶典的销售人员表示会在11月底开盘，青山湾会在11月中下旬开盘，市政天院城会在10月底或者11月初开盘，银河湾.福苑也表示有可能这个月开盘。
业内人士表示，经历数轮调控“洗牌”后，南京市场的开发企业无论是资金实力和风险抗性都在增加，但毕竟上市楼盘都要完成年度的销售指标，加上新的政策可能还会持续出台，市场风向可能会发生转折，这种情况下当务之急就是调整策略以稳定销售。
专家说法：“明智的人不会再捂”
专家表示，由于楼市的需求热度从9月份开始受到政策性压抑，开发商近期推房量增加，优惠还在增多，买房人的某种观望情绪已经产生。
苏鼎房地产研究所所长宋坚分析表示，除了目前达不到条件交付的楼盘，明智的开发商捂盘不会太厉害了。
“都想入袋为安。未来的楼市的供求关系会有很大改善。”宋坚认为，由于大批房源在年终前不得不上市，房价助推的潜力有限，捂盘的一些开发商也达不到预期效果。
“之前捂盘捂的较紧的一些区域将来可能有所松动，这对购房者而言是一个好消息。下一步金融面的调控还将有所加紧，如果国家有意识想控制楼市价格还会通过税收方式实现。在目前政策没有完全出台的情况下，投资购房显然不是最好时机。”宋坚说。
还有业内人士表示，贷款门槛提高对于抑制购房需求具有普遍效应，首先是投资客的下一步投资信心会被打击，投资性购房大量减少，一部分计划买房的人会放弃购房计划，此外对于囤房不售的开发商将是致命的打击。由于开发商所面临的市场环境更为严峻，不排除大量上市的可能性，因捂盘引起的市场热度将会消退。
因此，目前市场的变化目前主要看的是购买力，在购买需求被抑制的情况下，一旦供应量增加，市场格局就将发生根本变化。
(文/陆春花)
